Toelichting op de balans per 31 december 2024

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten. De herclassificaties hebben voor zover het sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, niet geleid tot een andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat.

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling betreft de balanswaarde van de woningen die gesloopt zijn gedurende het boekjaar en die is ingebracht in het sloopproject.

In 2024 zijn er 2 woonwagens vervangen. Tevens wordt 1 complex, bestaande uit 9 eenheden, niet meer duurzaam verhuurd en is een juridische verplichting aangegaan tot sloop. Derhalve zijn deze eenheden overgeheveld naar vastgoed in ontwikkeling (€ 1,7 miljoen). De grondwaarde is als onderdeel van het nieuwbouwproject tegen sociale kavelprijs geactiveerd. Zie voor een nadere toelichting op het verloop van de marktwaarde paragraaf Verloopoverzicht marktwaarde 2023-2024.

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Uitgangspunten marktwaarde

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van eengezins- en meergezinswoningen is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en/of schattingen. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.

• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van onderstaande macro-economische parameters (input). Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de macro-economische parameters in de waardering ultimo 2023 eveneens toegelicht, maar enkel in geval deze parameters afwijken van de waardering ultimo 2024:

Inschakeling taxateur

In het verslagjaar is het volledige bezit gewaardeerd door een externe taxateur. De externe taxateur heeft 1/3e deel volledig gewaardeerd en 2/3e deel voorzien van een markttechnische update. De externe taxatie vindt plaats door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering is onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Pré Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden

Pré Wonen heeft voor haar vastgoedbezit de full versie van het Handboek toegepast. Voor de gehanteerde vrijheidsgraden is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

• 1Voor een correcte weergave van de meerderheid van onze portefeuille zijn studenteneenheden niet meegenomen in de bandbreedtes.

Schematische vrijheid

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij het BOG/MOG/ZOG-bezit. Op basis van de unieke kenmerken van het bezit, zoals contractvoorwaarden en het soort mogelijke huurders, heeft de taxateur inschattingen gemaakt per BOG/MOG/ZOG type voor respectievelijk de looptijd bij herziening, mutatiekans, mutatieleegstand en huurvrije periode.

Exit yield

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij achten in samenspraak met de extern taxateur een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en hiermee leidend tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten.

Leegwaarde

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij woongelegenheden en parkeergelegenheden. De leegwaarde is voor de gehele portefeuille bepaald op basis van referenties rekening houdend met de kenmerken van het object. Hierbij is gebruik gemaakt van de LeegWaarde Indicator van ValueMetrics/Amwoco (LWI). De leegwaarde is beoordeeld en bijgesteld waar nodig. Voor wat betreft de vrijheidsgraad leegwaardedaling is aansluiting gezocht bij het marktwaardeoverleg van de regio Noordelijke Randstad.

Disconteringsvoet

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij zijn in samenspraak met de taxateur van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling. De taxateur heeft daarom per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans

Deze vrijheidsgraad is toegepast voor woongelegenheden. In beginsel geldt de vijfjarige historische mutatiegraad als uitgangspunt.

Onderhoud

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Voor het bepalen van de onderhoudsnormen is gebruik gemaakt van de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter, versie 2024. Hierbij wordt ten opzichte van de handboeknormen meer onderscheid aangebracht tussen verschillende bouwtypen en installaties. In het uitpondscenario wordt daarnaast gerekend met de 25-jaarsonderhoudsnorm en in het doorexploitatiescenario met de norm voor meer dan 25 jaar. Deze onderhoudsnormen zijn voor de gehele portefeuille toegepast rekening houdend met de oppervlakte van de woningen.

Bijzondere omstandigheden

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Schattingen

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters voor de waardering van woningen op de reële waarde is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.

Verloopoverzicht marktwaarde 2023 – 2024

In onderstaande tabel is het waarde verloop (uitgesplitst naar DAEB en Niet-DAEB) weergegeven. Per onderdeel zal hierop een korte toelichting worden gegeven.

