Kwaliteit

Kwaliteit van wonen houdt in dat mensen wonen in een goed onderhouden woning in een leefbare omgeving. In 2024 verstevigden we de basis waarop we deze doelen kunnen vormgeven met een onderhoudsteam dat kennis heeft van ons bezit. Ook op het gebied van leefbaarheid zetten we in 2024 duidelijke stappen om de inclusieve wijken vanuit de opgave in de wijk te versterken.

Kwaliteit woningvoorraad

De kwaliteit van verschillende elementen van onze woningen meten we met conditiescores. Uiteindelijk drukken we alle scores uit in een gemiddelde score voor ons hele bezit. De conditiescore loopt van 1 tot 6. Daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. In 2024 was de gemiddelde conditiescore van onze woningen 2,13 (2023: 2,09). Daarmee hebben we onze doelstelling van gemiddeld een 2 niet gehaald. De methodiek van conditiescores zegt te weinig over de werkelijke onderhoudsbehoefte en de kwaliteit van de binnenkant van de woningen. In 2025 herijken we ons onderhoudsbeleid om beter zicht te krijgen op de onderhoudsbehoefte van onze woningvoorraad.

Onderhoud

De onderhoudslasten bedroegen in 2024:

In de onderstaande alinea’s lichten we de cijfers nader toe.

Dagelijks onderhoud

De lasten voor dagelijks onderhoud stegen in 2024. Dit kwam onder meer doordat we in december 2023 de samenwerking met 3 nieuwe aannemers startten. De onwennigheid van de nieuwe samenwerking leidde begin 2024 tot hogere reparatiekosten. We gingen daarop in gesprek met de aannemers en maakten duidelijke afspraken. We verwachten in 2025 nog meer grip op de kosten te krijgen door in het dagelijks onderhoud meer op kwaliteit te monitoren en de samenwerking met de partners verder te verbeteren.

Ondanks dat de startperiode met de aannemers veel tijd en energie kostte, ging ook veel goed: in 2024 nam de klanttevredenheid enorm toe en scoorden we voor kleine onderhoudsreparaties een 8,1. 

Mutatieonderhoud

In 2024 bleven de lasten voor het mutatieonderhoud ruim binnen de begroting. Dit kwam vooral doordat we dit jaar veel minder mutaties hadden. Een andere reden is dat we veel onderhoudswerk meenemen in het kader van de EFG-aanpak. Dat onderhoud voeren we dus niet meer uit tijdens een mutatie. Begin 2025 voeren we een interne organisatiewijziging door waardoor we integraler kunnen sturen op kwaliteit en kosten van het onderhoud. Voor het onderhoud bij mutatie zetten we nog een tandje bij zodat de doorlooptijden verminderen en de communicatie verbetert.

Planmatig onderhoud

Voor het planmatig onderhoud liepen de lasten in 2024 buiten de begroting. Dit kwam met name doordat we enkele urgente projecten in de loop van het jaar toevoegden aan de begroting. Dit zijn bijvoorbeeld projecten die beginnen bij een reparatie, maar die uiteindelijk een planmatig onderhoudsproject worden omdat er veel meer moet gebeuren. Soms is zoiets niet te voorkomen en zijn het onvoorziene extra uitgaven. 

In 2024 realiseerden we de volgende resultaten in planmatig onderhoud:

• We maakten dit jaar rigoureuze keuzes om projecten uit te stellen. Reden hiervoor is dat in het meerjarenonderhoudsplan veel meer projecten stonden dan we konden waarmaken. Om die beter te kunnen begroten kozen we voor uitstel van enkele projecten voor gevel- en dakonderhoud.

• In 2024 maakten we een enorme inhaalslag in het installatieonderhoud. Door capaciteitsgebrek bij installatiebedrijven was daar een grote achterstand ontstaan. Daardoor kwam bepaald onderhoud opeens terug in het dagelijks onderhoud. Dit gebeurde bijvoorbeeld bij cv-onderhoud: cv-installaties die niet op tijd waren vervangen en kapotgingen, kwamen in het dagelijks onderhoud terecht. Met het wegwerken van de achterstanden is deze onwenselijke situatie verholpen.

Renovatie

In 2024 leverden we 1 groot renovatieproject op in de Indische buurt in Beverwijk. De 156 woningen zijn flink verduurzaamd en opgeknapt. Dit heeft geleid tot een verbetering van het gemiddelde energielabel van E naar A+.  

Werken aan vitale wijken

In sommige wijken in onze gemeenten staat de leefbaarheid onder druk. Wij willen een bijdrage leveren aan de verbetering van de woonomgeving van onze huurders. In 2024 werkten we de visie op de wijkaanpak en het gebiedsgericht werken verder uit. We gaan wijkgericht werken in 6 gebieden met kernteams en gebiedsteams. Zo werken we efficiënt en effectief om wijken te versterken en de leefbaarheid te verbeteren.

