Financiële continuïteit

Financiële positie

Onze bedrijfsvoering is gebaseerd op een duurzaam bedrijfsmodel. Dat wil zeggen: we toetsen onze bedrijfsvoering telkens opnieuw aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Om een remweg te geven binnen de onzekerheid van toekomstige marktontwikkelingen, stellen we de interne normen scherper vast dan de huidige Aw- en WSW-normen. De normen zijn als volgt:

• Interest Coverage Ratio (ICR, liquiditeit). De ICR toetst of we op korte en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereren om aan onze renteverplichtingen te voldoen (intern minimaal 1,5, AW/WSW minimaal 1,4).

• Loan to value (LTV) op beleidswaarde (vermogen). De LTV toetst of het vastgoed in exploitatie op de lange termijn voldoende kasstromen genereert ten opzichte van de nominale schuldpositie (intern maximaal 62,5%, AW/WSW maximaal 70%).

• Solvabiliteit op beleidswaarde (vermogen). De solvabiliteit geeft inzicht in de eigenvermogenspositie, rekening houdend met het eigen beleid (intern minimaal 30%, AW/WSW maximaal 40%).

Daarnaast monitoren we of het duurzame bedrijfsmodel langjarig in evenwicht is. Dit is van belang om zicht te houden hoe we op de lange termijn onze volkshuisvestelijke opgave en de financiële continuïteit kunnen waarborgen.

In onze financieringsstrategie kozen we als uitgangspunt een risicobereidheid van ‘verhoogd’ (4 op een schaal van 5). Dit is onder meer het gevolg van onze ambitieuze investeringsplannen op het gebied van beschikbaarheid en verduurzaming. Deze investeringen hebben voor een belangrijk deel een beperkte of zelfs negatieve terugverdiencapaciteit. Dat heeft een negatief effect op onze toekomstige ratio's. Het is dus zaak om de ratio’s en ons duurzame bedrijfsmodel scherp te blijven monitoren.

In onderstaande tabel staan onze belangrijkste kengetallen (geconsolideerd en ICR DAEB):

^{Tabel 7. Continuïteitsratio's}

De ratio’s lichten we op basis van de realisatie en meerjarenbegroting toe. De kengetallen vanuit de begroting 2026 staan in de volgende tabellen weergegeven. De dekkings- en onderpandratio zijn hier niet in meegenomen omdat deze langjarig ver onder de externe norm blijven:

^{Tabel 8. Kengetallen meerjarenbegroting}

We streven naar een blijvend goede balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Gelet op de leeftijd van ons bezit, vraagt dat forse investeringen in de toekomst. Daarnaast leggen onze duurzaamheidsambities in de komende jaren een fors beslag op onze financiële middelen.

In de begroting van 2026 is rekening gehouden met een forse transformatie-, nieuwbouw- en verduurzamingsopgave in de komende jaren. Ook de macro-economische ontwikkelingen zijn meegenomen. Door de grote opgave en stijgende prijzen nemen de operationele en investeringsuitgaven toe. Onze begroting bevat een ambitieuze bouwagenda waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met voldoende realiteitsgehalte.

De ICR voldoet op het moment aan onze interne normen. Voor de middellangere termijn (tot en met 2034) verwachten we dat de ICR afneemt door de grote opgave en onrendabele investeringen, huuringrepen uit het verleden en stijgende rente. De ICR wordt naar de lange termijn toe het beklemmende kengetal. Dit vraagt jaarlijks om goed afgewogen beleidskeuzes. Voor de LTV en solvabiliteit geldt dat deze door de grote investeringsopgave op termijn naar de normen toe bewegen. We sturen erop dat deze binnen de gestelde normen blijven.

Jaarresultaat 2025

Het jaarresultaat (enkelvoudig) is € 157,6 miljoen positief (2024: € 301,5 miljoen positief). Het verschil wordt met name veroorzaakt door de waardeontwikkeling van ons vastgoed (resultaat marktwaarde in verhuurde staat; € 164,3 miljoen positief (2024: € 284,7 miljoen positief). Het jaarresultaat bestaat uit het:

• Exploitatieresultaat uit verhuur: € 40,5 miljoen (2024: € 33,2 miljoen).