De mutatie van de marktwaarde is als volgt toe te lichten:

In 2024 zijn 45 VHE's uit exploitatie gegaan met een gemiddelde marktwaarde van € 144.053. Daarnaast zijn er 256 nieuwe verhuureenheden in exploitatie gekomen met een gemiddelde marktwaarde van € 275.988.

De gemiddelde contracthuur van woongelegenheden is gestegen van € 603,28 naar € 637,20.
Het gemiddelde percentage leegstand van woongelegenheden is gestegen van 1,84% naar 3,53%. Naast meer leegstaande woningen per jaareinde, wordt dit verklaard door complexen die antikraak verhuurd worden voorafgaand aan sloop. 
De gemiddelde maximale huur excl. opslag van woongelegenheden is gestegen van € 943,38 naar € 1.009,92.

En is er in 2024 voor ruim 1.100 woongelegenheden gemiddeld € 27.585 achterstallig onderhoud ingerekend, waar dit in 2023 gemiddeld € 21.905 was voor ruim 1.500 woongelegenheden. Tenslotte is het gemiddelde percentage woongelegenheden met een exploitatieverplichting gestegen van 43,34% naar 48,00%.

In deze stap zijn de wijzigingen gerelateerd aan de toevoeging van het middenhuursegment, voor de situatie na mutatie, opgenomen.

Beschermd bezit zoals rijksmonumenten hebben sinds de invoering van de Wet betaalbare huur een procentuele opslag op de maximale huur.

De ontwikkeling van de macro-economische parameters laat een wisselend beeld zien. Per saldo lijkt de impact op lagere stijging van de onderhoudskosten door de bouwkostenindex de grootste impact te hebben.

De gemiddelde mutatiegraad uitponden van woongelegenheden is gelijk gebleven.

De gemiddelde markthuur van woongelegenheden is, als gevolg van marktontwikkelingen, gestegen van € 1.143,24 naar € 1.249,02 (9,25%).

De gemiddelde leegwaarde van woongelegenheden is gestegen van € 327.745 naar € 372.792 (13,74%).

De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging per jaar van woongelegenheden is gestegen van 1,80% naar 2,33%.
Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woongelegenheden is gestegen van € 2.039,52 naar € 2.149,96. Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woongelegenheden is gestegen van € 1.328,71 naar € 1.404,23.

De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woongelegenheden is, als gevolg van marktontwikkelingen, licht gedaald. De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woongelegenheden is, als gevolg van marktontwikkelingen, gestegen van 6,51% naar 7,24%.

De gemiddelde exit yield doorexploiteren van woongelegenheden is gedaald van 4,89% naar 4,30%. De gemiddelde exit yield uitponden van woongelegenheden is gedaald van 3,89% naar 3,79%.

Beleidswaarde

De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 2.031.491.053.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Streefhuur

Het streefhuurbeleid van Pré Wonen is gebaseerd op het uitgangspunt dat het huurbeleid moet bijdragen aan een goede balans tussen enerzijds de betaalbaarheid voor onze huidige en toekomstige doelgroepen en anderzijds onze nieuwbouw-, verduurzamings- en onderhoudsambities. Het huurbeleid resulteert in een gemiddelde streefhuur van gemiddeld 73,6% ten opzichte van maximaal redelijk.

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud

• Mutatieonderhoud

• Contractonderhoud

• Planmatig onderhoud

De in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen geschatte lasten inzake Reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. (MJOB) van Pré Wonen. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

Pré Wonen beschikt over een MJOB voor 60 jaar. Deze MJOB wordt gebruikt bij het opstellen van de meerjarenbegroting voor 10 jaar. De meerjarenbegroting is goedgekeurd door het bestuur en de Raad van Commissarissen.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Pré Wonen conditiemetingen. Hiertoe hanteert Pré Wonen een periodieke actualisatie. Eens in de 3 jaar wordt ieder complex opgenomen.

Bij het opstellen van de MJOB houdt Pré Wonen rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op de door de toezichthouder voorgeschreven indexaties.

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex.

