Van het Bestuur

Voor u ligt het jaarverslag over 2024. Dit verslagjaar is het laatste jaar van het ondernemingsplan 2021-2024 ‘Iedereen een fijn thuis’. We blikken terug op het afgelopen jaar, maar kijken ook graag vooruit. Wij zijn trots op de stappen die zijn gezet. Niet alle doelen zijn behaald, maar er staat wel een stevig fundament. Op het gebied van dienstverlening, nieuwbouw, onderhoud en leefbaarheid is veel werk verzet. Wij nemen u in vogelvlucht mee.

Gebeurtenis na balansdatum 

Voorjaarsnota: besluit tot huurbevriezing

Op 16 april 2025 maakten de coalitiepartijen bekend een akkoord te hebben bereikt over de voorjaarsnota. Onderdeel van de afspraken is de huurbevriezing voor sociale huurwoningen in 2025 en 2026. Het betreft een politieke afspraak die op het moment van opmaken van het jaarverslag nog niet is vastgelegd in wet- en regelgeving. Als huurbevriezing in beide jaren inderdaad plaatsvindt, heeft dit gevolgen voor huurders, woningzoekenden, de waarde van ons vastgoed en de financiële kengetallen in dit verslag. We lichten dit kort toe.

Impact op huurders en woningzoekenden

• De afspraak lijkt sympathiek voor een groot deel van de huidige huurders. Zij hebben iedere maand een voordeel. Vooral als zij in een goed geïsoleerd huis wonen. Maar is dat niet zo, dan worden huurders direct geraakt. Want als zij wonen in een woning die we nog moeten verduurzamen, hebben zij hoge energielasten. En dat blijft voorlopig nog zo. Daarmee laten we hen ongewild — en letterlijk — in de kou staan.

• Door de maatregel is er minder geld voor grootschalige en kostbare onderhoudsingrepen. Ingrepen in de huurprijzen van zittende huurders zorgen ervoor dat minder mensen geneigd zijn om door te stromen naar een andere, vaak duurdere, woning. Zeker als het aanbod van nieuwe woningen ook nog eens afneemt.

• Woningzoekenden gaan de gevolgen van de maatregel zeker merken. Door de huurbevriezing kunnen wij minder nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Dit leidt tot nog langere wachttijden en een verdere toename van de woningnood. Eind 2024 wachten 76.800 woningzoekenden in onze regio op een woning. Daarvan zijn er 34.500 actief en dat betekent dat zij morgen een woning willen hebben. In de regio is de inschrijftijd opgelopen naar 7,5 jaar. Met nog geen 3.000 mutaties per jaar inclusief de nieuwbouw, komt de ‘verhuistrein’ in de nabije toekomst wellicht langzaam tot stilstand.

Impact op onze plannen

• Bij het opstellen van de jaarrekening gingen we uit van een reguliere huurstijging. Als deze plannen werkelijkheid worden, hebben die grote impact op de financiële kengetallen van Pré Wonen in de toekomst. Terwijl de kosten stijgen en de inkomsten gelijk blijven, betekent dit een daling van de inkomsten van 32 miljoen euro in de komende 5 jaar.

• Lagere inkomsten hebben een neerwaarts effect op de beleidswaarde van het vastgoed. De maatregel heeft daarmee invloed op de ontwikkeling van de Interest Coverage Ratio (ICR). De ICR is belangrijk voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en geeft de verhouding van de rentelast tot de operationele kasstroom. Omdat de huurinkomsten door de bevriezing lager zijn dan verwacht, zal de operationele kasstroom minder groeien en komt de ICR eerder onder druk te staan. Het gevolg is dat wij bij de banken minder geld kunnen lenen. Dat dwingt ons ertoe om projecten voor nieuwbouw en verbetering van woningen te schrappen of jaren uit te stellen. Ook het verduurzamen of gasloos maken van woningen moeten we wellicht op de lange baan schuiven.

Gevolgen voor de prestatieafspraken

• Tijdens de Woontop op 11 december 2024 ondertekenden onder meer woningcorporaties, gemeenten en het Rijk de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035. In het kader van betaalbaarheid zijn er bindende en wederkerige afspraken gemaakt over de jaarlijkse huurverhoging. Het is erg teleurstellend dat de gemaakte afspraken toch niet wederkerig en bindend blijken te zijn.

