Van het Bestuur

Voor u ligt het jaarverslag over 2025. We blikken terug op het afgelopen jaar, maar kijken ook graag vooruit. Dit verslagjaar is het eerste jaar van onze Meerjarenstrategie 2025 t/m 2028. Het afgelopen jaar zetten wij flinke stappen om onze doelen te behalen en we nemen u hier graag in mee.

Wie we zijn en wat we doen

Iedereen in Nederland heeft het recht om goed te wonen. Daarom zorgen wij in de regio IJmond en Zuid-Kennemerland voor goede, duurzame en betaalbare huurwoningen voor mensen die dat nodig hebben. Ook dragen we bij aan de vitaliteit van de wijken waar onze huurders wonen. Dit doen we samen met onze partners in de regio. Bij dit alles zorgen we ervoor dat Pré Wonen financieel gezond blijft. En hebben we aandacht voor het fysieke en mentale welzijn van onze medewerkers. Een fijn thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst. Daar gaan we voor!

Onze kernwaarden

Onze kernwaarden zijn het kompas voor hoe we ons werk doen.

• We zijn dienend in onze bijdragen aan een fijn thuis voor onze huurders. Hierin zoeken we nadrukkelijk de verbinding met collega’s, huurders en partners.

• We zijn duidelijk in onze keuzes en ambities en voelen ons daar verantwoordelijk voor.

• Wij opereren daadkrachtig om ons doel te bereiken. Daar mag u ons aan houden.

Meerjarenstrategie 2025 t/m 2028

Met de Meerjarenstrategie 2025 t/m 2028 geven we invulling aan onze maatschappelijke doelen met de financiële continuïteit van de organisatie als randvoorwaarde. Deze strategie is een stap op een veel langere weg. Het kost tijd om woningen en wijken op te bouwen en goed te houden. Daarom zetten we een stip op de horizon en bepaalden we onze koers naar 2040.

Ontwikkelingen in onze omgeving

Ook in 2025 had landelijke wet- en regelgeving veel impact op ons werk. Allereerst was er natuurlijk de aangekondigde huurbevriezing. De bevriezing is van tafel, maar afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken zijn dat niet. De minister wil de Woningwet aanpassen zodat de huurontwikkeling stabieler wordt.

Wetswijzigingen

Voorgenomen wetswijzigingen zoals de Wet versterking regie volkshuisvesting en de aanstaande Wet Collectieve Warmte beïnvloeden onze koers. De regiewet opent de gesprekken met gemeenten en provincie over de betaalbaarheid van de nieuwbouw. Wij zijn actief in gemeenten die zowel boven als onder het landelijke gemiddelde zitten. We zijn benieuwd hoe de gesprekken over betaalbaar wonen zich ontwikkelen. Ontwikkelingen in het volle energienetwerk en toekomstige wijzigingen in energiewetgeving raken onze verduurzamingsstrategie. Vooralsnog veroorzaakt netcongestie geen vertragingen in onze plannen, maar wij blijven alert. Wij verwachten dat het nieuwe kabinet de afbouw van de salderingsregeling voor huurders compenseert.

Fiscale ontwikkelingen en regels

Fiscale ontwikkelingen en regels rondom procedures en verantwoording vragen onze aandacht. In onze regio hebben we met name te maken met beperkingen rondom stikstof. Dit zorgt voor langere vergunningsprocedures en extra analyses. Ook hiervoor kijken wij naar de overheid om bouwen in onze mooie regio mogelijk te blijven maken.

Krapte woningmarkt

Daarnaast verschenen er veel rapporten, analyses en doorrekeningen over de krapte op de woningmarkt, de opgaven en de beschikbare middelen van corporaties. De ambities zijn hoog, maar de houdbaarheid daarvan staat onder druk. Wat ons betreft blijven we werken aan een fijn thuis voor huidige en toekomstige huurders, maar wel met meer zakelijkheid.

Geopolitieke spanningen

De geopolitieke spanningen beïnvloeden de economie. Zo zorgt de oorlog in het Midden-Oosten direct voor hogere prijzen van onder andere olie en gas. Daardoor kan de inflatieverwachting stijgen. Dit zorgt weer voor hogere rentes bij het aantrekken van leningen. Het is onduidelijk of dit tijdelijk of langdurig is. De gevolgen voor de woonlasten van huurders zijn naar verwachting ook negatief. Wij kunnen de gevolgen enigszins beperken door ons vastgoed verder te verduurzamen en huurders actief te informeren over manieren om energie te besparen. Ook voor ons stijgen de kosten sneller dan gedacht; kosten die niet door de huurprijsafspraken worden gedekt.

