7. Toelichting op de balans

7.1. Vastgoedbeleggingen

De mutaties in vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende verloopoverzicht uiteengezet:

Naar aanleiding van een analyse van de complexadministratie zijn wijzigingen doorgevoerd in de presentatie van herwaarderingen en afwaarderingen. Deze zijn als presentatiewijziging getoond. De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten. De herclassificaties hebben voor zover het sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, niet geleid tot andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat.

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling betreft de grondwaarde van de woningen die gesloopt zijn gedurende het boekjaar en die is ingebracht in activa in ontwikkeling.

In 2022 zijn 49 woningen aan de Staalstraat/Bazellaan fase 4 (€ 5,7 miljoen) gesloopt en overgeboekt vanuit exploitatie. De grondwaarde is als onderdeel van het nieuwbouwproject tegen sociale kavelprijs geactiveerd. Daarnaast zijn de 49 woningen in fase 2 en 3 opgeleverd (€ 10,6 miljoen). Zie voor een nadere toelichting op het verloop van de marktwaarde paragraaf 7.1.1 Verloopoverzicht marktwaarde 2021-2022.

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van eengezins- en meergezinswoningen is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en/of schattingen. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.

• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van onderstaande macro-economische parameters (input). Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de macro-economische parameters in de waardering ultimo 2021 eveneens toegelicht, maar enkel in geval deze parameters afwijken van de waardering ultimo 2022:

Inschakeling taxateur

In het verslagjaar wordt het volledige bezit gewaardeerd op basis van de full methode. Dit heeft er toe geleid dat de marktwaardering voor 1/3 deel is verricht door een externe taxateur, terwijl 2/3 intern is gewaardeerd. De externe taxatie vindt plaats door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering is onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Pré Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden

Pré Wonen heeft voor haar vastgoedbezit de full versie van het Handboek toegepast. Voor de gehanteerde vrijheidsgraden is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Schematische vrijheid

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij het BOG/MOG/ZOG-bezit. Op basis van de unieke kenmerken van het bezit, zoals contractvoorwaarden en het soort mogelijke huurders, heeft de taxateur inschattingen gemaakt per BOG/MOG/ZOG type voor respectievelijk de looptijd bij herziening, mutatiekans, mutatieleegstand en huurvrije periode.

Exit yield

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij achten in samenspraak met de extern taxateur een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en hiermee leidend tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten.

Leegwaarde(daling)

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij woongelegenheden en parkeergelegenheden. De leegwaarde is voor de gehele portefeuille bepaald op basis van referenties rekening houdend met de kenmerken van het object. Hierbij is gebruik gemaakt van de Leegwaarde indicator van ValueMetrics/ Amwoco (LWI). De leegwaarde is beoordeeld en bijgesteld waar nodig. Voor wat betreft de vrijheidsgraad leegwaardedaling is aansluiting gezocht bij het marktwaardeoverleg van de regio Noordelijke Randstad.

Disconteringsvoet

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij zijn in samenspraak met de taxateur van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling. Wij hebben daarom per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans

Deze vrijheidsgraad is toegepast voor woongelegenheden. In beginsel geldt de historische mutatiegraad als uitgangspunt.

Onderhoud

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Voor het bepalen van de onderhoudsnormen is gebruik gemaakt van de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter, versie 2022. Hierbij wordt ten opzichte van de handboeknormen meer onderscheid aangebracht tussen verschillende bouwtypen en installaties. In het uitpondscenario wordt daarnaast gerekend met de 25-jaarsonderhoudsnorm en in het doorexploitatiescenario met de norm voor meer dan 25 jaar. Deze onderhoudsnormen zijn voor de gehele portefeuille toegepast rekening houdend met de oppervlakte van de woningen.

Bijzondere omstandigheden

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

7.1.1. Verloopoverzicht marktwaarde 2021 – 2022

In onderstaande tabel is het waarde verloop (uitgesplitst naar DAEB en Niet-DAEB) weergegeven. Per onderdeel zal hierop een korte toelichting worden gegeven.

De mutatie van de marktwaarde is als volgt toe te lichten:

Voorraadmutaties

Bij de voorraad mutaties wordt gekeken welke VHEs door verkoop of sloop niet meer in de waardering zijn opgenomen en welke objecten door aankoop of nieuwbouw zijn toegevoegd. De classificatie wijzigingen hebben betrekking op VHE’s die zijn overgegaan van Niet-DAEB naar DAEB in 2022. Op de totale waardering heeft deze classificatie wijziging geen effect.