• De corporaties in de metropoolregio waren bezig met de versnelling van nieuwbouwontwikkeling. Door de huurbevriezing zal de totale investeringsruimte tot en met 2032 afnemen met zo’n 30%. De regionale afspraken zijn opgeschort.

• Met 6 gemeenten maakten wij prestatieafspraken. Daarin staan afspraken over nieuwbouw en gebiedsontwikkelingen. Ook maakten wij afspraken over betaalbaar toewijzen, verkoop, leefbaarheid en de aanpak van EFG woningen. Ook die afspraken zetten wij voorlopig in de ijskast.

• We bezinnen ons op de nieuwe (jaar)afspraken of verlengingen. Daarin zullen we scherpere keuzes moeten maken. Wij willen onze portefeuille blijven vernieuwen en aan een betaalbaar aanbod blijven bouwen. De mogelijkheden in ons verkoop- en huurbeleid onderzoeken wij. De geplande renovaties, verduurzaming en groot onderhoud houden wij opnieuw en kritisch tegen het licht.

Als de nieuwe wind daadwerkelijk gaat waaien, dan varen wij opnieuw scherp aan de wind. Dat betekent dat we kansen zoeken en blijven werken aan een fijn thuis voor onze huidige én toekomstige huurders.

In het licht van de gebeurtenis na balansdatum dient u alle verdere informatie, zoals opgenomen in dit bestuursverslag, in overweging te nemen.

Ontwikkelingen in onze omgeving

In het hele land is sprake van een woningtekort. Ook in onze regio merken we dat elke dag. Mensen met lage en middeninkomens hebben moeite om een betaalbare woning te vinden. Met de nieuwe omgevingswet, de wet betaalbare huur en de wetswijzigingen die er nog aankomen, zien wij meer aandacht voor volkshuisvesting en de bouw van sociale en middeldure huurwoningen.

Ondanks nieuwe wetsvoorstellen, nieuw beleid, woondeals en prestatieafspraken trok de nieuwbouw landelijk niet aan. Allerlei belemmeringen zitten die versnelling in de weg. Wij zien dat de woningbouw ‘concurreert’ met andere opgaven zoals energie, landbouw, natuur en infrastructuur. De nieuwe gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s moeten een antwoord gaan geven op de lokale woonbehoeften en opgaven. Wij denken met gemeenten mee zodat iedereen een plekje onder de zon kan krijgen.

Eind 2024 werden nieuwe Nationale Prestatie Afspraken (NPA) gemaakt tot 2035 door het Rijk, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en Aedes. Ambitieuze doelen op het gebied van nieuwbouw, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid moeten voor meer scherpte in de onderlinge samenwerking gaan zorgen. Wij schetsen de impact voor Pré Wonen.

Beschikbaarheid

Onze opgave om 400 woningen netto toe te voegen in 2024, is met de huidige markt uitdagend gebleken. De teller is blijven steken op 139 woningen, op basis van de afgesproken definitie in het aflopende ondernemingsplan. 

Het bouwtempo moet de komende jaren flink omhoog om aan de vraag naar sociale huurwoningen te voldoen. Gemeenten hebben een cruciale rol om dat mogelijk te maken. Helaas zagen we in 2024 bij nagenoeg álle projecten vertragingen ontstaan. Of het nu ging om verduurzaming, renovatie of nieuwbouw. Zo zijn we afhankelijk van bouwers/aannemers, nutsbedrijven, maar ook van gemeenten als het gaat om vergunningen en infrastructuur. Natuurlijk hebben we ook nog steeds te maken met hoge bouwkosten en kost het lenen van geld weer iets meer.

Betaalbaarheid

Via huurverlagingen, gematigde huurstijgingen en meer huurtoeslag is voor veel huishoudens de betaalbaarheid van hun sociale huurwoning de afgelopen jaren verbeterd. Wij benutten bij de jaarlijkse huurverhoging de wettelijke ruimte waardoor de huurverhoging in 2024 is uitgekomen op 5,1%. Door de nieuwe NPA zien we een daling van de toekomstige huurinkomsten terwijl aan de kostenkant nauwelijks verlichting is te verwachten.

In overleg met de huurder is het nieuwe huurbeleid vastgesteld. De grootste wijziging betreft de huurprijzen bij mutatie die nu beter aansluit op onze nieuwe visie op doelgroepen en de prestatieafspraken die we maakten.

