Financiële positie 

De bedrijfsvoering van Pré Wonen is gebaseerd op een duurzaam businessmodel. Dat wil zeggen: we toetsen onze bedrijfsvoering telkens opnieuw aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Daarbij kijken we naar de volgende interne beleidsnormen voor 2022: 

• Interest Coverage Ratio (ICR) ≥ 1,5

• Loan to value (LTV) op beleidswaarde ≤ 75%

• Solvabiliteit op beleidswaarde ≥ 25%

In de financieringsstrategie van Pré Wonen is als uitgangspunt gekozen om een risicobereidheid van ‘verhoogd’ te hanteren. Dit is onder meer het gevolg van de ambitieuze investeringsplannen die Pré Wonen heeft op vooral het gebied van beschikbaarheid en verduurzaming. Deze investeringen hebben voor een belangrijk deel een beperkte of zelfs negatieve terugverdiencapaciteit, wat een negatief effect heeft op de toekomstige ratio's van Pré Wonen. Het is dus zaak om de ratio’s scherp te blijven monitoren. Om een remweg te geven binnen de onzekerheid van toekomstige marktontwikkelingen zijn door Pré Wonen de interne normen scherper vastgesteld dan de huidige WSW-normen.

Deze normen voor de ICR, LTV en solvabiliteit gelden voor zowel de DAEB- als de niet-DAEB-portefeuille. Toezichthouder WSW heeft het volgende normenkader vastgesteld:

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste kengetallen voor Pré Wonen toegelicht (geconsolideerd): 

De belangrijkste ratio’s voor Pré Wonen zijn op basis van de realisatie en meerjarenbegroting verder toegelicht. De kengetallen vanuit de begroting 2023 zijn in de volgende tabellen weergegeven. De dekkings- en onderpandsratio zijn hier niet in meegenomen gezien deze langjarig ver onder de externe norm blijven[1]: 

Pré Wonen streeft naar een blijvend goede balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Gelet op de leeftijd van ons bezit, vraagt dat forse investeringen in de toekomst. Daarnaast leggen onze duurzaamheidsambities in de komende jaren een fors beslag op onze financiële middelen.

In de begroting van 2023 is rekening gehouden met de nationale prestatieafspraken, net als met de macro-economische ontwikkelingen gedurende 2022. Door de stijgende inflatie en rente stijgen onze operationele uitgaven. Ook zorgen de stijgende stichtingskosten, gecombineerd met de inrekening van een huurverlaging en een beperking op de huurprijsontwikkeling, voor afnemende investeringsruimte terwijl de opgave er niet minder op wordt. Deze opgave zien we terug in de versnelling van de verduurzaming van ons bezit. Op onze bouwopgave hebben de afspraken vooralsnog een beperkte impact, omdat de begroting al een ambitieuze bouwagenda omvatte voordat de nationale prestatieafspraken bekend werden gemaakt. 

Interestdekkingsratio (ICR) 

De ICR toetst of Pré Wonen op korte en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen. De stijging van de ICR ten opzichte van 2021 wordt verklaard door dalende rentekosten en een hogere operationele kasstroom. De hogere operationele kasstroom is voornamelijk te verklaren uit de verlaging van de verhuurdersheffing (€ 5,6 miljoen). De ICR blijft daarmee ruim voldoen aan de norm van Aw/WSW. 

Voor de langere termijn (tot en met 2032) is de verwachting dat de ICR afneemt door de stijgende inflatie, toename van de rente en een beperking op de huurprijsontwikkeling. De ICR blijft voldoen aan de externe norm van 1,4.

Loan to value (LTV) 

De LTV toetst of het vastgoed in exploitatie op de lange termijn voldoende kasstromen genereert ten opzichte van de nominale schuldpositie. De opbrengstpotentie van het vastgoed op de lange termijn wordt berekend door middel van de beleidswaarde en houdt rekening met het beleid van Pré Wonen. Ten opzichte van 2021 verbetert de LTV door een lagere schuldpositie en een hogere beleidswaarde. De ontwikkelingen rondom de schuldpositie en beleidswaarde zijn verderop in deze paragraaf nader toegelicht.