Nationale Prestatieafspraken

Wij hebben te maken met Nationale Prestatieafspraken 2025-2035, maar vragen ons af hoe houdbaar en wederkerig die nog zijn. Corporaties komen nu al gezamenlijk zo'n 20 miljard euro te kort. Wat ons betreft moeten partijen terug naar de tekentafel om tot realistische afspraken te komen. Dat doen wij ook in onze 6 gemeenten. In enkele gemeenten lopen de prestatieafspraken eind 2025 af. Wij sturen op realistische afspraken over beschikbaarheid van nieuwe woningen, betaalbaar toewijzen, verduurzaming en de inzet op vitale wijken. U leest hier meer over in dit hoofdstuk en in de betreffende paragrafen.

Aangekondigde huurbevriezing

Op 16 april 2025 kondigden de coalitiepartijen in de voorjaarsnota een huurbevriezing voor sociale huurwoningen aan. Gelukkig werd begin juni bekend dat de Minister het wetsvoorstel niet zou indienen, waardoor de huurbevriezing van tafel ging. Deze beslissing volgde op een negatief advies van de Raad van State en na de val van het kabinet. Voor ons was dit een turbulente periode, maar het zorgde ook voor verbinding.

Aan de huurders, woningzoekenden en gemeenten is uitgebreid toegelicht wat de impact van de huurbevriezing zou zijn. Er was veel begrip voor de gevolgen; minder middelen voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. De becijferde impact op onze investeringscapaciteit is - voorlopig - afgewend. Het ‘huurbevriezingsscenario’ hebben wij benut om gericht bij te sturen. Beleid en de geplande investeringen zijn opnieuw tegen het licht gehouden. Zo werken wij toe naar een duurzamer bedrijfsmodel.

Speerpunten van ons beleid

Beschikbaarheid

De woningnood blijft hoog en daarom investeren wij in nieuwe woningen. Ons doel is om in de periode 2025-2028 650 woningen toe te voegen (start bouw). In 2025 zijn we gestart met de bouw van 391 woningen. Daarmee maken we een vliegende start om onze doelstellingen te halen. In 2024 constateerden wij dat veel projecten vertraagden, onder andere als gevolg van de onduidelijkheden rondom stikstof. Inmiddels zijn 424 woningen in aanbouw. We konden 2 nieuwbouwprojecten versnellen.

Het aantal opgeleverde woningen bleef met 9 iets achter. Deze woningen zijn echter wel in recordtempo neergezet, omdat we gebruik maakten van een modulair bouwconcept. Dit is een ontwikkeling waar wij in de toekomst verder op willen inzetten. Het bouwtempo moet namelijk omhoog. Samenwerken met bouwers, nutsbedrijven en gemeenten voor vergunningen en infrastructuur blijft essentieel. Hopelijk strooien de netcongestie of andere beperkingen geen zand in de wielen van de productie. Als de nieuwbouw dan ook nog financierbaar blijft, verwachten wij de doelen te kunnen halen.

Betaalbaarheid

Wij streven naar voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen. Conform ons huurbeleid zoeken we naar een goede balans tussen het betaalbaar houden van de huren én tegelijkertijd voldoende middelen genereren voor nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. Bij woningtoewijzing sturen we op de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Zo blijven woningen bereikbaar voor mensen die huurtoeslag nodig hebben.

Woningen wijzen we vrijwel altijd passend toe. Per wijk zoeken we naar differentiatie tussen draagkrachtige en minder draagkrachtige huishoudens. We konden 63% van de vrijkomende woningen aan reguliere woningzoekenden toewijzen. Dat zijn mensen die vaak al jarenlang wachten op een geschikte woning. We zijn ook trots dat het gelukt is om de huurachterstanden onder de norm van 0,6% te houden.

Kwaliteit

Veel geld besteden wij aan onderhoud. Een flinke kostenpost waar we goed mee om willen gaan. Het reparatieonderhoud is binnen de begroting uitgevoerd. In het geplande onderhoud aan de daken, gevels en installaties van onze gebouwen zijn sommige projecten niet in 2025 afgerond door asbest op onverwachte plekken of meer houtrot dan voorzien. Tegelijkertijd voerden we enkele urgente ongeplande projecten uit vanwege brandveiligheid, bliksemschade, daklekkages en (grond)wateroverlast.