In de wijkvisies voor de Beverwijkse wijken Meerestein en Oosterwijk, voor de Boerhaavewijk in Haarlem en voor Zandvoort-Noord staan doelstellingen. Deze doelstellingen werken we concreet uit in uitvoeringsprogramma’s. De uitvoeringsprogramma’s voor de Boerhaavewijk en voor Zandvoort zijn klaar. De verbeteracties verschillen per wijk. In 2025 rollen we de uitvoeringsprogramma’s verder uit.

Het afgelopen jaar was het thema ‘brandveiligheid’ een veelbesproken onderwerp. We kregen helaas te maken met enkele incidenten. Ook gelden vanaf 1 juli 2024 nieuwe regels in het Besluit bouwwerken en leefomgeving. Deze regels gaan over het vrijhouden van vluchtroutes van brandgevaarlijke spullen en vervoersmiddelen zoals elektrische fietsen en scootmobielen.

Wij ontwikkelden in 2024 een plan ‘veilige vluchtroutes’ om ervoor te zorgen dat wij de wet goed kunnen naleven. In oktober startte een opruimactie in de algemene ruimten in complexen in Zandvoort. Daarna zijn de andere gemeenten aan de beurt. Ook was er veel aandacht voor gerichte communicatie naar onze huurders want brandveilig wonen; dat doen we samen.

Meten van leefbaarheid

We meten de ontwikkelingen in de leefbaarheid van onze wijken door elke 2 jaar een ‘buurt-ranking’ uit te voeren. In 2024 vond weer een ranking plaats. Ten opzichte van de meting in 2022 gingen 6 van de 93 buurten erop vooruit. In 11 buurten ging de leefbaarheid achteruit en 76 buurten bleven hetzelfde. Een opvallende uitkomst is dat kwetsbare wijken zoals Meerestein, Delftwijk en Boerhaavewijk nog steeds laag scoren op leefbaarheid, maar dat huurders toch aangeven dat ze er prettig wonen.

In 2024 deed Pré Wonen voor het eerst mee aan het grote Huurdersonderzoek Huren in Regio Amsterdam (HIRA). Het onderzoek geeft inzicht in de tevredenheid van huurders over hun woning en de woonomgeving. Voor de zomer 2025 zijn de resultaten beschikbaar en leggen we die naast de uitkomsten van het buurtranken.

Leefbaarheidsgelden

In wijken en buurten helpen wij mee om het woonplezier te verbeteren. Daarom organiseren wij mét en voor bewoners diverse activiteiten. Dit doen we vaak samen met organisaties die ook actief zijn in onze wijken. Bewoners die een leuk idee hebben voor een activiteit, kunnen een Buurtbonus aanvragen. Zo organiseerde de bewonersgroep bij Hof van Egmond in Haarlem diverse activiteiten en was er een zomerfeest voor de 320 bewoners van een flat in Beverwijk.

Van het totale budget aan leefbaarheidsgelden gaven we in 2024 98% uit. Daarmee maakten we optimaal gebruik van het budget om de fysieke en sociale leefbaarheid in de wijken te verbeteren.

Community building

Met community building willen we de samenredzaamheid in de wijk vergroten. We zetten bewoners in hun kracht en helpen waar nodig, zodat zij elkaar ook beter kunnen helpen. In 2023 begonnen we met community building in Schalkwijk. In 2024 breidden we onze inzet uit naar de wijken Meerestein, Oosterwijk en de Kuenenpleinbuurt in Beverwijk en Nieuw Noord in Zandvoort.

Overlast

Over 2024 hadden we in totaal 200 nieuwe overlastzaken (2023: 239). We handelden 177 zaken af waardoor er ultimo 2024 nog 126 zaken open stonden. Helaas zien we een stijging van zware overlast met grote impact zoals brandstichtingen en aanslagen. Als het gaat om overlast door bijvoorbeeld drugsgebruik en verward gedrag, hebben we onze partners hard nodig om tot een structurele oplossing te komen. In complexen waar de leefbaarheid zwaar onder druk staat voeren we een aangepast toewijzingsbeleid.

Onrechtmatige bewoning/woonfraude

In 2024 waren er 72 nieuwe meldingen van woonfraude (2023: 72). Na onderzoek sloten we 83 zaken af en constateerden dat er in 42 gevallen geen sprake was van woonfraude. In de situaties waarbij we woonfraude aantroffen heeft onze inzet uiteindelijk geleid tot 12 vrijwillige huuropzeggingen (2023: 9). In 2024 ontruimden we 2 woningen door woonfraude en 9 woningen als gevolg van huurachterstand.