Op de langere termijn zien we door de grote investeringsopgave een structurele toename van de leningenportefeuille. Voor de langere termijn is daarom de verwachting dat de LTV toeneemt. Pré Wonen stuurt erop dat deze binnen de norm van 85% van Aw/WSW blijft.

Solvabiliteit  

De solvabiliteit geeft inzicht in de eigenvermogenspositie van de corporatie, rekening houdend met het corporatiebeleid. De jaarrekening presenteert de eigenvermogenspositie op marktwaarde. Een deel van dat gerapporteerde eigen vermogen kan niet worden gerealiseerd door het maatschappelijke beleid van de corporatie. Om de eigenvermogenspositie van de corporatie te bepalen, rekening houdend met het eigen beleid, is een correctie voor de maatschappelijke bestemming nodig. Die correctie wordt berekend door middel van het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde. 

Uit de cijfers van 2022 blijkt dat de solvabiliteit is toegenomen ten opzichte van 2021. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de toename van de beleidswaarde. Op de langere termijn zien we door de grote investeringsopgave dat de solvabiliteit daalt. Conform de LTV stuurt Pré Wonen erop dat deze boven de norm van 15% van Aw/WSW blijft.

Dekkings- en onderpandsratio  

De dekkingsratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen. De dekkingsratio toetst hoe de marktwaarde van het onderpand in verhouding staat tot de marktwaarde van de leningenportefeuille. De discontinuïteitsratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het bij WSW ingezet/gevestigd onderpand voldoende is om de marktwaarde van de door WSW geborgde schuldpositie af te lossen.

Deze ratio's zijn relevant als er sprake is van een slechte financiële positie en (dreigende) discontinuïteit. Uitgangspunt voor de waardebepaling van het onderpand is de (geborgde) marktwaarde in verhuurde staat. In geval van discontinuïteit is in principe de marktwaarde van de leningen relevant. Bij deze ratio's zien wij een verbetering. Het relatieve effect van de daling van de marktwaarde van de lening is groter dan de afname van de marktwaarde van ons (geborgd) bezit. De daling van de marktwaarde van de leningen wordt veroorzaakt door een stijgende rentecurve in 2022. De ontwikkeling van de marktwaarde van ons bezit is verderop separaat toegelicht.

Gezien de huidige gezonde financiële positie van Pré Wonen blijven deze ratio’s ver onder de externe norm van 70%.

Maatschappelijke inzet  

De maatschappelijke inzet van Pré Wonen is onder meer terug te vinden in de streefhuur, onze rendementseisen en in onze inzet voor leefbaarheid: 

• De streefhuur van Pré Wonen ligt aanzienlijk lager dan de maximaal redelijke huur (de huur die wij zouden mogen vragen). De streefhuur is gemiddeld 75% van de wettelijke maximaal redelijke huur. Op dit moment vragen we ongeveer 69,1% van de maximaal redelijke huurprijs. Onze maatschappelijke inzet is dus 30,9% van de huur die in de markt gevraagd kan worden. Vertaald in euro’s betekent dit een maatschappelijke inzet van € 44,6 miljoen op jaarbasis. 

• Bij het beoordelen van investeringen hanteren we een rendementseis (IRR). Deze is afhankelijk van het type ingreep, zowel geformuleerd op basis van de marktwaarde als op basis van de beleidswaarde. Onze IRR op het bouwen van sociale huurwoningen is vanzelfsprekend lager dan de IRR van een commerciële vastgoedbelegger. Dit geldt ook voor renovaties (inclusief duurzaamheidsprojecten). Het verschil kan worden gezien als maatschappelijke inzet.  

• Ook op leefbaarheid tonen wij onze maatschappelijke inzet. In 2022 is € 1,2 miljoen besteed aan leefbaarheid. Dit is inclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten ad € 0,5 miljoen.

• 1Doordat de interne lening tussen de DAEB en niet-DAEB-tak in 2024 volledig zijn afgelost. Hierdoor zijn de interestdekkingsratio en loan to value op basis van beleidswaarde in de niet-DAEB-tak vanaf 2024 niet meer relevant.