De gemiddelde kosten per mutatie waren in 2025 hoger dan begroot. Dit kwam vooral omdat het aantal grote mutaties, van meer dan € 50.000 per woning, hoger was dan begroot.

We leverden 27 woningen aan de Wilhelminalaan in Bennebroek op na renovatie. De renovatie van 132 woningen aan de Bernadottelaan in Haarlem is na de zomer gestart. Naast de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden verduurzamen we de woningen naar een label A en A+. Het groot onderhoud aan de 49 woningen in de Munnikenweide in Beverwijk verwachten we in maart 2026 af te ronden. We pakken de vocht- en schimmelproblematiek aan. Ook deze woningen maken na de aanpak flinke labelstappen.

Duurzaamheid

De beste manier om duurzaam bezig te zijn, is door goed voor bestaande woningen te zorgen. Als we er bovendien in slagen om het energieverbruik van deze huizen te verminderen én het wooncomfort voor huurders te verhogen, levert dat alleen maar voordelen op.

De aanpak van woningen met een E, F of G-label is goed op stoom zodat we eind 2028 nagenoeg geen slechte labels meer hebben. Bij complexmatige ingrepen verbeteren we ook het energielabel. Denk aan isolatie van gevels en daken, het verbeteren van ventilatie en het aanpakken van vocht en tochtproblemen. Hierdoor combineren we verduurzaming met kwaliteitsverbetering en onderhoud, zodat ingrepen elkaar versterken.

Onze route naar een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050 sluit niet aan bij de warmtetransitieplannen van de gemeente Haarlem. Andere gemeenten zijn nog bezig met de plannen. We volgen de ontwikkelingen rondom warmtenetten en denken mee, maar lopen steeds tegen enorm onzekere factoren aan. Tariefonzekerheid en hoge vaste kosten zitten de uitrol van warmtenetten in de weg. Hoge inpandige kosten ondermijnen de businesscases, dus vooralsnog is Pré Wonen terughoudend. Vanuit Den Haag verwachten wij inzet op een eerlijke kostenverdeling om voldoende draagvlak op te kunnen halen bij huurders.

Ons uitgangspunt is om het energieverbruik terug te dringen door goede isolatie, kierdichting en verbetering van het ventilatiesysteem, zodat woningen geschikt zijn voor alle denkbare toekomstige vervangers van aardgas. In de tussentijd kijken wij per project goed naar de kosten en opbrengsten; voor Pré Wonen en natuurlijk voor onze huurders.

Vitale wijken

Het versterken van de vitaliteit van zwakke wijken vraagt een lange adem. In 2025 legden we het fundament voor gebiedsgericht werken. De gebiedsteams zijn ingericht om de integrale aanpakken uit te rollen.

In de wijken voerden we tal van fysieke en sociale projecten uit, waaronder schoonmaak‑ en brandveiligheidsacties, community‑initiatieven en versterking van buurtbeheer. Ook dit jaar staken collega’s weer letterlijk de handen uit de mouwen.

Tijdens onze bedrijfsdag in juni is er geklust, geschilderd, opgeruimd, getuinierd en gekookt in Zandvoort. In juli zetten we 120 huurders die al 50 jaar bij ons huren in het zonnetje. Onze medewerkers werden enthousiast onthaald en veel huurders deelden mooie verhalen over vroeger en nu.

In ons verslag leest u ook meer over de samenwerking met gemeenten en partners en de prestatieafspraken; overal is de aanpak anders en verschillend in tempo.

Dienstverlening

In 2025 voerden we een nieuw klantvolgsysteem in. Het aantal telefonische contacten daalde licht. De KWH-scores blijven stabiel, maar nog net onder de norm van 8,0 (zie hoofdstuk 8. Dienstverlening). Gedurende het jaar werkten we structureel aan snellere afhandeling van klantvragen, betere interne samenwerking en meer eenduidigheid in klantprocessen. Wij constateren dat de basis voor professionele dienstverlening staat, maar dat er blijvende aandacht nodig is om de klantwaardering te verhogen.

Organisatie

In 2025 groeiden we verder tot een lerende, meer samenhangende en professioneler gestuurde organisatie. We starten met een gezamenlijk bestuurs- en managementoverleg. We gingen werken met enkele nieuwe systemen. Onder andere om de klantprocessen en governance goed te kunnen bewaken. Ook was er veel aandacht voor het projectmatig en gebiedsgericht samenwerken. Het ziekteverzuim bleef met 5,76% iets boven de norm.