Mutatie objectgegevens

Bij de mutatie van object gegevens wordt met name gekeken naar de invloed van wijzigingen van deze gegevens op de ontwikkeling van de marktwaarde. Een belangrijke component hierin is de ontwikkeling van de gemiddelde contracthuur. De gemiddelde contracthuur van de woningen in de portefeuille is gestegen met 2,46% ten opzichte van vorig jaar naar een gemiddelde van € 601,29 per maand per vhe. Dit resulteert in een stijging van de marktwaarde met ca € 34,9 miljoen. Daarnaast heeft de wijziging van de WOZ-waarde invloed op de waardeontwikkeling (de WOZ-waarde van woningen is gestegen van € 248.716,- in 2021 naar € 268.771 in 2022 (+8,06%). Hierdoor zijn met name de heffingen en belastingen toegenomen, resulterend in een negatieve impact op de marktwaardering van € 12,6 miljoen. Er zijn in 2022 meer complexen waar een exploitatieverplichting op rust. Dit verklaart mede de waardedaling door complexdefinitie en verkooprestricties.

Methodische wijzigingen

De methodische wijziging heeft betrekking op aanpassing in het handboek (versie 2022 t.o.v. versie 2021) met betrekking tot de wijze waarop de huren en overdrachtsbelasting wordt ingerekend. Aanpassing van de huurverhoging cf CAO -0,5% heeft een positieve invloed op de marktwaardering van ca € 45,0 miljoen. De overdrachtskosten zijn van 8% naar 10,4% gestegen. Dit heeft een negatieve invloed van ca € 22,8 miljoen.

Parameteraanpassing door marktontwikkeling

• De parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen hebben betrekking op de ontwikkeling van onderstaande parameters zoals deze in het waarderingsmodel worden gebruikt.

• De prijs-, loon- en bouwinflatie zijn in 2022 hoger ingeschat dan in 2021. Per saldo heeft dit een positief effect op de marktwaarde door de forse impact van de prijsinflatie op de markthuur(stijging).

• De gemiddelde mutatiegraad uitponden van woningen is gedaald van 6,39% naar 5,82% (-0,57 %-punt). Dit heeft een negatieve impact van € 84 miljoen op de marktwaarde.

• De overgang van de huurstijging gebaseerd op de prijsinflatie naar een aparte grondslag voor de huurindexatie is reeds in de stap 'Aanpassing grondslag indexatie contracthuur woningen' verwerkt (zie paragraaf Methodische wijzigingen). In deze stap wordt enkel de opslag aangepast. Dit heeft een negatieve impact van € 28,3 miljoen.

• De gemiddelde markthuur van woningen is gedaald van € 1.127,43 naar € 1.106,38 (-1,87%). Dit zorgt voor een daling van € 37,3 miljoen.

• € 194 miljoen daling in marktwaarde wordt veroorzaakt door de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging. Deze is gedaald van 2,67% naar 1,71% (-0,96%-punt).

• Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van € 1.680 naar € 1.802 (+7,3%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van € 1.076 naar € 1.217 (+13,1%). Dit zorgt voor een daling van € 34,7 miljoen in de marktwaarde.

• Een stijging van € 124,6 miljoen in de marktwaarde wordt veroorzaakt doordat de verhuurdersheffing per 1 januari 2023 is afgeschaft. Deze valt door de andere genoemde effecten volledig weg in de waardering ultimo 2022.

• De gemiddelde exit yield doorexploiteren van woningen is gestegen van 4,40% naar 4,52% (+0,12%-punt). De gemiddelde exit yield uitponden van woningen is gestegen van 3,99% naar 4,40% (+0,41%-punt). Dit zorgt voor een daling van € 29,1 miljoen.

7.1.2. Schattingen

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters voor de waardering van woningen op de reële waarde is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.

7.1.3. Beleidswaarde

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Uitgangspunten beleidswaarde

De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF-berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’ en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid.

In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen.

De belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen zijn (voor zover ze afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat) hieronder weergegeven:

De beleidswaarde 2022 is € 90,6 miljoen gestegen ten opzichte van 2021. Dit wordt veroorzaakt door:

• Afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari 2023: € 431,8 mln.;

• Daling van de beleidsbeheernorm: € 33,3 mln.;

• De gemiddelde beheernorm van woningen is gedaald van € 967,77 naar € 907,55 (-6,22%).

