Van het bestuur

In 2022 is er, zoals natuurlijk in elk jaar, veel gebeurd. Het is ook een jaar dat we niet snel vergeten. Vanzelfsprekendheden bleken namelijk ineens minder zeker. Oorlog in Europa waren we niet meer gewend. Een lage inflatie en een lage rente was het vertrekpunt voor veel investeringen. En nu ziet dat er echt anders uit. Of er dit jaar systemen kantelen, moet nog blijken. Het was in elk geval wel een jaar waarin Pré Wonen veerkracht heeft getoond om onder veranderende omstandigheden te blijven werken aan een fijn thuis voor iedereen.

Het tekort aan betaalbare woningen is al enige tijd onze grootste zorg. De nieuwe minister ging direct na zijn aantreden in januari voortvarend aan de slag om de woningmarkt vlot te trekken. De nationale prestatieafspraken waren daarvan een eerste uiting. Meer woningen echter nog niet.

De inval van Rusland in Oekraïne in februari heeft, naast al het menselijk leed, tot sanctiemaatregelen geleid die uitmondden in een energiecrisis. Met flink stijgende energielasten voor onze huurders tot gevolg. Daarmee hebben veel externe ontwikkelingen het afgelopen jaar ook op lokaal niveau een stevig effect gehad. Een onzekere markt met stijgende rente, een inflatiestijging die we sinds de jaren 80 van de vorige eeuw niet gezien hebben, tekort aan personeel en bouwmaterialen. Het hield niet op. En wat is het effect? Huurders betalen zich blauw aan stookkosten, vastgoedinvesteerders tonen terugtrekkende bewegingen en voor ons stijgen de onderhoudskosten. En, omdat we de huren gematigd willen houden, krimpt de investeringsruimte. Onder deze omstandigheden willen we de verduurzamingsopgave versnellen met bijvoorbeeld de aanpak van de woningen met een label E, F of G. Ga er maar aanstaan.

Gelukkig hebben we ons bij Pré Wonen door deze obstakels niet uit het veld laten slaan. Ook niet toen rond de zomer bekend werd dat onze bestuurder Anke Huntjens na bijna 7 jaar had besloten haar loopbaan elders voort te zetten. Zij heeft in die periode veel voor Pré Wonen betekend. U leest dat ook in het Visitatierapport dat in oktober verscheen. Belangrijkste conclusie van de visitatiecommissie was dat Pré Wonen de laatste 4 jaren een mooie professionaliseringsslag heeft gemaakt. Natuurlijk is dat niet allemaal op het conto van de bestuurder te schrijven; die resultaten hebben we met elkaar bereikt. Maar ook door samen te werken met huurders, (onderhouds)partners, collega-corporaties, gemeenten etc. Samen optrekken vanuit verschillende expertises en invalshoeken, maar met een gezamenlijk belang, is een belangrijke succesfactor in het waarmaken van onze volkshuisvestelijke taak.

Pré Wonen is financieel en organisatorisch stabiel en hoeft van de benoemde externe ontwikkelingen niet direct te schrikken. Voor de RvC was dat dan ook 1 van de redenen om aan ons te vragen om als interim bestuur de periode te overbruggen totdat een nieuwe bestuurder is aangesteld. Daar hebben we natuurlijk ja tegen gezegd. We kennen de organisatie, de omgeving en de materie. Een mooi bruggetje om kort de belangrijkste onderwerpen uit dit jaarverslag de revue te laten passeren.

De toevoeging van nieuwe woningen op basis van concrete plan- en besluitvorming bedraagt ruim 200 woningen. Niet de beoogde 400, maar wel een substantieel aantal. Daarnaast zijn er grootschalige gebiedsontwikkelingen in voorbereiding, zoals het Beatrixplein, de Sportweg en Waddenbuurt in Haarlem en het Curidexterrein in Zandvoort.
De frictieleegstand is ten opzichte van 2021 bijna gehalveerd. Wat je met een stevige procesbeheersing niet kunt bereiken. De woningen zijn eerder beschikbaar voor de huurders en we besparen weer mooi op de kosten.
Ook de woningtoewijzing gaat goed. Waar passend toewijzen een paar jaar terug nog veel aandacht vroeg door de vele handmatige handelingen in het proces, is daar nu geen vuiltje meer aan de lucht. Met het toewijzen aan statushouders hebben we beter gepresteerd dan wat vanuit de gemeenten aan ons was gevraagd.
Het is ons gelukt in een jaar tijd in alle woningen rookmelders te plaatsen. Dat komt de veiligheid van de huurders natuurlijk ten goede.
De verduurzaming van de sociale huurwoningen is en blijft een flinke uitdaging. Technisch hebben we een aanpak voorbereid voor de woningen met een E-, F- of G-label en plaatsen we zonnepanelen waar het maar enigszins kan. Bij nieuwbouw en renovatie is het een vanzelfsprekend onderdeel van de plannen. Maar ook beïnvloeding van huurdersgedrag met de inzet van energiecoaches is een belangrijk instrument. Daarbij hadden we in 2022 voor het eerst te maken met het begrip ‘energiearmoede’. Als huurders ons melden dat er betalingsproblemen (dreigen te) ontstaan, kijken we met hen naar maatwerkoplossingen. Grote huurachterstanden konden we daarmee gelukkig voorkomen.
Aan het onderhoud aan de woningen hebben we ruim € 4 miljoen meer uitgegeven dan aanvankelijk begroot. De stijgende bouwkosten zijn daar in belangrijke mate debet aan.
De huurderstevredenheid stijgt gestaag. Een eenvoudig voorbeeld: de gemiddelde wachttijd aan de telefoon daalde van meer dan 3 minuten naar onder de 1 minuut. Een geweldige prestatie van het team Klantadvies. Let wel, het team heeft meer dan 46.000 telefoontjes verwerkt.
We hebben afgelopen jaar een aantal acties in gang gezet om de dienstverlening te blijven verbeteren, zoals een klantvolgsysteem en het project Klantbeloften. Die gaan in 2023 vast en zeker hun vruchten afwerpen. Excellente dienstverlening blijft een speerpunt.
Uit het medewerkersonderzoek dat we eind 2022 hebben laten uitvoeren, blijkt dat de bevlogenheid en klantgerichtheid van de collega’s weer is gestegen.
Op het gebied van ICT en informatisering hebben we de professionaliteit en toekomstgerichtheid een stevige impuls gegeven door samenvoeging en uitbreiding van formatie en expertise. Cybersecurity, data-analyse en datasturing zijn een basisonderdeel geworden van de corporatie.
Tot slot zijn we financieel gezond en met ruime investeringscapaciteit. De belangrijkste sturingsratio’s (ICR en LTV op beleidswaarde) staan voor de komende 5 jaar keurig in het groen. Wel moeten we misschien op de langere termijn bijsturen als de huidige macro-economische ontwikkelingen zo doorzetten. We hebben daarom afgesproken dat we 3 keer per jaar onze financieringsruimte meerjarig analyseren.

Voor veel meer interessante en gedetailleerde informatie verwijzen we natuurlijk naar het jaarverslag. Alle collega’s verantwoorden hierin hun inspanningen om vanuit het eigen werkgebied bij te dragen aan de gezamenlijke opgave van Pré Wonen. Dat doen ze met trots en vakmanschap. In 2023 zetten we deze lijn door. In de loop van het jaar gebeurt dat met iemand anders aan het roer, maar met hetzelfde doel voor ogen: ‘een fijn thuis voor iedereen’.

Maarten Oomes en Wout Kranen
Bestuurders a.i.