Ondanks aanhoudende druk door krappe capaciteit ligt onze organisatie goed op koers.

Goed bestuur

Bij Pré Wonen vinden we goed bestuur van groot belang. We werken binnen de kaders van de wet- en regelgeving, statuten, reglementen en de Governancecode Woningcorporaties. Dit vormt de formele basis voor de taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur.

Als woningcorporatie hebben wij de maatschappelijke taak om te zorgen voor woningen voor mensen met een laag inkomen en die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Als een goed rentmeester beheren we de financiële middelen door een transparante inrichting van de organisatie, goed bestuur en effectief toezicht. Wij werken integer, beperken de risico’s en verantwoorden ons over de activiteiten. Bestuur en management stonden in 2025 op een aantal momenten nadrukkelijk stil bij normen en waarden zoals beschreven in de Governancecode en voerden dilemmagesprekken.

Compliance

Compliance is essentieel voor een goede en integere bedrijfsvoering en is daarom een verantwoordelijkheid van de gehele organisatie. Raad van Bestuur, management en de Raad van Commissarissen vervullen een voorbeeldfunctie en zorgen voor inbedding in de dagelijkse (primaire)processen. De wijze van besluitvorming, verantwoording en rolverdeling ligt vast in statuten en reglementen.

Controle en monitoring van de risico’s en verbeteracties is een taak van het management. De onafhankelijke concerncontroller heeft een toetsende taak en geeft, gevraagd en ongevraagd, advies over compliance en risico’s. Interne controle is ook het interne meldpunt rondom integriteit en bescherming van persoonsgegevens.

Periodiek actualiseren we de delegatie van bevoegdheden. Het inkoopbeleid, inclusief het beleid bij aanbestedingen, onderschrijft de beginselen van aanbesteden, namelijk gelijke behandeling, objectiviteit, transparantie en proportionaliteit.

Op onze website is de ‘klokkenluidersregeling’ te vinden. Er zijn in 2025 geen meldingen gedaan. Voor zover bij ons bekend zijn bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van de Autoriteit woningcorporaties geen signalen over mogelijke fraude of zelfverrijking binnengekomen.

In 2022 zijn we voor het laatst gevisiteerd over de periode 2018-2021. Eind 2025 is het traject gestart om uiterlijk 27 oktober 2026 een nieuw rapport te hebben.

Governancestructuur

Stichting Pré Wonen heeft een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen (RvC) en een Raad van Bestuur (RvB). De RvB bestaat uit een voorzitter en een lid. Hun werkzaamheden zijn onder andere vastgelegd in de statuten en reglementen.

Raad van Bestuur

Met ingang van 1 januari 2025 kent de stichting een tweehoofdig bestuur. Mevrouw Franken is voorzitter van de RvB. De heer Oomes is lid. Dit verslagjaar is het Bestuursreglement op de nieuwe situatie aangepast inclusief de taakverdeling.

Raad van Commissarissen

De RvC houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken binnen onze stichting. De RvC staat het Bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van het Bestuur. De huidige RvC bestaat uit 5 leden waarvan 2 leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden bedraagt 4 jaar met een maximum van 8 jaar. In 2025 is mevrouw Talitsch herbenoemd. De heer Kurvers is in april aangesteld. Daarmee is de RvC weer op volle sterkte.

Het rooster van aftreden is gepubliceerd op onze website. De RvC beschikt over een reglement en een profielschets voor de leden en de voorzitter. Ook deze documenten zijn te vinden op onze website

De RvC benoemt de onafhankelijke accountant. De Concerncontroller rapporteert rechtstreeks aan het Bestuur en aan de RvC en geeft gevraagd en ongevraagd advies. De RvC rapporteert in een eigen verslag over de samenstelling en de taakuitoefening.

Externe toezichthouders

Onze externe toezichthouders zijn de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Zij beoordelen de risico's van corporaties op basis van een gezamenlijk beoordelingskader.

Governancecode

In de Governancecode Woningcorporaties 2025 staan principes en bepalingen voor goed bestuur, toezicht en transparantie. Als lid van Aedes houden wij ons aan de code. Uit de jaarlijkse governance-check kwam naar voren dat de visie op besturen en toezicht houden toe was aan een actualisatie. De visie vulden we aan met de visie op opdrachtgeverschap en aanbestedingen en is te vinden op onze website.

