Betaalbaarheid

Betaalbaarheid staat hoog in het vaandel bij Pré Wonen. Betaalbaarheid gaat over de huurprijzen maar ook over woningtoewijzing en de beschikbaarheid van de juiste woningen. Vooral het huisvesten van huurders met lage inkomens in betaalbare woningen wordt steeds moeilijker. De huurders die een nieuwe woning mochten betrekken zijn nagenoeg allemaal passend gehuisvest. Sinds jaar en dag steken we veel energie in het voorkomen van huurachterstanden. In oktober 2024 zetten we hierin een belangrijke stap met de introductie van het systeem Mind2Pay. Dit systeem helpt de huurders om in actie te komen bij huurachterstanden, zodat we gezamenlijk erger kunnen voorkomen.

Huurbeleid

Eind 2024 is het nieuwe huurbeleid vastgesteld. Bij mutatie laten we de vaste koppeling met de WWS-punten los. Zo kunnen we beter sturen op de betaalbaarheid van vrijkomende woningen en op de wens om complexen veerkrachtiger te maken.

De streefhuur van de DAEB-woningen is gemiddeld 70,6% van de wettelijk maximaal redelijke huur. De gemiddelde huurprijs van onze sociale woningen was in 2024 € 609,18 per maand.

Per 1 juli 2024 pasten we de huren van onze woningen aan. Dit resulteert in een gemiddelde huurverhoging voor de sociale huurwoningen van 5,1% en vrije sector van 5,2%. We begrensden de huurverhoging voor EFG-woningen op 2,5%. 

Wet betaalbare huur

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingevoerd. Zo is het woningwaarderingsstelsel (WWS) gemoderniseerd en geldt deze nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Het gevolg van de nieuwe wet is dat we per woning opnieuw de puntenwaardering en de daarbij horende maximale huur moeten bepalen. Een deel van onze woningen daalde in punten, maar er is ook een deel dat in punten toenam. Omdat we in ons beleid niet op de maximale huur zaten, is het effect over het geheel genomen voor ons beperkt. Wel leidt deze verandering tot extra administratief werk.

Toewijzingen

Wij mogen onze woningen in het DAEB-segment niet zomaar aan iedereen toewijzen. In eerste instantie gaan deze woningen naar mensen met een laag inkomen, die weinig kans hebben op een woning in de marktsector: de DAEB-doelgroep. Om in aanmerking te blijven komen voor staatssteun (in de EU) moeten wij ten minste 92,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een DAEB-inkomen. In 2024 zijn we uitgekomen op 97,2%. Maximaal 7,5% mogen we 'vrij toewijzen'. Per gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt over de 'vrije’ toewijzingsruimte. In 2024 steeg het aantal toewijzingen. Dit is vooral toe te schrijven aan de oplevering van meer nieuwbouwwoningen. De mutatiegraad is uitgekomen op 5,24% (2023: 4,52%).

Om de druk op de huurtoeslag te verminderen en mensen met een laag inkomen betaalbaar te laten wonen, moet jaarlijks ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen tot de vastgestelde inkomensgrenzen een passende woning toegewezen krijgen. In 2024 is 97,8% van de woningen passend toegewezen waarmee we ruim boven de wettelijke norm blijven. Van het totaal aan toegewezen woningen, wezen we 517 woningen toe aan regulier woningzoekenden. Ook dit is ruim boven onze interne norm van 50%. De overige woningen wezen we toe aan bijzondere doelgroepen of zijn verhuurd als anti-kraak of wisselwoning. 51 woningen wezen we toe aan statushouders en 27 via Pact voor uitstroom.

Door nieuwe toewijzingen (huurharmonisatie) steeg de huursom uit verhuur van sociale huurwoningen met 0,7%. De vrije huursom uit verhuur van vrije sector woningen steeg met 1,9%.

Huurbetaling

Het aantal huurachterstanden was in 2024 – net als in voorgaande jaren – laag. Dit komt vooral doordat de we bij huurachterstanden vroegtijdig in actie komen en daarmee voorkomen dat huurders nog verder in de problemen komen. Sinds oktober 2024 werken we met het nieuwe systeem Mind2Pay. Het systeem ondersteunt de consulenten om bij achterstanden nog sneller te handelen.