Ontwikkeling woningmarkt

Koopmarkt 2022

Na jaren van stijgende huizenprijzen zagen we in 2022 een kentering in de prijsontwikkeling. Voor het eerst in 9 jaar is er over een volledig jaar sprake van een prijsdaling. De gemiddelde prijsdaling van koopwoningen in Nederland bedroeg in 2022 volgens cijfers van de NVM circa 6,4%. De verkooptijd is licht gestegen ten opzichte van 2021; 28 tegenover 20 dagen. Dit is procentueel een flinke toename, maar het geeft in absolute zin aan dat de vraag naar woningen nog steeds ongekend hoog is.

In de (NVM-)regio Agglomeratie Haarlem (bestaande uit Bloemendaal, Heemstede, Haarlem en Zandvoort) is de leegwaardedaling sterker dan gemiddeld in Nederland (9,2% tegenover 6,4%). Dit is deels te verklaren door de bovengemiddelde stijging in de voorgaande jaren.

De (NVM-)regio IJmond (bestaande uit Beverwijk, Heemskerk, Velsen, Castricum en Uitgeest) kende in 2022 een nog sterkere daling (9,8%):

In beide regio’s is sprake van een krapte in de woningmarkt, maar dit is op dit moment niet zo zeer af te lezen aan de cijfers. De daling van de verkoopprijzen heeft vooral te maken met de gestegen woonlasten (gas en energie) en de stijging van de hypotheekrente. Hetzelfde hypotheekbedrag kostte eind 2022 al snel honderden euro’s meer per maand dan begin 2022.

Door de afkoelende markt en het belang van de energiekosten nam het aantal overbiedingen in 2022 af, zowel in aantallen als in geld. In de regio Haarlem was het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs -0,2%, waar dit vorig jaar nog 11,2% was. In de regio IJmond was dit 0,3% ten opzichte van 12,4% vorig jaar.

Huurwoningmarkt (vrije sector) 2022

De vrije sector huurwoningmarkt kende in 2022 een gematigder prijsontwikkeling ten opzichte van de koopwoningmarkt. Landelijk stegen de huurprijzen voor eengezinswoningen met circa 1% terwijl die voor appartementen stegen met 0,2%. Voor de provincie Noord-Holland steeg de gemiddelde huurprijs met 5,2%. Dit is duidelijk meer dan het landelijke beeld. Het totaal aantal transacties daalde landelijk met 8,9%. Dit heeft te maken met het lage beperkte aanbod in zowel huur- als koopmarkt.

Beleggingsmarkt 2022

Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt kwam in 2022 uit op € 7,7 miljard. Dit is een lichte groei van 6,5% ten opzichte van 2021, toen het transactievolume op € 7,2 miljard uitkwam. De groei van de markt is opmerkelijk, omdat de marktomstandigheden in 2022 fors veranderden ten opzichte van voorgaande jaren. Zo steeg de (internationale) kapitaalmarktrente als gevolg van de economische onzekerheden voortvloeiend uit de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie. Daarnaast liepen de bouwkosten in 2022 verder op, wat de nieuwbouwproductie verder onder druk zette, en werden woningbeleggers lange tijd in onzekerheid gehouden over de aangekondigde regulering van het middenhuursegment. Een belangrijke verklaring voor het sterke volume is de groei van de transacties met en tussen woningcorporaties.

Bron: Capital Value, 2023

Een tweede verklaring is dat veel leveringen die aanvankelijk in het eerste kwartaal van 2021 gepland stonden, al eind 2020 hebben plaatsgevonden in verband met de stijging van de overdrachtsbelasting in 2021.

De marktomstandigheden op de woningbeleggingsmarkt waren in toenemende mate in het voordeel van woningcorporaties. Dit verklaart ten dele waarom woningcorporaties goed waren voor 23% (circa € 1,77 miljard) van het transactievolume in 2022. Zo wordt het concurrentievoordeel van corporaties ten opzichte van beleggers op het vlak van de rente steeds groter.

Bron: Capital Value, 2023

Voor het eerst sinds de afloop van de mondiale kredietcrisis kende de woningbeleggingsmarkt in 2022 stijgende aanvangsrendementen:

Bron: Capital Value, 2023

Ons beleid in relatie tot het niet-realiseerbare deel van onze marktwaarde

Het bestuur van Pré Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie, en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het bedraagt € 1.667 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 kan als volgt worden verklaard:

Dit impliceert dat circa 53% van de marktwaarde in verhuurde staat zogenoemd beklemd is. Dit vermogen is mogelijk voor een deel te realise­ren door te sturen op beschikbaarheid, kwaliteit en beheerslasten. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde is deze beklemming aan fluctuaties onderhevig. In onderstaande vier stappen wordt toegelicht hoe de beleidswaarde zich ontwikkelt ten opzichte van de marktwaarde.

