Verslag van de Raad van Commissarissen

Een woord vooraf

Met dit verslag verantwoordt de Raad van Commissarissen (RvC) zich over de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in 2025.

Het was een vreemd jaar voor corporaties. De aangekondigde huurbevriezing liet de sector niet onberoerd. Ook binnen Pré Wonen zijn de consequenties verkend. De bevriezing is voorlopig afgewend. Maar toekomstige huurinkomsten stijgen niet mee met inflatie. Tegelijkertijd hebben woningcorporaties te maken met hoge bouw- en onderhoudskosten, rente en belastingdruk. Met verminderde huurinkomsten staat de langjarige invulling van de volkshuisvestelijke opgave onder druk. De komende periode verkennen we scenario’s om alle activiteiten financieel en langjarig vol te kunnen houden. Wij gaan ervan uit dat politiek Den Haag ook meewerkt om een gezonde bedrijfsvoering van corporaties mogelijk te maken.

Want de woningnood blijft onverminderd hoog. Alle (Nationale) prestatieafspraken ten spijt, wachten nog steeds veel mensen op een fijne woning. Daarom zal de RvC ook het komende jaar blijvend focus vragen op het overeind houden van de nieuwbouwambities. Inzet blijft ook nodig op het gebied van leefbaarheid; de samenleving verhardt en sommige huurders hebben begeleiding nodig om elke dag het hoofd boven water te houden. In wijken met veel problemen is de corporatie een constante factor in het netwerk van huurders en partners. Pré Wonen wil nadrukkelijker kijken hoe samen met partners de inzet kan worden verdeeld.

De RvC spreekt zijn waardering uit voor de geleverde maatschappelijke prestaties in 2025. We zijn trots op de ambities en het werk dat onverminderd voortgang vindt. Wij wensen het Bestuur, management en alle medewerkers veel succes om de volkshuisvesting vorm te blijven geven in onze mooie regio.

Governance en compliance

Visie op besturen en toezicht houden

De RvC handelt op basis van de verantwoordelijkheden en bevoegdheden die zijn opgenomen in de Woningwet, andere regelgeving en codes. De RvC en Bestuur hebben de visie op besturen en toezicht houden in 2025 herijkt.

Het toezicht richt zich vooral op het bewaken van de maatschappelijke doelstellingen passend binnen de statuten, visie en missie van de corporatie. Bij de vervulling van haar taak richt de RvC zich naar het belang van de corporatie, naar het maatschappelijk belang en naar de waarde voor de belanghebbenden. Dit zijn primair de (toekomstige) huurders van de 6 gemeenten.

De RvC houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de realisatie van de strategische doelstellingen. Het Bestuur wordt gevraagd en ongevraagd terzijde gestaan vanuit eigen kennis, kunde en ervaringen van de commissarissen. Dit past bij de klankbordrol van de RvC. In gesprekken wordt gereflecteerd op de strategie in relatie tot de dynamiek in de omgeving en de ontwikkeling van de organisatie. De RvC is ook de werkgever van het Bestuur.

Integriteit en belangenverstrengeling

Integer handelen door RvC, Bestuur, management en werkorganisatie is een voorwaarde voor het goed functioneren van een maatschappelijke onderneming. De RvC onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties 2025 en de gedragscode van Pré Wonen. Er heeft ons geen melding van een vermoeden van een misstand bereikt.

Alle leden zijn onafhankelijk in de zin van de Governancecode Woningcorporaties. Commissarissen hebben geen activiteiten ontplooid die in concurrentie treden met de woningcorporatie zoals bijvoorbeeld (potentieel) concurrerend vastgoedbezit. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan de corporatie dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. Ons is niet bekend dat schenkingen zijn aangenomen.

De RvC tolereert geen belangenverstrengeling. Hun beroepen en nevenfuncties conflicteren niet met het lidmaatschap van de RvC. Commissarissen voorkomen dat er belangenverstrengeling ontstaat. Als blijkt dat een (neven)functie leidt tot mogelijke belangenverstrengeling, dan meldt ieder lid dit onmiddellijk. Het lid geeft daarbij inzicht in alle relevante informatie. Een vermoeden van belangenverstrengeling wordt intern besproken en, als dat nodig is, met de betreffende externe partij. Daarop worden maatregelen genomen die passend zijn bij de situatie. Bijvoorbeeld het niet mogen deelnemen aan gesprekken of besluitvorming over het onderwerp binnen de RvC. Ook kan afgesproken worden dat opdrachten binnen de hoofd- of nevenfuncties niet worden aangenomen. Deze procedure is op de website te vinden.

Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2025 niet voorgedaan. De RvC heeft de handreiking integriteit en fraude bij woningtoewijzing woningcorporaties van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besproken.

Governance

De werkwijzen van de RvC, commissies en Bestuur zijn vastgelegd in reglementen. Er zijn 2 voorbereidingscommissies: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie.

In 2025 is het investeringsstatuut, treasurystatuut, fiscaal statuut en het reglement Financieel Beleid en Beheer geactualiseerd. De statuten sluiten nu weer aan op de nieuwe fasering bij vastgoedontwikkelingen. Vervolgens zijn ook het Bestuursreglementen en de reglementen van de RvC, Auditcommissie en Remuneratiecommissie geactualiseerd. Daarin is onder andere het tweehoofdige bestuursmodel verwerkt.

Stichting Pré Wonen is aandeelhouder in de Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV. Eind 2024 zijn de statuten van de BV aangepast na goedkeuring van de RvC. Ook voor uitoefening van het stemrecht door het Bestuur van Pré Wonen ten behoeve van de jaarstukken 2024, is goedkeuring gegeven.

Onafhankelijkheid en aanspreekbaarheid

Bestuur en medewerkers van Pré Wonen geven op diverse niveaus actief invulling aan het contact met belanghebbenden; primair zijn dat de huurders en de gemeenten. Vanuit de rol als toezichthouder streeft de RvC naar een juiste balans tussen afstand en betrokkenheid. Hier is ook in de zelfevaluatie over gesproken.

In 2025 hebben enkele huurders contact met de leden van de RvC gezocht. Dan wordt nadrukkelijk afstand gehouden en wordt verwezen naar de werkorganisatie. Het Bestuur heeft die casussen goed opgepakt en de RvC geïnformeerd.

De samenstelling van de RvC is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar en het Bestuur onafhankelijk opereren. In onze visie moet de relatie tussen de leden onderling en richting Bestuur open, zakelijk en professioneel blijven. Zonder het contact met de medewerkers te verliezen, houden wij nadrukkelijk enige afstand tot de werkorganisatie.

De 2 commissarissen die op voordracht van de huurders zijn benoemd, spraken in april en september met de 3 huurderskernen over de samenwerking. De RvC hecht waarde aan goede huurdersparticipatie. De nieuwe visie op huurdersparticipatie zal daaraan bijdragen.

In navolging van de Wet op de Ondernemingsraden zijn enkele overlegvergaderingen bijgewoond. De RvC vindt het goed om te zien dat de gesprekken met de Ondernemingsraad constructief verlopen.

Overleggen en bijeenkomsten

Reguliere vergaderingen

De voorzitter en vicevoorzitter bereiden de vergaderingen van de RvC voor met de Bestuurders en de bestuurssecretaris. Elke vergadering start met een kort vooroverleg. Op basis van de stukken en de mondelinge toelichting door de Bestuurders en controller, vormt de RvC zich een oordeel en neemt hij besluiten.

De RvC wordt adequaat geïnformeerd over beleidswijzigingen en veranderingen in wet- en regelgeving. De leden zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om over alle relevante informatie te kunnen beschikken.

De agenda van de vergaderingen bestaat uit vaste onderwerpen vanuit de rolling year-agenda en bijzondere onderwerpen die op verzoek van de RvC of het Bestuur worden geagendeerd. De verslagen van de treasurycommissie en de fiscale commissie worden in de Auditcommissie en in de reguliere vergadering geagendeerd. De RvC staat in alle vergaderingen stil bij het thema integriteit.

Bij investeringsvoorstellen beoordeelt de RvC de (financiële) resultaten en weegt de bevindingen van de controller mee. De begroting, de tertaalrapportages en de jaarstukken geven een duidelijk beeld van de volkshuisvestelijke ambities, doelen en activiteiten van Pré Wonen.

Bijzondere onderwerpen

Tijdens reguliere vergaderingen wordt ook tijd gereserveerd voor verdieping. In maart sprak de RvC over de inzet op cybersecurity. Ook werd geschetst welke stappen worden genomen om in 2026 over te kunnen stappen op een nieuw primair systeem.