De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van  uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

In de MJOB houdt Pré Wonen rekening met de volgende cycli:

Andere werkzaamheden in de MJOB worden ingepland aan de hand van de conditiescore:

• Gevelonderhoud

• Onderhoud Daken

• Automatische deuren

• Liftonderhoud (niet regulier werkzaamheden)

• Standleidingen, riolering

• Funderingsonderzoek

De MJOB is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwingen, renovaties, sloop, nieuwbouw en verkoop. Ten behoeve van de beleidswaarde die gebaseerd dient te worden op een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode zijn de volgende correcties doorgevoerd op de MJOB:

• De levensduur van de complexen is verlengd naar 60 jaar.

• Binnen de portefeuille zijn in de meerjarenbegroting 2025 e.v. 44 complexen (1.139 woningen) aangemerkt als sloopcomplexen. Dit betekent dat het voornemen bestaat om deze binnen een periode van 10 jaar te slopen om te vervangen voor nieuwbouw. Het ‘Handboek modelmatig waardering marktwaarde’ schrijft voor hoe de beleidswaarde bepaald dient te worden en gaat hierbij uit van eeuwigdurende exploitatie, zonder rekening te houden met sloop van bezit. Het onderhoudsbeleid van Pré Wonen voor deze complexen is erop gericht om een minimale conditiescore (conform NEN2767) van 4 langdurig te behouden. Dit leidt voor deze complexen tot een lagere onderhoudslast dan wat voor vergelijkbaar bezit met een beoogde langdurige exploitatie wordt nagestreefd (gemiddelde conditiescore van de portefeuille ligt op per heden op circa 2). Het op deze wijze onderscheid maken in de begrote onderhoudslasten is niet strijdig met het handboek, maar leidt door de gemiddeld 34% lagere onderhoudslast ten opzichte van vergelijkbaar bezit met beoogde langdurige exploitatie tot een relatief hoge beleidswaarde voor deze sloopcomplexen. Een tegengesteld effect is zichtbaar in de ingerekende beleidshuur. Deze ligt gemiddeld ook 15% lager dan vergelijkbaar regulier bezit. Het verhogende effect van deze lagere onderhoudslast en lagere beleidshuur bedraagt ca. € 29 miljoen in de beleidswaarde.

• Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.

Zoals hiervoor aangegeven kent de MJOB een horizon van 60 jaar. Hiermee voldoet Pré Wonen aan de termijnen zoals gebruikt dienen te worden bij het bepalen van de onderhoudsnorm.

EFG labels

Voor de woningen met een EFG label is in de beleidswaarde een modelmatige afslag toegepast.

Achterstallig onderhoud

In de marktwaarde is voor € 31.143.381 aan uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit is niet opgenomen in de onderhoudsnorm in de beleidswaarde.

Beheerlasten

De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2025 - 2034.

Sensitiviteitsanalyse

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024:

WOZ informatie

De WOZ-waarde van het bezit in exploitatie ultimo 2024 bedraagt € 4.973 miljoen (peildatum 1-1-2023). De WOZ-waarde ultimo 2023 bedraagt € 4.494 miljoen (peildatum 1-1-2022).

Zekerheden en beperkingen

Er zijn geen vastgoedbeleggingen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. Enkel borgtocht aan WSW verleend om in uitzonderlijke gevallen hypotheek te vestigen.

Zonder toestemming van het WSW is het Pré Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Pré Wonen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed

De prestatieafspraken met de gemeenten leveren geen beperkingen op voor de verkoopambities van Pré Wonen. Wel zijn er in een aantal gemeenten afspraken gemaakt over de beschikbaarheid van aantallen sociale huurwoningen. Hierbij wordt een koppeling gemaakt met de nieuwbouw. Indirect vormen deze prestatieafspraken een zekere beperking. Echter, zolang de geplande nieuwbouw wordt gerealiseerd, kan ook de geplande verkoop doorgang vinden. Er zijn geen specifieke woningen aangewezen die niet verkocht mogen worden.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak wordt teruggekocht vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie en/of opgenomen onder de voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop. De onroerende zaken worden dan gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

In 2024 zijn er geen woningen (2023: 0) verkocht met terugkoopverplichting. Wel zijn er 8 woningen teruggekocht (2023: 22) en is 1 woning afgekocht (2023: 1). Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op de Pré Koopregeling waarbij geldt, dat er sprake is van een verleende korting van 25% en een terugkooprecht voor Pré Wonen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2024 totaal 335 (2023: 344).