• Verkoopresultaat: € 8 miljoen (2024: € 5,6 miljoen).

• Waardeveranderingen vastgoedportefeuille: € 116,4 (2024: € 270 miljoen)

• Vennootschapsbelasting: -/- € 7,3 miljoen (2024: -/- € 7,3 miljoen)

Exploitatieresultaat uit verhuur

Onze kernactiviteit, het beheer van woningen, leverde in 2025 een exploitatieresultaat uit verhuur (exclusief vennootschapsbelasting) op van € 40,5 miljoen (2024: € 33,2 miljoen). De belangrijkste ontwikkelingen betreffen:

• Een stijging van de huuropbrengsten met ca € 7,3 miljoen door de jaarlijkse huurverhoging en huurharmonisaties. Gedurende 2024 nam de portefeuille netto met 235 woningen toe. Deze 235 woningen genereren in 2025 voor het eerst een volledig jaar huur. In 2025 nam de portefeuille gedurende dit verslagjaar met netto 160 woningen af. Voor deze woningen is voor een deel van het jaar geen huuropbrengsten genereert. Een toelichting hierop is te vinden in de hoofdstukken ‘Betaalbaarheid’ en ‘Beschikbaarheid’.

• De onderhoudskosten namen met € 2,1 miljoen af ten opzichte van 2024. Er is minder planmatig onderhoud uitgevoerd ten opzichte van 2024. Het mutatieonderhoud nam daarentegen toe.

• Als gevolg van onze bouwactiviteiten op het gebied van nieuwbouw, renovatie en verduurzaming namen de rentekosten in 2025 met € 1,4 miljoen toe.

^{Tabel 9. Exploitatieresultaat verhuur}

In 2025 gaven wij van elke euro huuropbrengst 34% uit aan onderhoud. We gaven 10,2% van de huuropbrengst uit om aan onze renteverplichtingen te voldoen. Naast beïnvloedbare uitgaven gaven we ook een substantieel deel van de huuropbrengst uit aan belastingen en zakelijke heffingen. De zogenoemde vrije kasstroom ten behoeve van investeringen is ten opzichte van 2024 gestegen door hogere huuropbrengsten en minder planmatig onderhoudsprojecten die in 2025 plaatsvonden. Een stijgende vrije kasstroom is noodzakelijk om de toenemende investeringsopgave te kunnen financieren. In 2025 was de vrije kasstroom niet voldoende om de verbeteringen in het bestaande bezit te financieren. Hiervoor is externe financiering aangetrokken.

^{Grafiek 4. Operationele uitgaven ten opzichte van huursom}

Verkoopresultaat

In 2025 verkochten we 9 sociale huurwoningen, 2 vrije sectorwoningen regulier en 9 parkeergelegenheden. Daarnaast zijn 44 woningen verkocht ten behoeve van de vernieuwing van het Beatrixplein.

Dit resulteerde in een verkoopresultaat van € 8 miljoen. De opbrengst uit verkoop is ingezet om de nieuwbouwopgave te realiseren en het bestaande bezit te renoveren en verduurzamen.

Waardeveranderingen vastgoed

De totale waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 116,4 miljoen bestaat uit € 164,3 miljoen (2024: € 270,0 miljoen positief) toegenomen marktwaarde in verhuurde staat en € 48 miljoen afwaarderingen en reclassificaties.

Het positieve resultaat € 164,3 miljoen betreft een niet-gerealiseerde waardeveranderingen, oftewel een toename van de waarde van het bezit. Dit is nader toegelicht in paragraaf 10.13. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

De afwaardering en reclassificaties van € 48 miljoen negatief (2024: € -15 miljoen) wordt voor circa € 32,7 miljoen veroorzaakt door renovaties, verduurzaming (waaronder EFG-aanpak) en nieuwbouwprojecten welke verlieslatend zijn en waarvan we in 2025 definitief besloten om deze uit te voeren. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 10.12. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.  

Vennootschapsbelasting

De belastinglast wordt gepresenteerd met inachtneming van de grondslag voor de waardering van latente belastingen. We lichten de effectieve belastingdruk in de jaarrekening toe.

