Resultaten 2022

Kasstromen

Eind 2022 had Pré Wonen € 7,8 miljoen aan liquide middelen. Dit ligt in lijn met de begroting (€ 8 miljoen). Eind 2021 was dat € 8,9 miljoen. Door de aanzienlijke investeringsopgaven wijken de investeringskasstromen van jaar tot jaar af. De afwijkingen ten opzichte van de geplande kasstromen in de begroting 2022 zijn daarom relevant.

De operationele kasstroom is hoger uitgevallen dan begroot (€ 6,2 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt door:

• Lager uitgevallen verhuurdersheffing (€ 8,2 miljoen). Bij het opstellen van de begroting was de verlaging niet wettelijk geformaliseerd en daarom niet meegenomen.

• Hogere te betalen VPB-positie (€ 2,7 miljoen).

• Lagere algemene bedrijfskosten (exclusief inhuur derden; € 1 miljoen). Dit wordt met name verklaard door lagere advies- en advocaatkosten (€ 0,5 miljoen) en lagere ICT-consultancy en licenties (€ 0,3 miljoen).

• Hogere kosten inhuur (€ 2 miljoen), die deels worden gecompenseerd door lagere personeelsuitgaven (€ 1,4 miljoen).

• Hogere onderhoudsuitgaven (€ 0,9 miljoen) als gevolg van hogere inflatie en hogere reparatie onderhoudsuitgaven.

• Lagere leefbaarheidsuitgaven (€ 0,4 miljoen).

De kasstroom uit (des)investeringen ligt € 10,6 miljoen lager dan begroot door lagere (des)investeringen. De belangrijkste verklaringen hiervoor zijn:

• Geen verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond (€ 5,4 miljoen).

• Door verschillende omstandigheden, zoals het later starten dan begroot van de bouw van 1 van de projecten in Haarlem, zijn de investeringen voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille lager uitgevallen (€ 7,7 miljoen).

• De investeringen met betrekking tot duurzaamheid zijn gelijk getrokken met de aanpak om uiterlijk in 2028 alle E-, F- en G-labelwoningen verbeterd te hebben naar minimaal een D-label. Hierdoor zijn de duurzaamheidsuitgaven uitgesteld en zodoende lager uitgevallen (€ 5,9 miljoen).

• Lagere uitgaven voor de verbetering van ons bezit (€ 2,6 miljoen).

Als gevolg van de lagere operationele en investeringskasstromen zijn er in 2022 geen nieuwe leningen aangetrokken. Hierdoor ligt de kasstroom uit financieringen € 19 miljoen lager dan begroot en is de leningspositie in 2022 afgenomen.

Het kassaldo mag volgens de voorgeschreven norm van het WSW maximaal 10% van de jaarhuur bedragen, inclusief servicekosten. We blijven met onze saldi liquide middelen hier ruim onder, namelijk 6,6%. Voor een verdere specificatie van de kasstromen verwijzen we naar het kasstroomoverzicht in de jaarrekening.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat (enkelvoudig) is € 300 miljoen negatief (2021: € 537 miljoen positief). Het verschil wordt met name veroorzaakt door de waardeontwikkeling van ons vastgoed (marktwaarde in verhuurde staat; € 287 miljoen negatief). Aanvullend zijn in 2022 de voorzieningen voor onrendabele investeringen met € 28 miljoen toegenomen. Deze toename wordt veroorzaakt door grote onrendabele investeringen in ons bestaand bezit. De hoge toekomstige investeringen in duurzaamheid maken hier een belangrijk onderdeel van uit.

Een nadere toelichting geven we in de paragraaf '9.4 Waardeontwikkeling' van onze woningen verderop in dit jaarverslag.

Het restant wordt met name verklaard door de teruggave van eerder betaalde btw en overdrachtsbelasting bij de taakoverdracht van het bezit in Zandvoort (€ 5,9 miljoen) en een hogere belastinglast (€ 3,7 miljoen).

Exploitatieresultaat uit verhuur

Onze kernactiviteit, het beheer van woningen, leverde in 2022 een exploitatieresultaat uit verhuur op van € 33,7 miljoen (2021: € 26,2 miljoen). De mutatie ten opzichte van voorgaand jaar wordt verklaard door een toename van de huuropbrengsten met € 1,5 miljoen. Daarnaast is de verhuurdersheffing met € 5,5 miljoen afgenomen ten opzichte vorig jaar. Ook de beheers- (€ 0,6 miljoen) en rentelasten (€ 1,4 miljoen) zijn afgenomen. Daar staat tegenover dat de kosten voor onderhoud met € 7,5 miljoen zijn gestegen. Met deze stijging was ook rekening gehouden in de begroting.

De beheerslasten zijn in 2022 over de hele linie lager dan voorzien. De overige exploitatielasten liggen in lijn met de begroting van 2022 en realisatie in 2021.

Uit onderstaande grafiek blijkt dat Pré Wonen in 2022 van elke euro huuropbrengst 32,2% aan onderhoud heeft besteed. De grafiek laat ook zien dat 8,8% van de huuropbrengst is gebruikt om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De zogenoemde vrije kasstroom ten behoeve van investeringen is ten opzichte van 2021 verhoudingsgewijs licht gestegen van 23,4 naar 29,8 %. Dit komt mede door een incidentele belastingteruggave. Een stijgende vrije kasstroom is noodzakelijk om de toenemende toekomstige investeringsopgave te kunnen financieren.

Inzet van het vermogen

Het eigen vermogen van Pré Wonen is eind 2022 met € 300 miljoen gedaald naar €2.596 miljoen. Dit is 77,8% van het balanstotaal (2021: 79,8%). Dit vermogen is berekend op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus de marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van de beleidswaarde bedraagt het eigen vermogen circa € 914 miljoen.

Een belangrijk deel van het eigen vermogen bestaat uit ongerealiseerde herwaarderingen. De realisatie van deze herwaarderingen is sterk afhankelijk van het beleid. Door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen – zoals demografische veranderingen en de ontwikkeling in de behoefte aan sociale huurwoningen – is de vrije besteding ervan beperkt. Ook druist het verkopen van sociale huurwoningen in tegen onze visie om ons bezit zo veel mogelijk in te zetten voor de huisvesting van onze doelgroepen. Daarom zijn wij terughoudend bij de verkoop van ons sociaal bezit.