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Investering in het boekjaar bedraagt € 33,0 miljoen en heeft grotendeels betrekking op Aart van der Leeuw (€ 13,6 miljoen), Staal/Bazellaan blok 4 (€ 8,5 miljoen), Winkelcentrum Schalkwijk (€ 2,7 miljoen) en Duinwachter (€ 2,8 miljoen). De geactiveerde bouwrente bedraagt totaal € 857.672 (2023: € 442.140).

Gemiddelde rentevoet is 1,82% gebaseerd op de gemiddelde kostenvoet van het vreemd vermogen.

In 2024 zijn 9 woningen (2023: 12 woningen) aan de Jacob Geelstraat overgeboekt vanuit exploitatie omdat deze niet meer duurzaam verhuurd worden en het sloop besluit genomen is. De herclassificatie van materiële vaste activa in exploitatie naar in ontwikkeling heeft plaatsgevonden op basis van de balanswaarde. Vervolgens is als onderdeel van het nieuwbouwproject de balanswaarde afgewaardeerd naar de sociale kavelprijs.

In het boekjaar zijn 3 projecten opgeleverd, Aart van der Leeuw, Staal/Bazellaan blok 4 en Bad Zandvoort, waarvan de stichtingskosten voor totaal € 58,4 miljoen zijn overgeheveld naar MVA in exploitatie. Dit betreffen totaal 256 woningen. De overige waardeverandering van € 1,2 miljoen betreft het projectresultaat van deze drie projecten.

De afwaardering van voorbereidingskosten betreft € 2,5 miljoen en investeringen die in mindering zijn gebracht op de voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreffen € 2,8 miljoen.

Materiële vaste activa

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van de componentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur:

• grond geen afschrijving;

• kantoorgebouwen lineair 50 jaar;

• installaties/inventaris lineair 10 jaar;

• vervoermiddelen lineair 5 jaar;

• automatisering lineair 3 - 5 jaar.

In 2024 is het kantoorpand getaxeerd door een onafhankelijk taxateur, uit deze taxatie blijkt een actuele waarde van € 3,6 miljoen. Dit is hoger dan de boekwaarde van het kantoorpand. 

Financiële vaste activa

Van de latente belastingvordering is een bedrag van € 191.736 kortlopend.

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

Materiële vaste activa in exploitatie

De grondslag bedraagt het commercieel-fiscale verschil, zoals deze ook zou zijn gehanteerd bij de nominale latentiewaardering. Echter, bij de waardering tegen contante waarde tendeert de latentie naar nihil. De verhuureenheden worden aangehouden met een exploitatiebestemming, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat de gronden na de exploitatieduur worden ingebracht in een sloop/nieuwbouwproject. Om deze reden vindt een contante waardering plaats tegen een oneindige levensduur en vindt er zeer waarschijnlijk geen fiscale afwikkeling plaats.

Herinvesteringsreserve

De fiscale verkoopopbrengsten gedurende het boekjaar 2024 zijn gedoteerd aan de herinvesteringsreserve. Door de oplevering van 3 nieuwbouwprojecten in 2024 is het volledige saldo van de HIR in 2024 aangewend. Gezien de reserve in mindering wordt gebracht op de fiscale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie welke contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd, tendeert deze latentie eveneens naar nihil.

Afschrijvingspotentieel materiële vaste activa in exploitatie

Voor onroerende zaken in exploitatie met een fiscale boekwaarde boven de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde) is fiscale afschrijving mogelijk. Gezien er commercieel niet wordt afgeschreven, bedraagt het commercieel-fiscale verschil in het afschrijvingspotentieel ultimo 2024 € 4.072.975. Het nominale verschil per eenheid (totaal € 1.050.828) is contant gemaakt tegen de resterende fiscale looptijd met een maximum van 50 jaar.