^{Tabel 10. Belastingen}

Treasury & financieringsbehoefte

Ons treasurybeleid is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit. Voor de belangrijkste afgeleide doelstellingen verwijzen we naar het treasurystatuut. In 2025 actualiseerden we het treasurystatuut. Pré Wonen maakt geen gebruik van rentederivaten of andere afgeleide instrumenten.

Jaarlijks stelt Pré Wonen een treasuryjaarplan op. In dit plan leggen we het treasurybeleid voor het nieuwe begrotingsjaar vast. Dat gebeurt op basis van de bestaande portefeuilles van leningen, nieuwe en af te lossen leningen en de meest recente meerjarenramingen, binnen de kaders zoals vastgelegd in het treasurystatuut.

In de jaarrekening (9.12 Langlopende schulden) staat een toelichting op het verloop van de schulden, de verplichting voor 2025 en de gemiddelde rente. Ook lichten we de financiële instrumenten en ons liquiditeits- en renterisico toe.

In 2025 is voor € 35 miljoen aan nieuwe financiering aangetrokken, per saldo € 6,5 miljoen aangetrokken op onze beschikbare doorlopende kredietfaciliteit en € 15,8 miljoen afgelost. Hiermee financieren we onze nieuwbouwopgave en verbeteringen en verduurzaming in het bestaande bezit.

^{Figuur 1. Verdienmodel}

Duidelijk is dat wij voor de langjarige opgave financiering nodig hebben. Met de opbrengsten uit exploitatie en verkoop kunnen we het bestaande bezit niet in aantallen op peil houden. Ook kunnen we het bezit daarmee niet op een verhuurbaar niveau houden dat aansluit bij de eisen van de tijd, laat staan dat we de nieuwbouw kunnen financieren. Daarom trekken we externe financiering aan. Door de goede huidige financiële positie van Pré Wonen is dit op dit moment mogelijk, maar dit model is in de toekomst niet duurzaam. Dit vraagt naar de toekomst toe om gerichte keuzes van Pré Wonen en haar stakeholders.

Maatschappelijke inzet

Onze maatschappelijke inzet is onder meer terug te vinden in de streefhuur, onze rendementseisen en in onze inzet voor leefbaarheid:

• Onze streefhuur ligt aanzienlijk lager dan de maximaal redelijke huurprijs (de huur die wij mogen vragen). Deze afslag doen we om de huren betaalbaar te houden voor de doelgroepen die we huisvesten. De streefhuur van de sociale huur is gemiddeld 71,7% (2024: 70,6%) van de wettelijke maximaal redelijke huurprijs. Op dit moment vragen we ongeveer 62% van de maximaal redelijke huurprijs. Onze maatschappelijke inzet is dus 38% van de huur die in de markt gevraagd kan worden. Vertaald in euro’s betekent dit een maatschappelijke inzet van ca € 71 miljoen op jaarbasis.

• De gemiddelde huur van DAEB-woningen ligt met € 657 (2024: € 609) gemiddeld lager dan de streefhuren van € 778 (2024: € 740). In het nieuwe huurbeleid zijn de streefhuren gebaseerd op het doelgroepenbeleid en daarvan afgeleid de verschillende huurgrenzen.

• Bij het beoordelen van investeringen hanteren we een rendementseis (IRR). Deze is afhankelijk van het type ingreep, geformuleerd op basis van zowel de marktwaarde als de beleidswaarde. Onze IRR op het bouwen van sociale huurwoningen is vanzelfsprekend lager dan de IRR van een commerciële vastgoedbelegger. Dit geldt ook voor renovaties (inclusief duurzaamheidsprojecten). Voor een aantal projecten is de IRR zelfs negatief. Het verschil kan worden gezien als maatschappelijke inzet waarbij, in de regel met het geldende beleid, investeringen onrendabel zijn.

• Ook op het gebied van leefbaarheid tonen wij onze maatschappelijke inzet. In 2025 besteedden we € 1,9 miljoen aan leefbaarheid. Dit is inclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten ad € 0,7 miljoen.