In april kwam het nieuws dat de huren van corporatiewoningen bevroren zouden worden. De RvC heeft met het Bestuur gesproken over de impact van de aangekondigde huurbevriezing. De verzoeken van het WSW voor extra informatie ten behoeve van de borging, maakte voor de RvC maar weer duidelijk hoe zeer een corporatie afhankelijk is van een constante huurontwikkeling. De mogelijke huurbevriezing heeft Pré Wonen benut om steviger naar de uitgaven te kijken. De kaderbrief voor de meerjarenbegroting is daarop ook aangepast. In 2026 wordt verder gesproken over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Dan wordt ook de relatie gelegd met de duurzaamheidsambities in de NPA en het noodzakelijke onderhoud aan de woningen.

Tijdens de gesprekken over de aangekondigde huurbevriezing werd voor de RvC weer duidelijk dat de corporatiesector veel regeldruk en toezicht kent. Verdiepend is gesproken over de verscherping van toezicht als reactie op risico’s en complexiteit van het werk van een corporatie.

In september liet de RvC zich bijpraten over de strategische personeelsplanning en de resultaten van de Aedes benchmark.

In oktober sprak de RvC over participatie. De klassieke vormen van participatie lopen tegen grenzen aan en eerdere initiatieven kwamen niet van de grond. De participatievisie combineert de wettelijke kaders met eigentijdse vormen van betrokkenheid. De RvC volgt de inzet met belangstelling.

De RvC bracht een interessant werkbezoek aan een houtbouwfabriek om zich te laten informeren over de nieuwste ontwikkelingen.

In november spraken 3 leden van de RvC met de inspecteurs van de Aw. Het gesprek was open en prettig. Dat was terug te lezen in de toezichtsbrief.

Samenstelling en functioneren

Ultimo 2025 bestaat de RvC uit vijf personen. Onderstaande tabel geeft inzicht in de leden van de RvC, hun functies binnen de Raad en het rooster van aftreden.

Het rooster van aftreden is gepubliceerd op de website.

(her)benoemingen

Leden worden benoemd voor een periode van ten hoogste vier jaar en kunnen eenmaal voor een periode van ten hoogste vier jaar worden herbenoemd. De RvC heeft een profielschets opgesteld voor zijn samenstelling.

Begin 2025 is, via een openbare werving en een bureau, gezocht naar een nieuw lid. Daarvoor is de profielschets aangepast. De selectie- en adviescommissie heeft samen met een vertegenwoordiging van de Ondernemingsraad (OR), gesprekken gevoerd met 4 kandidaten. Vervolgens heeft de voorkeurs-kandidaat een kennismakingsgesprek gevoerd met de andere commissarissen. De OR gaf een positief advies. Ook de Aw gaf een positieve zienswijze geschiktheid en betrouwbaarheid af. Vervolgens is de heer Kurvers officieel benoemd als lid van RvC. Met zijn bestuurlijke ervaring in het publieke domein is hij een goede aanvulling op de expertise binnen de RvC. De heer Kurvers heeft een op maat gemaakt introductieprogramma gevolgd.

Mevrouw Talitsch is met een positief advies van de huurdersorganisaties en een positieve zienswijze van de Aw herbenoemd. De RvC is verheugd dat zij zich wil blijven inzetten als toezichthouder. Haar expertise op het gebied van juridische zaken en aandacht voor de huurdersbelangen is van meerwaarde voor de Raad.

Als gevolg van deze wijzigingen is ook een herverdeling van de commissies doorgevoerd.

Stagiaire

In 2025 heeft mevrouw Bagchus 9 maanden stage gelopen bij de RvC. Haar frisse kijk op de sector en mooie overdenkingen zorgden voor een fijne samenwerking.

Permanente educatie

Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Elke commissaris heeft de verplichting om 10 punten voor Permanente Educatie (PE) binnen twee jaar te behalen; 5 PE punten per jaar. Pré Wonen faciliteert het behalen van de noodzakelijke punten. Alle commissarissen hebben voldoende PE punten behaald in 2025. De punten zijn verwerkt in de VTW portal.

Nevenfuncties

De leden van de RvC hebben de volgende hoofd- en nevenfuncties:

Zelfevaluatie

In september vond de jaarlijkse zelfevaluatie plaats. Het overleg is voorbereid door de stagiaire en de bestuurssecretaris in afstemming met de voorzitter van de Remuneratiecommissie.