Materiële vaste activa in ontwikkeling

De materiële vaste activa in ontwikkeling omvat nieuwbouwprojecten, waarbij de gronden van gesloopt vastgoed in bezit of aangekochte grond wordt ingebracht. De op te leveren eenheden zullen in exploitatie worden genomen, waardoor het commercieel-fiscale verschil contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd en de latentie nihil bedraagt.

Onderhanden projecten

Per einde van het boekjaar bedraagt zowel het fiscale als commerciële saldo nihil, waardoor er geen sprake is van een latentie.

Voorraad

Voorraad grondposities

De per einde boekjaar aanwezige grondposities zijn allen aangetrokken met het doel om deze in te brengen in een vastgoed ontwikkelingsproject, waardoor de waarde naar verwachting zal worden opgenomen in de materiële vaste activa in exploitatie. Het commercieel-fiscale verschil wordt om deze reden contant gemaakt tegen een oneindige levensduur. De belastinglatentie tendeert naar nihil.

Voorraad woningen

De fiscale boekwaarden van de woningen in voorraad wijken, gezien de andere waarderingsgrondslag, af van de commerciële boekwaarden. Het commercieel-fiscale verschil bedraagt ultimo 2024 -/- € 536.617 (nominaal: -/- € 138.447). De nominale waarde is contant gemaakt voor een periode van één jaar, aangezien de woningen in het komende boekjaar worden verkocht.

Afschrijvingspotentieel MVA ten dienste van de exploitatie

Deze latentie ziet toe op het commercieel-fiscale verschil in de afschrijvingen van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie. Door afwijkende afschrijvingstermijnen en afwaarderingen wordt er fiscaal jaarlijks een hoger bedrag afgeschreven als commercieel. Het totale verschil in het afschrijvingspotentieel bedraagt € 2.109.873. De nominale waarde (€ 544.347) is contant gemaakt tegen de periode waarin fiscale afschrijving mogelijk is (11 jaar).

Waarde vastgoed verkocht onder voorwaarden

De nominale waarde van de latentie met betrekking tot de woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) bedraagt 25,8% van het fiscale saldo aan kooptussenvormen ultimo 2024 (€ 12.310.185). Het nominale bedrag is contant gemaakt voor de looptijd waarin de volledige portefeuille aan VOV-woningen is teruggekocht en daarmee definitief is afgewikkeld (17 jaar). Hierbij is rekening gehouden met de terug- en/of afkoop van 20 woningen per jaar.

Renteaftrekbeperking

Ook in 2024 is de rentelast niet volledig in aftrek genomen van het resultaat, door toepassing van earningstrippingmaatregel (renteaftrekbeperking). Het nog te verrekenen rentesaldo ultimo 2024 bedraagt € 22.346.533. De nominale waardering van € 5.765.405 wordt contant gemaakt tegen een oneindige looptijd, waardoor de latentie tot nihil tendeert.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop wordt ultimo 2024 gevormd door 14 woningen (2023: 14 woningen) en 1 garagebox (2023: 0). Het betreft 3 aangekochte VOV-woningen en 11 woningen die uit exploitatie zijn gehaald met bestemming verkoop. Daarnaast is ook 1 garagebox uit exploitatie gehaald met bestemming verkoop.

Grondposities

Ultimo 2024 betreft het 4 grondposities (2023: 4 grondposities), waarvan 3 grondposities met een bouwbestemming (2023: 3). De grondposities zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Vorderingen

Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

Debiteuren

Overheid

Overige vorderingen

Overlopende activa

Liquide middelen

Alle liquide middelen zijn direct opeisbaar en staan vrij ter beschikking.

