8. Toelichting op de winst- en verliesrekening

8.1. Exploitatie vastgoedportefeuille

8.1.1. Huuropbrengsten

Voor sociale huurwoningen was de huurverhoging inflatie (2,3%). Voor vrije sector huurwoningen was de huurverhoging inflatie + 1%. Woningen met een E, F of G label hebben een huurbevriezing gekregen.

8.1.2. Opbrengsten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar. De opbrengsten uit de teruglevering van zonnepanelen zijn geen afrekenbare servicekosten. Deze worden dan ook niet meegenomen met de jaarlijkse afrekening.

8.1.3. Lasten servicecontracten

In het verslagjaar geven de servicecontracten per saldo een negatief resultaat. De toegerekende organisatiekosten zijn toegenomen doordat de loonkosten van de medewerkers servicekosten (inclusief toe te rekenen overheadkosten) met ingang van 2021 volledig onder servicekosten worden gepresenteerd. De bij huurders in rekening gebrachte administratiekosten zijn niet dekkend.

8.1.4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.

8.1.5. Grondslagen toegerekende organisatiekosten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur, verkoop en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De kostenverdeling vindt hoofdzakelijk plaats op basis van fte.

8.1.6. Toerekening organisatiekosten

8.1.7. Lonen en salarissen

Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2022 gemiddeld 142,5 (2021: 149,4). Alle werknemers zijn werkzaam in Nederland.

De uitsplitsing naar organisatie onderdeel is als volgt (fte):

Pensioenregeling

De gehanteerde pensioenregeling van Pré Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen;

• Er is sprake van een middelloonregeling;

• De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd;

• De regeling kent zowel een partner- als wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. 

• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

1. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Pré Wonen.

2. Pré Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.

3. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2022 129,0% (ultimo 2021: 126,0%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2022 133,7% (ultimo 2021 118,8%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal beleidsdekkingsgraad van 126,8% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB).

8.1.8. Afschrijvingen op materiële vaste activa

8.1.9. Lasten onderhoudsactiviteiten

8.1.10. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

8.2. Verkoop vastgoedportefeuille

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte vastgoed in exploitatie de boekwaarde de geschatte marktwaarde is. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De reguliere verkoop van teruggekochte (VOV) woningen heeft betrekking op 13 woningen.

Het resultaat van de verkopen bestaand bezit die onder de Pré Koopregeling zijn verkocht is verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

In 2022 zijn van het DAEB vastgoed 14 woningen met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 6,5 miljoen en historische kostprijs van € 4,0 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2022) verkocht. Tevens is binnen het DAEB vastgoed 1 teruggekochte VOV woning verkocht met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 0,4 miljoen en historische kostprijs van € 0,3 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2022) verkocht. De door verkoop in 2022 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 2,6 miljoen.

In 2022 zijn van het commercieel vastgoed 21 woningen en 41 bedrijfspanden verkocht met een totale marktwaarde op het moment van verkoop van € 10,8 miljoen en historische kostprijs van € 10,3 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2022). Daarnaast zijn binnen het Niet-DAEB vastgoed 2 teruggekochte VOV woning verkocht met een totale marktwaarde op moment van verkoop van € 0,9 miljoen en historische kostprijs van € 0,7 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2022) verkocht. Tot slot is van 1 woning de terugkoopregeling afgekocht met een totale marktwaarde op het moment van verkoop van € 0,5 miljoen en historische kostprijs van € 0,3 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2022). 

De door verkoop in 2022 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 0,9 miljoen.

8.3. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.4. Overige activiteiten

Overige baten betreffen de ontvangst van de overdrachtsbelasting vanuit de taakoverdracht in Zandvoort en de terugontvangen BTW op een grondpositie in Zandvoort.

8.5. Overige organisatiekosten

8.6. Leefbaarheid

Toegerekende organisatiekosten bij leefbaarheid betreffen de loonkosten en de toegerekende overheadkosten van de consulenten wijkbeheer. Zij voeren de leefbaarheidsactiviteiten uit en werken daarbij samen met welzijnsorganisaties en andere (sociale) netwerkpartners in de wijk.

8.7. Financiële baten en lasten

8.8. Belastingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (VSO 2). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het afwaarderen naar lagere WOZ bij sloop en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de stichting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

De post effectieve belastingdruk is als volgt bepaald:

Rente-aftrekbeperking (ATAD)

Sinds 1-1-2019 is de ATAD richtlijn ingesteld. De rente is nog maar mogelijk tot 20% van de fiscale EBITDA. In 2022 was er sprake van het niet € 3.766.210 niet aftrekbare rentelasten. Per ultimo 2022 is er circa € 15,5 miljoen aan vooruit te schuiven rente beschikbaar.

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8% (2021: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen bedraagt -2,4% (2021: 0,7%). De berekening is als volgt: Belastingen 2022 (€ 7,1 miljoen) gedeeld door Resultaat voor belastingen (- € 293 miljoen) = -2,4%.

De afwijkende effectieve belastingdruk t.o.v. het statutaire tarief wordt veroorzaakt door verschillen in de vennootschappelijke en fiscale winstbepaling. De belangrijkste verschillen liggen in een afwijkende waardering van het vastgoed.

8.9. Resultaat deelnemingen

8.10. Bezoldiging (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen).

Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband noch sprake van winstdelingen en bonusbetalingen.

Het bestuur heeft tot 1 december 2022 bestaan uit mevrouw A.L.J. Huntjens. Vanaf 1 december 2022 is het bestuur uitgebreid tot 2 personen en bestaat deze uit de heer W.D. Kranen en de heer M.H.J. Oomes. De bezoldiging van het bestuur die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedraagt € 191.998 (2021: € 166.678).

De binnen onze organisatie geïdentificeerde leidinggevende topfunctionarissen met een dienstbetrekking hebben geen dienstbetrekking bij meerdere WNT-plichtige instelling(en) als leidinggevende topfunctionaris (die zijn aangegaan met ingang van 1 januari 2018).

De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen € 94.825 (2021: €87.440) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s):

Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Pré Wonen aan bestuurders en commissarissen verstrekt.

8.11. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WNT)

De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT schrijft voor dat indien de maximale bezoldiging wordt

overschreden, de bezoldiging moet worden verantwoord in de jaarrekening. Voor 2022 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge de WNT € 216.000, inclusief belastbare kostenvergoedingen en beloningen betaalbaar op termijn. Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband.

Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling

bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling

dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro's):

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking.

* Pré Wonen valt in bezoldigingsklasse H met bijbehorend bezoldigingsmaximum van € 216.000 (2021: €209.000) voor de bestuurder voor een volledig jaar.

Toezichthoudende topfunctionarissen:

* Pré Wonen valt in bezoldigingsklasse H met bijbehorend bezoldigingsmaximum van € 32.400 voor de voorzitter van de RvC en € 21.600 voor overige leden.

De VTW kent sinds 2015 een bindende maatregel “Beroepsregel honorering commissarissen’. Die houdt in dat voor 2022 de volgende bedragen van toepassing zijn voor de toezichthouders:

• Voorzitter van een RvC maximaal € 25.920

• Leden RvC maximaal € 17.280

Overige rapportage verplichtingen op grond van WNT:

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met dienstbetrekking die in 2022 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen.

8.12. Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant (Ernst & Young Accountants LLP) en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt:

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2022 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2022 zijn verricht. Het betreft werkzaamheden door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (wet toezicht accountantsorganisaties).