• Stijging van de contracthuren: € 25,6 mln.;

• De gemiddelde contracthuur van woningen is gestegen van € 586,84 naar € 601,29 (+2,46%).

• Stijging van de gemiddelde beleidsonderhoudsnorm (19,7%): -/- € 243,7 mln.;

• De gemiddelde onderhoudsnorm van woningen is gestegen van € 2.228,4 naar € 2.666,3 (+19,65%).

• Wijziging macro-economische parameters : -/- € 41,9 mln.;

• Dit wordt met name veroorzaakt door een hogere prijs- en looninflatie en hogere bouwkosten

• Daling van de huren op basis van beleid Pré Wonen (a.g.v. huurverlaging inkomens 120% van het sociaal minimum en begrootte huurverhoging op basis van beleid): -/- € 33,1 mln.;

• Stijging disconteringsvoet: -/- € 38,7 mln.;

• De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woningen is gestegen van 5,41% naar 5,56% (+0,15%-punt).

• Stijging van de WOZ waarden: -/- € 24,4 mln.;

• De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen van € 248.716 naar € 268.771 (+8,06%). Hierdoor stijgen de zakelijke heffingen en belastingen.

• Daling van de gemiddelde mutatiegraad doorexploiteren: -/- € 11,9 mln.;

• De gemiddelde mutatiegraad doorexploiteren van woningen is gedaald van 6,63% naar 6,08% (-0,55%-punt).

• Voorraadmutaties: -/- € 5,3 mln.

• Overige mutaties: -/- € 1,0 mln.

De totale marktwaarde in verhuurde staat is gedaald met € 287 miljoen. Dit is een daling van 8,3% ten opzichte van vorig jaar.

De disconteringsvoet van de beleidswaarde is gelijk aan de disconteringsvoet van de marktwaarde. Zie hiervoor de tabel parameters woongelegenheden onder paragraaf 7.1.

Met betrekking tot stap 1 Beschikbaarheid wordt in tegenstelling tot de marktwaardebepaling het doorexploiteerscenario gehanteerd, de berekening van de eindwaarde wordt conform de eeuwigdurende benadering berekend (Exit yield volgens handboek) en de overdrachtskosten komen te vervallen. Ten opzichte van vorig jaar zijn de overdrachtskosten in de marktwaarde toegenomen, in 2021 was dit 9% en in 2022 is dit 11,4%. De manier van berekenen van de eindwaarde evenals als het niet meer van toepassing zijn van de overdrachtskosten in de beleidswaarde heeft een positief effect op de beleidswaarde. Daarnaast vervalt per 1 januari de verhuurdersheffing, wat een positief effect heeft op het doorexploiteerscenario.

Ten aanzien van stap 2 Betaalbaarheid is de beleidshuur van de woongelegenheden gemiddeld:

• voor eengezinswoningen: € 724,- per maand, 75% van de maximaal redelijke huur (2021 € 734,- per maand, zijnde 74% van de maximaal redelijke huur)

• voor meergezinswoningen: € 623,- per maand, 78% van de maximaal redelijke huur (2021 € 608,- per maand, zijnde 78% van de maximaal redelijke huur)

• voor studenteneenheden: € 215,- per maand, 75% van de maximaal redelijke huur (2021 € 210,- per maand, zijnde 75% van de maximaal redelijke huur)

• voor woonwagen(standplaatsen) € 377,- per maand (2021 € 369,- per maand)

Het hanteren van de streefhuur voor de gereguleerde woningen in plaats van de markthuur leidt tot een negatieve afslag op de marktwaarde in verhuurde staat.

Ten aanzien van stap 3 Kwaliteit is de beleidsonderhoudsnorm van de woongelegenheden gemiddeld gestegen van € 2.220 naar €2.660. Onderliggend zijn per type woning de volgende ontwikkelingen waargenomen:

• voor eengezinswoningen: € 2.565 per verhuureenheid per jaar (2021: € 2.306)

• voor meergezinswoningen: € 2.692 per verhuureenheid per jaar (2021: € 2.167)

• voor studenteneenheden € 5.464 per verhuureenheid per jaar (2021: € 1.592)

• voor woonwagen(standplaatsen) € 2.126 per verhuureenheid per jaar (2021: € 1.173)

De stijging van de onderhoudsnorm voor studenteneenheden is een gevolg van het complexmatig begroten van het mutatieonderhoud in 2022 en is hiermee geen weergave van daadwerkelijk gestegen kosten.

