Van het bestuur

In navolging van voorgaande jaren was 2023 opnieuw een roerig jaar. In de wereld en Europa, maar ook in ons eigen land. En op het gebied van het wonen. Schokkende beelden van de oorlogen in Oekraïne en Gaza domineren al tijden ons dagelijks nieuws. Zij laten ons niet onberoerd. In onze eigen omgeving houden vooral de politieke ontwikkelingen de gemoederen bezig. Complexe vraagstukken, zoals migratie, klimaat, stikstof en wonen vragen al lange tijd om een heldere visie en doortastende aanpak. De verkiezingsuitslag van november 2023 maakt duidelijk dat verandering gewenst is. Maar het is nog onzeker hoe dat eruit gaat zien qua inhoud en vorm.  

 Met de ondertekening van de Nationale Prestatieafspraken kreeg de corporatie weer een duidelijke positie én rol. Naast sociale huisvesting mogen corporaties ook weer breder aan de slag met de volkshuisvestelijke opgave. Dat is goed en belangrijk, maar een ‘winstwaarschuwing’ is wel op zijn plaats. Corporaties worden op dit moment geconfronteerd met een stapeling van opgaven op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en leefbaarheid. Het is onmogelijk om deze terreinen allemaal naar urgentie te bedienen. Financiële middelen en capaciteit bereiken hun grenzen. Het vraagt om een realistische blik, maar zeker ook om daadkrachtig en inventief ondernemerschap.

Bestuurswisselingen

Binnen onze organisatie veranderde er in 2023 het een en ander. Na het vertrek van bestuurder Anke Huntjens namen de directeuren Maarten Oomes en Wout Kranen in het eerste deel van het jaar de bestuurlijke verantwoordelijkheid op zich. Er past hier een woord van dank voor de goede manier waarop zij daar samen invulling aan gaven.

Met ingang van 1 juni 2023 nam ik als nieuwe bestuurder het stokje over. Vanuit eerdere rollen beschik ik over ruime bestuurlijke ervaring, maar in de sector van de woningcorporaties ben ik nieuw. Met hulp van een coach, opleidingen en veel steun vanuit de Raad van Commissarissen en de organisatie zette ik mij in de afgelopen maanden in om de sector en omgeving te leren kennen.

Ik leerde Pré Wonen kennen als een (financieel) gezonde organisatie, met zeer betrokken en enthousiaste medewerkers die voor huurders het allerbeste willen. Ik was onder de indruk van de vele nieuwbouw- en renovatieprojecten en gebiedsontwikkelingen waarbij we – in 6 gemeenten - betrokken zijn. 

Het afgelopen jaar was ook het laatste jaar van het ondernemingsplan Iedereen een fijn thuis van 2021 – 2024. Van corporaties wordt veel verwacht. Daarom is het goed om keuzes en doelstellingen tegen het licht te houden en waar nodig te herzien. Eind 2023 startten we met het opstellen van een nieuwe Meerjarenstrategie (MJS). Dat doen wij niet alleen, en niet alleen van achter ons bureau. Vanaf het begin bevroegen we al onze medewerkers, huurdersorganisaties en overige stakeholders en betrokken we hen hierbij. In de zomer van 2024 stellen we onze nieuwe MJS vast.

Beschikbaarheid

In 2023 zetten we ons opnieuw sterk in voor meer woningen om woningzoekenden sneller te kunnen helpen. In 2023 gaven we opdracht voor een toename met 427 woningen. Daarnaast lukte het ons om met gemeenten en andere partners enkele grootschalige gebiedsontwikkelingen - zoals het Beatrixplein en de Waddenbuurt in Haarlem en het Curiedexterrein in Zandvoort - weer een stap verder te brengen.

Duurzaamheid

In het verslagjaar investeerden we ook veel in verdere verduurzaming van woningen. De financiële positie van veel huurders maakt hen kwetsbaar voor (plotselinge) verhoging van energielasten. Wij doen er alles aan om hun de mogelijkheid te bieden hun warmtevraag te verminderen. Met dat doel ontwikkelden we een aanpak om woningen met een energielabel E, F en G versneld tot minimaal label D te verbeteren. Dankzij onverwachte ruimte bij een aannemer konden we deze maatregelen bovendien versneld uitvoeren bij een kleine 200 woningen.  

Betaalbaarheid

Qua betaalbaarheid was het jaar 2023 bijzonder, omdat de huursom afnam met 0,75%. Deze daling kwam door de wettelijke huurverlaging voor huurders met een inkomen tot 120% van het minimum inkomen. Wij realiseren ons dat deze maatregel tegemoet komt aan de kwetsbare financiële situatie van een deel van de huurders. Aan de andere kant vraagt de (toekomstige) volkshuisvestelijke opgave om grote investeringen, waarvoor wij de huurinkomsten nodig hebben. Bij het maken van keuzes streven wij steeds naar een goede balans.

Leefbaarheid

Kwaliteit van wonen gaat niet alleen om de woning zelf. De wijken waarin mensen wonen zijn even belangrijk voor het woongenot. De leefbaarheid in sommige van onze buurten staat onder druk. Voor die wijken stelden wij in 2023 wijkvisies vast. Zij vormen de basis voor de verdere invulling van de leefbaarheidsprogramma’s per wijk.  

Dienstverlening

In 2023 steeg de huurderswaardering voor onze dienstverlening behoorlijk. Verschillende maatregelen, zoals een nieuw huurdersportaal, droegen daaraan bij. Helemaal tevreden zijn we nog niet. In de komende jaren zetten we in op verdere optimalisering.

Financiën

Tot slot zijn we financieel gezond en met ruime investeringscapaciteit. De belangrijkste sturingsratio’s (ICR en LTV op beleidswaarde) staan voor de komende 5 jaar keurig in het groen. Wel moeten we misschien op de langere termijn bijsturen als de huidige macro-economische ontwikkelingen zo doorzetten. We hebben daarom afgesproken dat we 3 keer per jaar onze financieringsruimte voor de komende 10 jaar analyseren.

Als nieuwe bestuurder van Pré Wonen heb ik enerverende, mooie én leerzame maanden achter de rug. Ik dank de Raad van Commissarissen voor zijn scherpte en waardevolle adviezen. Mijn collega’s laten mij iedere dag weer zien hoe Pré Wonen met haar volkshuisvestelijke taak omgaat. Ik vind het fijn om daar deel van uit te maken en blijf mij met een frisse blik en veel energie inzetten voor alle zittende en nieuwe huurders. 

Sabrina Franken
Bestuurder