Beschikbaarheid

Wij vinden dat er meer woningen nodig zijn voor de vele woningzoekenden in onze regio. Betaalbare nieuwbouwwoningen voor mensen met lage inkomens zijn nauwelijks beschikbaar en de nieuwbouw loopt vertraging op. Zo kregen we te maken met een opeenstapeling van eisen vanuit gemeenten, tekort aan grond voor sociale woningbouw, langdurige procedures en de problematiek rondom stikstof. We verwachten dat die dossiers de komende jaren vooral invloed hebben op onze nieuwbouwprojecten vlak bij de Natura2000-gebieden in Zandvoort, Bloemendaal en Haarlem.

Portefeuillegroei

We stelden ons ten doel om 400 woningen (netto toevoeging) in projectopdrachtfase te nemen. Daarbij tellen we de woningen mee waarvoor een projectopdracht is goedgekeurd of, in het geval van een gebiedsontwikkeling, een kaderbesluit is vastgesteld. Bij een acquisitie is een koopovereenkomst leidend.

Het doel van 400 woningen is niet gehaald: in 2024 bleef de potentiële groei in de portefeuille op basis van besluitvorming steken op 139 woningen na besluitvorming over de gebiedsontwikkeling Curiedex in Zandvoort. De uitdagingen in de huidige markt – zoals hierboven omschreven – bemoeilijken het toevoegen van woningen. Wel zetten we afgelopen jaar stappen in verschillende eigen projecten en acquisities. Maar omdat deze nog niet zijn meegenomen in de besluitvorming, tellen zij nog niet mee als resultaat.

In 2024 leverden we 18 woningen op in het nieuwbouwproject Bad Zandvoort. In Haarlem voegden we 135 woningen toe in het project aan de Aart van der Leeuwstraat en 103 woningen in het project Staalstraat/Bazellaan.

Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen lopen we regelmatig tegen belemmerende factoren aan die helaas leiden tot vertragingen. 

• In Beverwijk lopen we vertraging op bij enkele sloop-nieuwbouwcomplexen omdat de zittende bewoners lastig uit te plaatsen zijn. Ook praten we met de gemeente veelvuldig over parkeeroplossingen en in een ander plan maken buurtbewoners bezwaren. Ontwikkelingen van nieuwe woonwijken door commerciële projectontwikkelaars lopen vertraging op, waardoor sociale woningen ook later in ontwikkeling komen en andere nieuwbouwontwikkelingen in de verdrukking komen. Helaas hebben we regelmatig te maken met andere eisen en zienswijzen van de gemeente over bijvoorbeeld parkeren en afvalverzameling, waardoor procedures vertraging oplopen.

• In Haarlem ontstaat vertraging door onder andere discussies over bomen, trafo huisjes, aanvullende welzijnsvoorzieningen, Europese aanbesteding, tussentijdse wijzigingen parkeerbeleid, afvalinzameling en extra gesprekken met de welstandcommissie. Daarnaast moeten panden eerst gesloopt worden voordat de nieuwbouw kan starten. Bij de Athenestraat, Aart van der Leeuwstraat en Jacob Geelstraat zijn die hobbels inmiddels genomen. We blijven optimistisch en werken samen verder aan de plannen. Bij een project met 52 woningen zetten we juist een versnelling in omdat daar alle seinen op groen staan om de nieuwe woningen neer te zetten.

• In Zandvoort is een pand aangekocht waarbij de business case tegenvalt en het parkeren voor hoofdbrekens zorgt. Vanzelfsprekend raakt de stikstofdiscussie al onze nieuwbouw in Zandvoort vanwege de ligging tegen Natura2000 gebieden. Vertraging in de plannen is dan onvermijdelijk.  

• Projecten in Bloemendaal vragen een lange adem door procedures, bezwaren van omwonenden en ook hier stikstof.

• In Heemstede en Heemskerk zitten vooralsnog geen nieuwbouwontwikkelingen in de pijplijn.

In 2024 is een acquisiteur aangetrokken waarvan we verwachten dat zijn inzet een positieve invloed gaat hebben op de portefeuillegroei in 2025.

Aantal woongelegenheden

Het totaal aantal woongelegenheden per gemeente en verdeeld in huurprijssegmenten, zag er eind 2024 als volgt uit:

Samenwerkingsverbanden

In 2024 gaven we verder invulling aan de strategische samenwerkingsverbanden met gemeenten en marktpartijen.

In Zandvoort-Noord werken we aan een toekomstvisie die gericht is op de verbetering van de verhoudingen tussen de verschillende koop- en huursegmenten. Daarnaast brengen we met onze voorgenomen nieuwbouwprojecten meer variatie in ons woningaanbod in dit gebied aan.

In Beverwijk en in Bloemendaal willen we ook meer variatie realiseren in ons woningaanbod. Met beide gemeenten en betrokken partijen werken we aan een goede samenwerking waarin we de juiste strategische afwegingen kunnen maken, aansluitend bij dit doel.

In Haarlem intensiveerden we de samenwerking met de gemeente binnen het traject ‘Samen Anders’. Ook werkten we aan enkele gebiedsontwikkelingen en ontwikkelzones met als belangrijkste doelen: woningen toevoegen, meer variatie creëren in het woningaanbod en werken aan vitale wijken.

Ontwikkeling verhuureenheden

In totaal had Pré Wonen eind 2024 18.747 verhuureenheden, waarvan 16.000 woongelegenheden. De ontwikkeling in verhuureenheden over 2024 was als volgt:

_{*Betreft opvoer apart verhuurbare bergingen en scootmobielplekken. Deze waren in het verleden niet zo aangemerkt.}

Verkoop

We verkochten in 2024 in totaal 21 woningen van het bestaande bezit (2023:30); 19 DAEB- en 2 niet-DAEB-woningen. We verwachten dat het aantal verkopen in 2025 stijgt, omdat we in een aantal gebieden de huurders gaan benaderen met de vraag of ze hun woning willen kopen.

Leegstand en derving

Tussen een huuropzegging en een nieuwe verhuring staan onze woningen enkele dagen leeg. We proberen de periode van leegstand zo kort mogelijk te houden. Ons doel was om een gemiddelde reguliere frictieleegstand (periode van leegstand bij mutatie na uitgevoerd mutatieonderhoud) van 15 dagen aan te houden.

De gemiddelde reguliere frictieleegstand van DAEB-woningen is uitgekomen op 18,7 dagen (2023: 16,7 dagen). Deze stijging wordt veroorzaakt door meer nieuwbouwopleveringen. Ook leverden de aannemers relatief veel woningen niet conform planning op. We zijn hierover in gesprek met de aannemers.

De gemiddelde reguliere frictieleegstand van niet-DAEB-woningen steeg naar 35,7 dagen (2023: 26,1 dagen). Deze uitzonderlijke stijging komt door het relatief lage aantal mutaties en langere doorlooptijden als gevolg van een pilot om niet-DAEB woningen een hoger afwerkingsniveau te geven bij mutatie, beter passend bij de marktconforme huur.