Ten aanzien van stap 4 Beheer is de beleidsbeheernorm gemiddeld per kostenfactor € 907,55 per jaar (2021: € 967). De daling volgt uit een wijziging van de toebedeling van beheerkosten.

Schattingen beleidswaarde

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

7.1.4. WOZ-informatie

De WOZ-waarde van het bezit in exploitatie ultimo 2022 bedraagt € 4.252 miljoen (peildatum 1-1-2021). De WOZ-waarde ultimo 2023 (peildatum 1-1-2022) is op dit moment nog niet bekend.

7.1.5. Zekerheden en beperkingen

Er zijn geen vastgoedbeleggingen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. Enkel borgtocht aan WSW verleend om in uitzonderlijke gevallen hypotheek te vestigen.

Zonder toestemming van het WSW is het Pré Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Pré Wonen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

7.1.6. Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed

De prestatieafspraken met de gemeenten leveren geen beperkingen op voor de verkoop. Pré Wonen heeft wel afspraken gemaakt over aantallen te verkopen woningen binnen een gemeente, indirect is dit een zekere beperking. De geplande verkoop kan gerealiseerd worden zolang de geplande nieuwbouw ook wordt gerealiseerd. Er zijn geen specifieke woningen aangewezen die niet verkocht mogen worden.

7.1.7. Vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop

Pré Wonen verwacht dat de eerstkomende vijf jaar 124 woningen worden verkocht. Van deze woningen zullen naar verwachting 20 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. Hieronder vallen niet de woningen die verkocht en daarna teruggekocht worden als onderdeel van herontwikkeling.

Terzake van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie (gerubriceerd onder materiële vaste activa) dat op basis van een door de toegelaten instelling opgesteld verkoopplan in de komende vijf jaar bestemd is voor verkoop, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en daaropvolgende vier jaar.

7.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak wordt teruggekocht vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie en/of opgenomen onder de voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop. De onroerende zaken worden dan gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

In 2022 zijn er geen woningen (2021: 0) verkocht met terugkoopverplichting. Wel zijn er 12 woningen teruggekocht (2021: 16), terwijl er 1 woning is afgekocht (2021: 10). Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op de Pré Koopregeling waarbij geldt, dat er sprake is van een verleende korting van 25% en een terugkooprecht voor Pré Wonen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2022 totaal 366 (2021: 379).

7.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Investering in het boekjaar bedraagt € 7,9 miljoen en heeft betrekking op Staalstraat/Bazellaan (€ 3,7 miljoen), Bad Zandvoort (€ 3,4 miljoen) en Aart van der Leeuw (€ 0,6 miljoen). Geactiveerde bouwrente bedraagt € 186.600 (2021: € 123.200). Gemiddelde rentevoet is 1,71% gebaseerd op de gemiddelde kostenvoet van het vreemd vermogen.

In 2022 zijn 49 woningen aan de Staalstraat/Bazellaan fase 4 (€ 5,7 miljoen) gesloopt en overgeboekt vanuit exploitatie. De grondwaarde is als onderdeel van het nieuwbouwproject tegen sociale kavelprijs geactiveerd. Daarnaast zijn de 49 woningen in fase 2 en 3 opgeleverd (€ 10,6 miljoen). De overige waardeverandering ad € 1,6 miljoen ziet toe op een te hoge voorziening voor het project Staalstraat/Bazellaan fase 1-3. Na volledige oplevering in 2022 is dit bedrag teruggedraaid. De afwaardering en overboeking voorziening heeft betrekking op de onrendabele investeringen.

7.4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van de componentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur:

• grond geen afschrijving;

• kantoorgebouwen lineair 50 jaar;

• installaties/ inventaris lineair 10 jaar;

• vervoermiddelen lineair 5 jaar;

• automatisering lineair 3 – 5 jaar;

In 2022 is het kantoorpand getaxeerd door een onafhankelijk taxateur, uit deze taxatie blijkt een actuele waarde van € 3,6 miljoen. De afschrijvingslast op deze basis komt € 175.200 (2021: € 132.000) lager uit dan op basis van historische kostprijs. De actuele waarde van de overige materiële vaste activa wijkt niet belangrijk af van de historische kostprijs.

7.5. Deelnemingen

Het verloop van de deze post is als volgt:

De activiteiten van vof Zona Matadero bestaan uit projectontwikkeling binnen het statutaire werkgebied. In 2022 is het onroerend goed verkocht. Het is de verwachting dat de VOF in 2023 zal worden ontbonden.