De Raad constateert dat zij als team constructief samenwerkt, met duidelijke profielen en een open vergadercultuur waarin reflectie mogelijk is. De commissies functioneren naar behoren en leveren heldere adviezen. De Raad wil strategische thema’s — zoals portefeuillekwaliteit, leefbaarheid en dienstverlening —structureler bespreken. Door deze gesprekken op mesoniveau wil de RvC de rol als strategische sparringpartner verder versterken. Ook wil de RvC bij de besluitvorming nadrukkelijker het huurders- en medewerkersperspectief betrekken. Bij de samenwerking met gemeenten en andere partners benadrukt de Raad graag de zakelijkheid en wederkerigheid in de afspraken. Er wordt tevens aandacht besteed aan het optimaliseren van de procedures voor (her)benoemingen, zodat deze helder en goed te volgen zijn.

Commissies en Bestuur

Auditcommissie

Bij de Auditcommissie ligt de nadruk op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van (financiële) risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De commissie vergaderde 5 keer.

In maart stond de winterrapportage en het integraal risicomanagement op de agenda. De commissie kreeg een toelichting op een softwaretool voor procesbeheer, risicomanagement interne controle en compliance.

In mei lichtte het Bestuur de impact van de aangekondigde huurbevriezingen toe en de vervolgstappen die werden gezet. Het accountantsverslag werd toegelicht en de commissie boog zich over de jaarstukken. Als voorbereidende commissie is de IC rapportage beoordeeld en de voorgestelde wijzigingen in de statuten en reglementen.

In juni kwam de vervallen huurbevriezing en de voorbereiding voor de begroting aan bod. Ook stond de voorjaarsrapportage op de agenda, samen met de overige wijzigingsvoorstellen van de reglementen van Bestuur en RvC.

In september boog de commissie zich over het controleplan dat de accountant toelichtte. Vervolgens evalueerde de commissie de inzet van BDO naar de toekomst toe. Er is gesproken over de kaderbrief 2026, de planning- en control-cyclus en het fraudeprotocol. Zoals in het reglement is vastgelegd, is een gesprek gevoerd met de onafhankelijke controller, buiten aanwezigheid van de Bestuurders.

In november stond de begroting op de agenda. De accountant lichtte de managementletter toe. De commissie adviseerde positief over de meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het jaarplan interne controle en over de bezoldiging voor Bestuur en RvC in 2026.

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de Bestuurders, maakt afspraken over te behalen prestaties en buigt zich over de beloning. De commissie sprak 2 keer met de leden van de Raad van Bestuur.

Raad van Bestuur

Per 1 januari 2025 kent Pré Wonen een 2-hoofdig bestuursmodel. De wettelijke en statutaire bevoegdheden van het Bestuur berusten bij het Bestuur als college en worden onder gezamenlijke verantwoordelijkheid uitgevoerd. Binnen het Bestuur zijn de taken en bevoegdheden verdeeld naar aandachtsgebieden waarop 1 van hen primair aanspreekbaar is.

Mevrouw Franken is op 1 juni 2023 benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij is voorzitter van de Raad van Bestuur. Per 1 januari 2025 is de heer Oomes benoemd voor een periode van 4 jaar als lid van de Raad van Bestuur.

Uit hoofde van haar functie heeft mevrouw Franken zitting in de Raad van Advies van het forum voor stedelijke vernieuwing en in de directie van de Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.

In 2025 behaalde mevrouw Franken 35 PE-punten. Daarmee komt haar puntenaantal sinds haar aanstelling in juni 2023 uit op in totaal 100,5. PE-punten. De heer Oomes behaalde 51 PE punten in 2025.

Vergaderingen en besluiten

In 2025 is 6 keer een reguliere vergadering gehouden. Daarnaast zijn 2 extra vergaderingen gehouden; een in verband met de aangekondigde huurbevriezing en 1 in verband met vastgoedprojecten.