Waardeontwikkeling beleidswaarde

Ons beleid in relatie tot het niet-realiseerbare deel van onze marktwaarde

Pré Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB-bezit in exploitatie, en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit verschil bedraagt € 1.583 miljoen (2024: € 1.378 miljoen). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 wordt als volgt verklaard:

^{Tabel 11. Verloop beleidswaarde}

Dit impliceert dat circa 44,3% van de marktwaarde in verhuurde staat zogenoemd beklemd is. In voorgaand jaar was dit ca. 40,4%. De stijging van deze beklemming wordt voor een groot deel veroorzaakt doordat in de beleidswaarde rekening is gehouden met een lagere stijging van de beleidshuren dan de stijging van de markthuren en doordat we meer aan onderhoud hebben ingerekend ten opzichte van vorig jaar.

Op de hoogte van de beklemming op het vermogen kan gestuurd worden door beleidskeuzes rondom beschikbaarheid, kwaliteit en beheerlasten. In onderstaande stappen lichten we toe hoe de beleidswaarde zich ontwikkelt ten opzichte van de marktwaarde.

De grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

• Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille toepassen van het doorexploiteer-scenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. De overdrachtskosten worden op 0 gezet. Er is geen sprake meer van eindwaardeberekening maar van een eeuwigdurende benadering door het inrekenen van de kasstromen vanaf jaar 15 tot en met 60 jaar. Deze afslag is dit jaar lager dan vorig jaar doordat in de marktwaarde meer woningen op het doorexploiteer-scenario uitkomen, waardoor er relatief minder woningen verplicht naar het doorexploiteer-scenario in de beleidswaarde overgaan.

• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de toegelaten instelling bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving. De streefhuur wordt op langere termijn geïndexeerd met de prijsinflatie. De streefhuren zijn minder sterk gestegen dan de markthuur, daarom is de afslag dit jaar hoger dan vorig jaar.

• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald op basis van het eigen onderhoudsbeleid en berekend aan de hand van de eigen meerjarenonderhoudsbegroting van de toegelaten instelling voor het instandhoudingsonderhoud. Deze onderhoudsbegroting bevat de onderhoudsuitgaven voor de komende 60 jaar, voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt.
  De meerjarenonderhoudsbegroting wordt per complex bepaald, waarbij de uitgangspunten worden onderbouwd aan de hand van concrete bronnen, rekening houdend met de conditie van de verschillende complexen. De 60-jaarsperiode bevat alle vastgestelde onderhoudscycli; zowel de kortere cycli als langere cycli zijn opgenomen.
  De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing.
  Dit jaar hielden wij, nog meer dan vorig jaar, rekening met de continue exploitatie en daarmee is ook het onderhoud hoger ingerekend, met name in het geval van complexen die op termijn gesloopt worden.

• Inrekening van toekomstige beheerlasten in plaats van marktconforme lasten. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten zoals die worden verwerkt onder de post Lasten verhuur en beheeractiviteiten en de post Overige directe operationele lasten in de winst- en verliesrekening.
  Doordat we als gevolg van de aankondiging van de huurbevriezing begin 2025 nog bewuster zijn geworden van politieke keuzes, hebben we de organisatielasten aangepast. Hierdoor is de afslag beheer lager dan vorig jaar.

• Inrekening van noodzakelijke verplichtingen die voortkomen uit wettelijke verplichtingen of landelijke afspraken, zoals het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G. In de marktwaarde zijn deze uitgaven geen onderdeel van het achterstallig onderhoud.
  Wij hebben eind 2025 1.652 eenheden met een E, F of G label geregistreerd staan, waarvan 138 met een monumentenstatus. Dit houdt in dat in de beleidswaarde voor 1.514 eenheden een voorgeschreven afslag is ingerekend om dit label weg te werken, voor een bedrag van € 12,6 miljoen.