Kwaliteit

In 2024 zijn we gaan werken met vaste onderhoudspartners voor dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. Alle begin is moeilijk maar door goede sturing op afspraken kregen we gezamenlijk meer grip op de werkzaamheden en afspraken. De klanttevredenheid nam toe naar een 8,1 en dat betekent dat de aannemers het kleinere onderhoud dus heel goed uitvoeren.

De onderhoudskosten zijn in 2024 hoger uitgekomen dan begroot door enkele onverwachte uitgaven en tegenvallers die bij reparatie naar voren kwamen. We werken verder aan nieuw beleid zodat we de onderhoudsuitgaven beter kunnen voorspellen.

Kwaliteit van wonen gaat niet alleen om de woning zelf. In onze wijkaanpakken werkten we – net als voorgaande jaren – samen met externe partners, zoals gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties. Juist door nauwe samenwerking kunnen we de gewenste resultaten behalen.

Duurzaamheid

Het duurzaamste wat wij kunnen doen, is goed zorgen voor de woningen die er al staan. Als we dan ook nog de energiebehoefte van de woningen kunnen verlagen en het wooncomfort voor de huurder verhogen, is dat een win-win situatie.

Bestaande woningen met een E, F of G-label pakken we projectmatig aan. De EFG-trein is goed op stoom gekomen zodat we in 2028 geen slechte labels meer hebben, op enkele uitzonderingen na. Dit sluit aan bij de NPA waarbij huurders nog meer moeten profiteren van de verduurzamingsinvesteringen die corporaties doen. In 2024 zijn de labels van 309 woningen verbeterd en zijn andere onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.

De huidige nieuwbouw scoort al zeer goed op het gebied van duurzaamheid. In de bestaande bouw worden de huren steeds meer gekoppeld aan de energielabels en bekijken we de verduurzamingsmogelijkheden. In 2024 is de portefeuillestrategie herijkt waarmee we onze woningvoorraad kunnen verbeteren en verjongen. Daarbij analyseerden we de (on)mogelijkheden op de route naar een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050.

We overleggen met gemeenten over de toekomstige warmtetransitie maar er zijn enorm veel onzekere factoren. In de tussentijd bekijken wij per project goed de kosten en opbrengsten voor het milieu, maar zeker ook voor de portemonnee van Pré Wonen en van onze huurders. Ons uitgangspunt is om het energieverbruik terug te dringen door goede isolatie, kier- en naaddichting en verbetering van het ventilatiesysteem, zodat woningen aardgasvrij-klaar worden en daarmee geschikt voor alle denkbare toekomstige duurzame vervangers van aardgas. We streven daarbij naar een verbetering van het energielabel naar een B of hoger.

Organisatie

In 2024 is de nieuwe Meerjarenstrategie 2025 t/m 2028 tot stand gekomen. We kijken terug op een mooi en transparant proces wat heeft geresulteerd in een gedragen strategie.

De nieuwe kernwaarden, Dienend, Duidelijk en Daadkrachtig, waren aanleiding om kritisch naar de organisatiestructuur te kijken. In overleg met de Raad van Commissarissen is besloten om vanaf 1 januari 2025 een tweede Bestuurder aan te stellen en het Management direct onder het Bestuur te laten vallen. Wij hebben er vertrouwen in dat de organisatiewijzigingen bijdragen aan meer duidelijkheid en daadkracht om samen aan de slag te gaan. Met huurders, partners en met elkaar.

Op het gebied van dienstverlening aan huurders zetten we goede stappen. Helaas is het niet gelukt om in alle categorieën het huurdersoordeel naar een 8 te brengen, maar we zitten op de helft en wij zijn optimistisch dat we de stijgende lijn vast kunnen houden. Daarom formuleerden we heldere klantbeloften waar huurders ons op aan mogen spreken.

Tot slot

Het jaarverslag over 2024 bevat onze verantwoording over onze activiteiten en resultaten en over onze financiële positie. De Raad van Commissarissen van Pré Wonen doet verslag van de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan haar toezichtrol. Ook de Ondernemingsraad verantwoordt haar activiteiten in het verslagjaar.

Als we terugkijken zien we dat de cijfers laten zien wat we al wisten: Pré Wonen is een gezonde organisatie waarin hard gewerkt wordt en waar we mooie resultaten halen. Met de nieuwe Meerjarenstrategie als koersdocument, gaan we daarmee door!

Mocht u na het lezen van dit verslag vragen of opmerkingen hebben, dan horen wij die uiteraard graag van u. Wij wensen u veel leesplezier.

Sabrina Franken & Maarten Oomes

Raad van Bestuur