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten exclusief afschrijvingen. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.382,7 miljoen (2023: 1.669,5 miljoen) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Pré Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB woningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

De correctie voorgaand jaar heeft betrekking op wijzigingen in respectievelijk de marktwaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie van negatief € 10,6 miljoen en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden van positief € 1,8 miljoen. Voorgaand jaar is de activazijde van deze balansposten bijgewerkt, maar is per abuis niet de juiste verwerking in de herwaarderingsreserve doorgevoerd. Dit is in de jaarrekening van 2024 hersteld, waardoor de eindstanden van de herwaarderingsreserves weer juist zijn gepresenteerd. Aangezien de impact niet significant is heeft de correctie in boekjaar 2024 plaatsgevonden en is niet de beginstand van de jaarrekening hiervoor gecorrigeerd.

Overige reserves

Resultaat boekjaar

Het bestuur stelt voor om het resultaat aan de overige reserves toe te voegen.

Voorzieningen

Onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, verduurzaming en/of renovaties waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De toevoeging aan de voorzieningen onrendabele investeringen betreft verschillende (sloop)nieuwbouwprojecten. De toevoegingen in exploitatie betreft de renovatie van het complex aan de Dr. Droogplein en de complexen waarvan de EFG aanpak in uitvoering is.

De investeringen t.l.v. de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreffen de in minder gebrachte investeringskosten van de in het huidige boekjaar lopende en afgeronde (sloop-)nieuwbouw, renovaties en EFG aanpak.

De onttrekking/terugname van waardevermindering betreft projecten waarvan de projecten minder verlieslatend zijn dan voorgaand jaar ingeschat. Een reden hiervoor kan stijgende marktwaardes in verhuurde staat na de ingreep zijn en/of lagere geprognotiseerde stichtingskosten.

Overige voorzieningen

In verband met de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. en het feit dat Pré Wonen ten dele instaat voor de schulden van de deelneming op grond van een aansprakelijkheidsverklaring, is een voorziening gevormd ter grootte van de uit dien hoofde te verwachten verplichtingen. De voorziening wordt gevormd nadat eerst de andere financiële belangen in de deelnemingen zijn afgewaardeerd.

Dit betreft een voorziening Loopbaanbudget. Deze op naam (per medewerker) opgebouwde voorziening wordt in 5 jaar opgebouwd (5 x € 900 per jaar per medewerker op te bouwen). De voorziening neemt af zodra er gebruik van wordt gemaakt of zodra de medewerker uit dienst gaat.

Langlopende schulden

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2025 bedraagt € 15.760.135 (2024: € 15.938.084).

Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf 'Financiële Instrumenten'.

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders BOG ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente toegerekend aan de waarborgsommen.

Er zijn geen contractuele hypothecaire zekerheden verstrekt aan overheden of kredietinstellingen inzake de langlopende schulden. De duur (duration) van de portefeuille bedraagt 15,6 jaar (2023: 14,8 jaar). De reële waarde van de leningenportefeuille ultimo 2024 bedraagt €641 miljoen (in 2023: € 527 miljoen). Alle leningen zijn geborgd.

De gemiddelde rentevoet bedraagt:

• Schulden aan overheid: 4,51% (2023: 4,51%)

• Schulden aan kredietinstellingen 1,91% (2023: 1,73%)

Schulden aan overheid

Schulden aan kredietinstellingen

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De woningen welke zijn verkocht met een verkoop onder voorwaarden (VOV)-constructie kennen een latente terugkoopverplichting of -recht. De verplichting en/of recht bestaat uit de aan de huidige bewoners in rekening gebrachte koopsom vermeerderd of verminderd met de te verrekenen waarde mutatie van de woning. De verwachte waarde mutatie is bepaald op basis van recente verkopen en de marktontwikkelingen. Tevens worden waardeontwikkelingen bij mutaties van VOV-woningen onder deze post verwerkt.

Waarborgsommen

Kortlopende schulden

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

Schulden aan leveranciers

Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen

De post vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overige schulden

Overlopende passiva

In de vooruitontvangen bedragen is een bedrag van € 741.242 opgenomen met betrekking tot een ontvangen overheidssubsidie. Een deel van dit bedrag zal bij de uitvoering van het project ten gunste komen van een andere woningcorporatie.

Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's

In 2023 is het treasurystatuut vastgesteld door de treasurycommissie. In 2025 zal deze opnieuw geactualiseerd worden. Pré Wonen maakt geen gebruik van rentederivaten of andere afgeleide instrumenten.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Pré Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Pré Wonen kunnen voldoen.