• Inrekening van een uniforme, lagere disconteringsvoet (“sociale disconteringsvoet”) in plaats van de marktdisconteringsvoet. De sociale disconteringsvoet wordt jaarlijks in oktober gepubliceerd op de website van de Autoriteit Woningcorporaties.
  Dit jaar is deze 4,22% voor DAEB woningen en 4,76% voor niet-DAEB woningen. De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar het hoofdstuk beleidswaarde in de toelichting op de balans in de jaarrekening.

Waardeontwikkeling marktwaarde

Elk jaar waarderen we ons bezit voor de jaarrekening. Dit jaar gebeurt dat voor het laatst volgens de marktwaardemethode. Vanaf 2026 waarderen we onze woningen in de jaarrekening op basis van de beleidswaarde. Hieronder lichten we eerst de ontwikkeling van de marktwaarde toe.

Ontwikkeling marktwaarde

De totale marktwaarde van ons bezit (woningen, BOG/MOG/ZOG, parkeren) is per 31 december 2025 € 3,57 miljard. Dat is € 157 miljoen meer dan eind 2024. Dit is een stijging van 4,6%. De groei is kleiner dan vorig jaar, maar past bij de ontwikkelingen in de corporatiesector en de vastgoedmarkt.

In onderstaande tabel is dit per vastgoedcategorie weergegeven (DAEB + niet-DAEB).

• ^{Tabel 11. Waardeontwikkeling}

De stijging van € 157 miljoen komt door 4 oorzaken:

• Voorraadveranderingen: in 2025 zijn 214 woningen gesloopt of verkocht met een gemiddelde marktwaarde van ongeveer € 145.500. Daar zijn 18 nieuwe woningen bij gekomen met een gemiddelde waarde van ongeveer € 260.000. Per saldo leidt dit tot een daling van de marktwaarde met € 26,5 miljoen. Tot slot zijn 5 woningen verplaatst van Niet‑DAEB naar DAEB.

• Wijzigingen in vastgoedgegevens: de gemiddelde huur is gestegen met 5,3% en de leegstand is gedaald. Dit zorgt samen voor een stijging van de marktwaarde met € 89 miljoen.

• Aanpassingen in de rekenmethode: door kleine methodische wijzigingen stijgt de marktwaarde met ongeveer € 10 miljoen. Dit effect is beperkt.

• Marktontwikkelingen: ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zorgen voor een stijging van € 84 miljoen. Dit komt vooral door hogere leegwaarden. De toekomstige groei is voorzichtig ingeschat. Ook hogere markthuren :hebben een positief effect.

De tabel hieronder laat een samenvatting zien van de belangrijkste oorzaken van de waardeveranderingen.

^{Tabel 12. Reden en effect waardeontwikkeling}

Benchmark corporaties

We doen mee aan een benchmark marktwaarde met andere corporaties. In deze vergelijking bekijken we onze woningportefeuille naast die van ongeveer 60 collega‑corporaties. Zo kunnen we de uitkomsten van de marktwaardering goed vergelijken en uitleggen; onze positie ten opzichte van andere corporaties in de MRA is logisch en goed te verklaren.

Markt- en leegwaarde per gemeente

De waarde van de woningportefeuille steeg met ruim € 152 miljoen. Dit komt vooral door ontwikkelingen in de markt, zoals hogere leegwaarden en verwachte ontwikkeling hiervan. De tabel hieronder laat per gemeente zien hoe de markt- en leegwaarden zich hebben ontwikkeld in 2025 ten opzichte van 2024. In Haarlem, Bloemendaal en Heemstede liggen deze waarden het hoogst, wat past bij het type woningen. In Beverwijk zijn de waarden het laagst, al stijgen ze daar al enkele jaren iets sneller dan gemiddeld.

^{Tabel 13. Markt- en leegwaarde per gemeente}

Duurzaamheid

De waardeontwikkeling verschilt per energielabel. Woningen met label A of beter stijgen bovengemiddeld in waarde. Woningen met label B en C stijgen dit jaar zelfs iets sterker. In eerdere jaren was de stijging bij A‑labels groter, maar dat is dit jaar niet zo. Een duidelijke reden hiervoor is er niet. Woningen met energielabel D tot en met G laten een lagere waardestijging zien dan gemiddeld.

^{Grafiek 5. Waardeontwikkeling per energielabelklasse}