Wij beschikken niet over een apart beleggingsstatuut. In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden voor beleggingen opgenomen. Wij kennen enkele verbonden ondernemingen. De kapitaaldeelname binnen die verbindingen is zeer beperkt. We gaan voorlopig geen nieuwe verbindingen aan en zien geen noodzaak voor een verbindingenstatuut.

De Governancecode stelt eisen aan de contacten die Bestuur en RvC hebben met belanghebbenden. Voor ons is overleg met belanghebbenden een vanzelfsprekendheid. Bestuur, management en medewerkers onderhouden talloze contacten met netwerkpartners, leveranciers en huurders.

Verbindingen

Per 31 december 2025 heeft Pré Wonen de volgende deelnemingen:

• Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Haarlem: 36,11% (2024: 36,11%).

• VOF De Remise Haarlem: 50% (2024: 50%).

Wij zijn vertegenwoordigd in of aangesloten bij de volgende organisaties:

• Aedes Vereniging van Woningcorporaties; de koepelorganisatie voor woningcorporaties.

• Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam; een samenwerkingsverband binnen ons woningmarktgebied. Doel is om met één stem te kunnen spreken namens corporaties in de MRA richting Provincie en Rijk.

• Stichting Woonservice Kennemerland en via deze stichting verbonden met DAK/WoningNet voor de woonruimtebemiddeling.

Pré Wonen neemt deel in verschillende VvE’s. Een lijst van deze VvE’s is ter inzage beschikbaar op het kantoor van Pré Wonen.

Cultuur, integriteit en gedrag

Samen zorgen we voor een veilige, gezonde en fijne werkomgeving. In onze gedragscode, inclusief de integriteitscode, is vastgelegd hoe we met elkaar omgaan en welke gedragsregels we volgen. Die regels gelden voor medewerkers, stagiairs, uitzend- en inhuurkrachten én Bestuur en RvC. Tijdens afdelings-overleggen en heidagen is gesproken over integriteitsdilemma’s en het voorkomen van de schijn van belangenverstrengeling. Eind 2025 voegden we het fraudeprotocol toe aan het fundament voor een veilige, transparante en integere organisatiecultuur.

De kernwaarden Dienend, Duidelijk en Daadkrachtig zijn inmiddels goed geïncorporeerd. Ze zijn een vast onderdeel van de gesprekscyclus. Concrete acties zijn vertaald in jaarplannen. Met heldere processen, protocollen en toezicht borgen we de integriteit. Bestuur en management streven naar een cultuur van openheid, aanspreken, leren van fouten en samenwerken aan een werkomgeving waarin iedereen zich veilig voelt en verantwoordelijkheid neemt.

Samenwerken aan een fijn thuis

Pré Wonen is een organisatie die drijft op samenwerking. Alleen samen met partners kunnen we onze huurders een fijn thuis bieden. In 2025 hadden we veel contact met de 6 gemeenten. Met de verschillende wethouders, ambtenaren, huurderskernen en collega-corporaties spreken wij veel over onderwerpen rondom de gebouwde omgeving en de sociale kant van ons werk. Ook hebben we korte lijntjes met politie en welzijnswerk, zoals wijkteams, GGD- en GGZ-afdelingen, met ambulante begeleiders, bewindvoerders en schuldhulpverlening. We spreken vaak met actieve huurders, huurdersorganisaties en collega-corporaties. Daarnaast overleggen we met onderwijsinstellingen, verenigingen van eigenaren, leveranciers, ontwikkelaars, aannemers, het WSW, de Autoriteit woningcorporaties, advocaten en banken.

Een van onze pijlers in de Meerjarenstrategie is de samenwerking met partners. We investeerden in langdurige samenwerkingen. We gingen nieuwe samenwerkingsverbanden aan en versterkten bestaande verbanden. Tijdens de aangekondigde huurbevriezing wisten de corporaties in de Metropoolregio Amsterdam elkaar goed te vinden. Gezamenlijk stelden we statements op en voerden we gesprekken met gemeenten. De regio liet ook een onderzoek uitvoeren om inzicht te krijgen in de gezamenlijke opgaven en de middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Gesprekken over solidariteit en de houdbaarheid van woondeals en Nationale Prestatieafspraken zetten we in 2026 zeker voort.

Met dit verslag verantwoorden wij ons over de activiteiten, resultaten en onze financiële positie. Onze Raad van Commissarissen doet verslag van de wijze waarop zij invulling gaf aan haar toezichtrol. Ook de Ondernemingsraad beschrijft haar activiteiten in 2025.

Wij wensen u veel leesplezier.

Sabrina Franken & Maarten Oomes