Pré Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Verder handelt Pré Wonen enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat Pré Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Pré Wonen loopt per 31 december 2024 zijn als volgt:

• 1De borgingsruimte wordt gedurende 2025 herijkt. De borgingsruimte is berekend o.b.v. verstrekte borging voor 2024 gecorrigeerd voor de leningspositie per eind 2024.

De in bovenstaand overzicht opgenomen investeringsverplichting, betreft de thans contractueel aangegane investeringsverplichting voor projecten nieuwbouw- en renovatieprojecten. Dit betreft een meerjarige verplichting die opvraagbaar is naar rato van voortgang van de onderliggende projecten. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Pré Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is vanuit de meerjarenbegroting of is toegezegd.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Pré Wonen gebruik van meerdere banken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden grotendeels vastrentend zijn.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico's)

Pré Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Pré Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

In het renterisicoprofiel is het renterisico van Pré Wonen vanaf 2024 weergeven. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het renterisico boven de 10% stijgt. In de financieringsstrategie is de doelstelling geformuleerd om jaarlijks een renterisico van maximaal 10% te hebben, met daarbij een herfinancieringsrisico van minimaal 4%. 

Renteprijsrisico's leningen overheid en kredietinstellingen

Ter beoordeling van het renterisico dat Pré Wonen loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s):

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2024 gemiddeld 1,99% (2023: 1,82%).

Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht:

Vastrentende leningen

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:

• op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;

• de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

Variabel rentende lening

De rente van de variabel rentende leningen (wekelijkse roll-over leningen met variabele hoofdsom) is gebaseerd op 1 weeks Euribor. De rente van de roll-over lening is opgebouwd uit het Euribor percentage en een kredietopslag.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na acht jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrentelening bedraagt 20,5 basispunten.

Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen

Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de opbouw van onze leningenportefeuille (in duizenden euro’s):

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Pré Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.

Per financieringsbesluit maakt Pré Wonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Pré Wonen maakt geen gebruik van rentederivaten of andere afgeleide instrumenten.

Omdat Pré Wonen op dit moment weinig gebruik maakt van variabele renteafspraken nemen de rentelasten niet direct toe bij een stijging van de marktrente.

Beschikbaarheidsrisico

Het verkrijgen van financiering is geen vanzelfsprekendheid in het huidige tijdperk. Pré Wonen financiert hoofdzakelijk onder borging van het WSW. Momenteel is financiering onder borging van het WSW ruim voldoende beschikbaar, tegen redelijke tarieven met lange looptijden. Ongeborgde financiering is op dit moment lastiger aan te trekken.

Reële waarde

Voor vastrentende langlopende leningen loopt Pré Wonen het risico dat de reële waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor de berekening van de reële waarde van de leningenportefeuille wordt gebruik gemaakt van de risicovrije rentecurve, zonder opslag voor AAA-rated obligaties. De reële waarde van  de leningenportefeuille ultimo 2024 bedraagt € 641 miljoen (in 2023 € 527 miljoen). De marktwaarde van de lening portefeuille neemt per saldo toe door een toename van de lening portefeuille en een wijziging in de disconteringsvoet. Voor de reële waarde van de overige in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten is de reële waarde gelijk aan de boekwaarde.

Onder de leningen is één basisrentelening opgenomen voor een bedrag van € 30.000.000. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,775% (2023: 3,775%), de credit spread die wordt betaald wordt periodiek herzien. De huidige credit is per april 2020 voor 9 jaar vastgesteld op 0,205%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Dat gebeurt via een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een 'gecommitteerd obligo'. Het gecommitteerd obligo is vanuit het WSW zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor boekjaar 2024 bedroeg dit percentage 0,0297% (2023: 0,1383%) resulterend in een jaarlijkse obligoheffing van € 183.810 (2023: € 857.177) voor Pré Wonen.

Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de geldgever.

Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar.

Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2024 heeft Pré Wonen een aangegane obligolening van € 16,1 miljoen die niet is getrokken (2023: € 16,1 miljoen) Deze obligolening kan worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Heffing voor saneringssteun

De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft aan de corporatiesector in het verleden een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2024-2028 aangegeven dat er geen rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in deze jaren.

Verbonden partijen

Pré Wonen heeft een belang van 36,11% in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Daarnaast neemt Pré Wonen deel in VOF De Remise (50%). Pré Wonen heeft echter geen financieel belang meer in deze VOF.

Meerjarige financiële verplichtingen

Operationele lease

Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto's, kopieermachines en koffiemachines afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren:

• Binnen 1 jaar: € 67.291

• Tussen 1 jaar en 5 jaar: € 147.222

• Meer dan 5 jaar: € 0

De leaseovereenkomsten voor auto's hebben een gemiddelde resterende looptijd van 33 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de corporatie de optie de auto's te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.

Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 22.544.

De einde-looptijd van de lopende huurverplichtingen zijn:

• opzegtermijn van 1 maand (€ 0 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van 2 maanden (€ 4.172 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van > 2 maanden (€ 18.372 p.j.) (contract eindigt in 2025)

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw huurwoningen tot een bedrag van € 51,2 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum.

Onderhoudsverplichtingen

Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 11,7 miljoen onderhouds-, duurzaamheids- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden nog per balansdatum moeten worden uitgevoerd.

Voor planmatig onderhoud is per einde boekjaar voor een bedrag van € 6,0 miljoen aan verplichtingen aangegaan.

Niet in de balans opgenomen activa

Verkoop onder voorwaarden

Door Pré Wonen zijn ultimo het verslagjaar 297 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkooprecht geldt en 38 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. De totale marktwaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkoopplicht rust bedraagt € 15,7 miljoen. De totale marktwaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkooprecht rust bedraagt € 106,2 miljoen.

De ontwikkeling in de marktwaarde wordt bepaald in samenhang met de reguliere balanswaardering. Er wordt geen aparte taxatie gemaakt. Indien er actuele transacties zijn geweest (aankoop of verkoop) is de taxatie die daarbij moet worden uitgevoerd leidend. Bij ontbreken van actuele transacties wordt gekeken of de woning vergelijkbaar is met het eigen bezit. De woning kan uit het bezit verkocht zijn of bij nieuwbouw als alternatief voor verhuur verkocht zijn. In beide gevallen kan de ontwikkeling afgeleid worden van de taxatie van het eigen bezit in verband met de balanswaardering. Indien geen relatie kan worden gelegd met het eigen bezit wordt de gemiddelde ontwikkeling van het betreffende type op die locatie toegepast. Dit wordt aangegeven door de taxateur op basis van NVM-cijfers.

Recht van (terug)koop

Een perceel grond, gelegen aan Kleine Houtweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 311 en 835, groot respectievelijk 4.070 m2 en 3.780 m2 (tezamen 7.850 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 13 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel grond, gelegen tussen de Rijksstraatweg en Wentweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2395, groot 14.300 m2 is door Stichting Pré Wonen verkocht op 5 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 6 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummer 2677 (v/h 1699), groot 7.260 m2 is door Stichting Pré Wonen verkocht op 23 juli 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 10 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2675, 1872 en 1995, groot 9.087 m2, 6740 m2 en 24 5m2 (tezamen 16.063 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 30 september 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Pré Wonen het recht verkregen om, in het Plangebied aangeduid met Haarlem II sectie Q nummer 922, 984, 1391, 1474, 1271 en 1473, zonder vergoeding van grondkosten 50 sociale huurwoningen in het zuidelijke deel van het plangebied te realiseren met een daarbij behorend aantal (gebouwde) parkeerplaatsen.

In 2024 is een koopovereenkomst getekend voor de verkoop van 44 appartementen aan de Prinses Beatrixlaan 7-87 te Haarlem. De levering vindt medio 2025 plaats nadat voldaan is aan alle leveringsvoorwaarden. Per balansdatum is dit niet het geval en zijn niet alle rechten en verplichtingen overgedragen.