Stap 1: Beschikbaarheid

In de stijging van de marktwaarde zit deels een waardestijging van het uitponden van het bezit van Pré Wonen. Het uitpondscenario geeft aan dat Pré Wonen in veel gevallen beter haar bezit kan blijven verkopen dan verhuren. Omdat het verhuren van woningen de basis is voor een woningcorporatie, dient voor de beleidswaarde het gehele bezit op het doorexploiteerscenario te worden gewaardeerd. Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eindwaarde op een andere wijze bepaald. Bij Pré Wonen is de afslag positief. Dit volgt uit een aantal effecten.

Doordat bij het doorexploiteerscenario de overdrachtskosten niet meer van toepassing zijn, wordt het verschil tussen het doorexploiteer- en het uitpondscenario kleiner. Het effect van het wegvallen van de overdrachtskosten bij wijziging naar het doorexploiteerscenario is door de toename van de overdrachtskosten hoger. 

Voorgaand jaar was er een negatief verschil tussen de marktwaarde in het uitpond- en het doorexploiteerscenario. Dit jaar is door de verlaging en toekomstige afschaffing van de verhuurdersheffing dit verschil gedaald. Er is ook sprake van een andere manier van berekenen van de eindwaarde. In de marktwaardetaxatie wordt een vrijheidsgraad bij de berekening van de eindwaarde (exit yield) gebruikt. In de beleidswaarde wordt rekening gehouden met de toekomstige kasstromen na 15 jaar doorexploiteren. Als gevolg van deze wijzigingen is het effect van stap 1 op de marktwaarde dit jaar positief.  

Stap 2: Betaalbaarheid

Pré Wonen wil woningen verhuren voor een sociale huurprijs en niet voor de markthuren. Het verschil met de markthuren ten opzichte van de contracthuur en gehanteerde streefhuren (gewenste huren) komt tot uiting in de tweede stap, betaalbaarheid.

Op basis van het geldende huurbeleid per 31 december 2022 hanteren we een streefhuurpercentage van gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huurprijs op basis van WWS-punten. Dit beleid is niet gewijzigd ten opzichte van 2021.

De contracthuren zijn in 2022 als gevolg van de huurharmonisaties en de jaarlijkse huurverhoging met 2,5% gestegen. De markthuur is met 1,9% gedaald. De afslag voor betaalbaarheid is als gevolg hiervan lager dan in voorgaand jaar.

Daarnaast wordt in de beleidswaarde gerekend met huurstijgingen op basis van het beleid. In het beleid is als uitvloeisel van de nationale prestatieafspraken uitgegaan van een huurverlaging voor inkomens tot 120% van het sociaal minimum en de maximale huurverhoging van het cao-loon – 0,5%. Het effect hiervan is ten opzichte van de marktwaarde circa 1% negatief.

Tot slot wordt de verhuurdersheffing alleen geheven over woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Door de afschaffing van de verhuurdersheffing wordt de afslag ten opzichte van de marktwaarde lager. Het effect hiervan is 8,8% positief. Hierdoor is stap 2 relatief minder negatief dan vorig jaar.

Stap 3: Kwaliteit

Ten opzichte van de markt wil Pré Wonen vanuit haar sociale taak meer doen aan onderhoud. Dit uit zich in de derde stap: kwaliteit. Deze stap is gebaseerd op de begroting en op de definities conform artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Doordat de onder­houdskosten op basis van het beleid hoger zijn dan in de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat, heeft dit een negatief effect. 

De beleidsonderhoudsnorm van de woongelegenheden is gemiddeld gestegen van € 2.220 naar € 2.660. De hogere onderhoudsnorm dan toegepast in de marktwaardering wordt veroorzaakt doordat Pré Wonen het beleid heeft om een gemiddelde conditiescore van 2 te hebben met daarbij een hoge klanttevredenheid. Door de toegenomen opgave en sterk gestegen prijzen is de beleidsonderhoudsnorm gestegen ten opzichte van 2021.

Doordat de onderhoudskosten op basis van het beleid een groter deel vertegenwoordigen, is het effect van de toenemende kosten in stap 3 ook hoger dan voorgaand jaar.

Stap 4: Beheer

Door de veranderende definities, de professionalisering van de onderneming en de lasten die Pré Wonen heeft om de woningen te kunnen beheren en te kunnen voldoen aan de opgedragen heffingen vanuit de diverse externe toezichthouders, wordt het steeds duurder om deze taak te vervullen. Deze kosten liggen hoger dan de gehanteerde beheerskosten in de marktwaarde in verhuurde staat. Het verschil wordt wel beperkter doordat de gemiddelde beheersnorm van woningen is gedaald van € 968 naar € 908 (6,2% negatief). Dit is het gevolg van inzet op lagere algemene bedrijfskosten door optimalisering van de bedrijfsvoering. Daarnaast is dit het gevolg van een herziening van de kostenallocatie om beter aan te sluiten bij de verdeling van tijdsbesteding aan beheer, onderhoud en projectontwikkeling waardoor een groter deel van de personeelslasten aan ontwikkeling en onderhoud toegerekend worden.

Bij de bepaling van de beheersnormen is rekening gehouden met de Handleiding Toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening verslagjaar 2022.