De volgende bestuursbesluiten zijn door de RvC vastgesteld dan wel goedgekeurd:

• Uitvoeringsdocument Boerhavelaan, Haarlem

• Projectvoorstel, uitvoeringsdocument en aanvullend memo over de verduurzaming Bernadottelaan eo, Haarlem

• Projectvoorstel Vincent van Goghlaan, kavel 4, Haarlem

• Programmabesluit Bergerslaan Fase 1, Beverwijk

• Update Kaderbesluit Waddenbuurt, Haarlem

• Programmabesluit Lorentzstraat, Zandvoort

• Realisatiebesluit Laan van Kanaän, Beverwijk

• Update Kaderbesluit Curiedex, Zandvoort

• Projectvoorstel Mariaschool, Zandvoort

• Protocol fraudemeldingen

• Bod/overzicht van voorgenomen activiteiten 2026-2030 Beverwijk-Heemskerk

• Verkoop Hilbersplein, Beverwijk

• Realisatiebesluit aankoop Sonneborn, Haarlem

• Treasuryjaarplan 2026

• IC jaarplan 2026

• Kaderbesluit 2026 EFG-aanpak

• Bezoldiging 2026 voor RvB en RvC

• Daarnaast heeft de RvC over tal van onderwerpen gesproken zoals:

• Herziene Projectopdracht Bomenbuurt, Haarlem

• Afsluitdocument Dr. Droogplein, Heemstede

• Delegatie van bevoegdheden

• Benchmark bedrijfslasten

• Integraal risicomanagement

• Jaarverslag 2024 van de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Kennemerland en IJmond

• Trendmonitor 2024 woonruimteverdeling IJmond Zuid Kennemerland

• Opdrachtbrief Skaeve Huse, Haarlem

• Rapportage interne controle 2e halfjaar 2024 en 1e halfjaar 2025

• Uitvoeringsbesluit Munnikenweide, Beverwijk

• Afsluitdocument Celebesstraat, Beverwijk

• Haalbaarheidsonderzoek Blekersveld, Bloemendaal

• Uitvoeringsbesluit Ecocura, Bennebroek

• Winterrapportage 2024, voorjaars- en najaarsrapportage 2025

• Opdrachtbrief Jane Adams- Montessoristraat, Haarlem

• Planning & controlcyclus 2026

• Uitvoeringsdocument Van Speijkstraat, Zandvoort

• Afsluitdocument Staalstraat/De Bazellaan, Haarlem

• Plan van aanpak visitatie

• Aangehouden projectvoorstel Slachthuisstraat, Haarlem

Overleg met de accountant

De RvC heeft BDO in 2023 benoemd als controlerend accountant. De accountants waren aanwezig bij vergaderingen van de Auditcommissie en de RvC. Met hen is het accountantsverslag 2024, het controleplan 2025 en de managementletter besproken.

In mei reflecteerde de RvC met de accountant op de huurbevriezing en de vermelding hiervan in de jaarstukken. Ook heeft de RvC zonder aanwezigheid van het Bestuur met de accountant gesproken.

BDO is door de RvC benoemd tot en met boekjaar 2025. Op initiatief van de controller is de samenwerking besproken en gaf het Bestuur overwegingen mee voor de evaluatie. Daarbij werd ingegaan op de nieuwe controleperiode, ontwikkelingen binnen Pré Wonen en het mogelijk vervallen van de OOB-status vanaf boekjaar 2026 voor Pré Wonen.

De RvC is tevreden over de mondelinge en schriftelijke informatie van de accountant. De RvC heeft vertrouwen in de partner en het controlerende team. Daarom is besloten om de komende jaren de samenwerking voort te zetten.

Beloningsbeleid

De beloning van de Bestuurders volgt de regels van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Aanvullend geldt voor woningcorporaties de adviesregeling ‘normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Conform deze regel is Pré Wonen ingedeeld in klasse H, op basis van aantal verhuureenheden en de omvang van de grootste gemeente (Haarlem). Het beloningsbeleid is op de website van Pré Wonen gepubliceerd.

Jaarlijks stelt de RvC de beloning vast voor de Raad van Bestuur. De beloning bestaat uit een vast inkomen zonder variabele beloningscomponenten. De beloning is opgenomen onder de overige informatie in hoofdstuk 13 van de jaarrekening.

De RvC volgt de Beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW. In 2025 bleven de uitgangspunten voor het beloningsbeleid ongewijzigd en wordt 100% van de bindende beroepsregel van de VTW aangehouden. De beloning is opgenomen onder de overige informatie in hoofdstuk 13 van de jaarrekening.