Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2025

Huuropbrengsten

Per 1 juli 2025 pasten we de huren van onze woningen aan. Dit resulteert in een huurverhoging volgens de huursombenadering voor de sociale huurwoningen van gemiddeld 4,8% en vrije sector van 3,9%. We begrensden de huurverhoging voor EFG-woningen op 2.5%.

Daarnaast pasten we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe bij huurders die hiervoor in aanmerking kwamen en werden huren bevroren in verband met sloop.

Opbrengsten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar. De opbrengsten uit de teruglevering van zonnepanelen zijn geen afrekenbare servicekosten. Deze worden dan ook niet meegenomen met de jaarlijkse afrekening.

Lasten servicecontracten

In het verslagjaar geven de servicecontracten per saldo een negatief resultaat. De toegerekende organisatiekosten zijn afgenomen doordat de loonkosten van de medewerkers servicekosten (inclusief toe te rekenen overheadkosten) volledig onder servicekosten worden gepresenteerd. De bij huurders in rekening gebrachte administratiekosten zijn niet genoeg om de toegerekende organisatiekosten te dekken.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur, verkoop en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De kostenverdeling vindt hoofdzakelijk plaats op basis van fte.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Personeelsleden

Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2025 gemiddeld 146,6 (2024: 144,4). Alle werknemers zijn werkzaam in Nederland.

Pensioenlasten

De gehanteerde pensioenregeling van Pré Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen;

• Er is sprake van een middelloonregeling;

• De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd;

De regeling kent zowel een partner- als wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 24% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.

Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

• Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Pré Wonen.

• Pré Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.

• Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2025 143,1% (ultimo 2024: 129,0%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2025 126,4% (ultimo 2024 130,3%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal beleidsdekkingsgraad van 126,4% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB).

Toerekening organisatiekosten

Lasten onderhoudsactiviteiten

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa

 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte vastgoed in exploitatie de boekwaarde de geschatte marktwaarde is. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De reguliere verkoop van teruggekochte (VOV) woningen heeft betrekking op 9 woningen.

Het resultaat van de verkopen bestaand bezit die onder de Pré Koopregeling zijn verkocht is verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

In 2025 zijn van het DAEB vastgoed 61 woningen met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 15,7 miljoen en historische kostprijs van € 9,3 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2025) verkocht. Tevens zijn 9 teruggekochte VOV woning verkocht met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 4,1 miljoen en historische kostprijs van € 2,9 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2024 verkocht. Als laatste zijn er 4 garages met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 0,2 miljoen en een historische kostprijs van € 0,1 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2025 verkocht. De door verkoop in 2024 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 7,5 miljoen.

 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

 Opbrengst overige activiteiten

De overige baten voorgaande jaren bestaat grotendeels uit een teruggave van loonheffingen en sociale premies uit 2020 en 2021 a € 30.117.

 Overige organisatiekosten

 Leefbaarheid

Toegerekende organisatiekosten bij leefbaarheid betreffen de loonkosten en de toegerekende overheadkosten van de consulenten wijkbeheer. Zij voeren de leefbaarheidsactiviteiten uit en werken daarbij samen met welzijnsorganisaties en andere (sociale) netwerkpartners in de wijk.

 Financiële baten en lasten

 Belastingen

Schattingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (VSO2). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het afwaarderen naar lagere WOZ bij sloop en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de stichting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Belastingdruk winst-en-verliesrekening

De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief

Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25,8% (2024: 25,8%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -/- 4,4% (2024: -/- 9,3 %).

De afwijkende effectieve belastingdruk t.o.v. het statutaire tarief wordt veroorzaakt door verschillen in de vennootschappelijke en fiscale winstbepaling. De belangrijkste verschillen liggen in een afwijkende waardering van het vastgoed.

De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt:

Sinds 1-1-2019 is de ATAD richtlijn ingesteld. De renteaftrek is nog maar mogelijk tot 24,5% van de fiscale EBITDA. In 2025 is € 3.496.310 (2024: € 5.434.931) van de rentelasten niet aftrekbaar. Per ultimo 2025 is € 25.704.818 (2024: € 22.346.533) aan vooruit te schuiven rente beschikbaar.

 Resultaat deelnemingen