Stichting Ketelhuis Noorwegenstraat behartigde de belangen voor het saneren van de grond van het voormalige ketelhuis. In 2022 is de grond in de Stichting overgedragen. Vervolgens is eind 2022 het besluit genomen om de stichting te liquideren en is Pré Wonen uitgetreden als bestuurder. De afrekening en verrekening van het vermogen vindt plaats in 2023.

Vof De Remise (50%) bestaat ultimo 2022 nog. Pré Wonen heeft echter geen financieel belang meer in deze vof. De rekeningcourantverhouding is in 2016 volledig afgewikkeld. Pré Wonen heeft geen aandeel meer in het exploitatieresultaat van de vof. De verwachting is dat deze vof in 2023 wordt ontbonden.

7.6. Latente belastingvordering

Het verloop van deze post is als volgt:

Eind 2022 bestaat de belastinglatentie uit de volgende waarderingsverschillen:

Materiële vaste activa in exploitatie

De grondslag bedraagt het commercieel-fiscale verschil, zoals deze ook zou zijn gehanteerd bij de nominale latentiewaardering. Echter, bij de waardering tegen contante waarde tendeert de latentie naar nihil. De verhuureenheden worden aangehouden met een exploitatiebestemming, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat de gronden na de exploitatieduur worden ingebracht in een sloop/nieuwbouwproject. Om deze reden vindt een contante waardering plaats tegen een oneindige levensduur en vindt er zeer waarschijnlijk geen fiscale afwikkeling plaats.

Herinvesteringsreserve

De fiscale verkoopopbrengsten gedurende het boekjaar 2022 zijn gedoteerd aan de herinvesteringsreserve. Het saldo van de HIR wordt in boekjaar 2022 bijna volledig aangewend. Naar verwachting zal het restant van de herinvesteringsreserve binnen de termijn van 3 jaar worden aangewend. Gezien de reserve in mindering wordt gebracht op de fiscale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie welke contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd, tendeert deze latentie eveneens naar nihil.

Afschrijvingspotentieel materiële vaste activa in exploitatie

Voor onroerende zaken in exploitatie met een fiscale boekwaarde boven de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde) is fiscale afschrijving mogelijk. Gezien er commercieel niet wordt afgeschreven, bedraagt het commercieel-fiscale verschil in het afschrijvingspotentieel ultimo 2022 €4.534.148. Het nominale verschil per eenheid (totaal €1.169.810) is contant gemaakt tegen de resterende fiscale looptijd met een maximum van 50 jaar.

Materiële vaste activa in ontwikkeling

De materiële vaste activa in ontwikkeling omvat nieuwbouwprojecten, waarbij de gronden van gesloopt vastgoed in bezit of aangekochte grond wordt ingebracht. De op te leveren eenheden zullen in exploitatie worden genomen, waardoor het commercieel-fiscale verschil contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd en de latentie nihil bedraagt.

Onderhanden projecten

Per einde van het boekjaar bedraagt zowel het fiscale als commerciële saldo nihil, waardoor er geen sprake is van een latentie.

Voorraad grondposities

De per einde boekjaar aanwezige grondposities zijn allen aangetrokken met het doel om deze in te brengen in een vastgoed ontwikkelingsproject, waardoor de waarde naar verwachting zal worden opgenomen in de materiële vaste activa in exploitatie. Het commercieel-fiscale verschil wordt om deze reden contant gemaakt tegen een oneindige levensduur. De belastinglatentie tendeert naar nihil.

Voorraad woningen

De fiscale boekwaarden van de woningen in voorraad wijken, gezien de andere waarderingsgrondslag, af van de commerciële boekwaarden. Het commercieel-fiscale verschil bedraagt ultimo 2022 € 593.039 (nominaal: € 153.004). De nominale waarde is contant gemaakt voor een periode van één jaar, aangezien de woningen in 2023 worden verkocht.

Afschrijvingspotentieel MVA ten dienste van de exploitatie

Deze latentie ziet toe op het commercieel-fiscale verschil in de afschrijvingen van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie. Door afwijkende afschrijvingstermijnen en afwaarderingen wordt er fiscaal jaarlijks een hoger bedrag afgeschreven als commercieel. Het totale verschil in het afschrijvingspotentieel bedraagt € 2.476.860. De nominale waarde (€ 639.030) is contant gemaakt tegen de periode waarin fiscale afschrijving mogelijk is (12 jaar).

Waarde vastgoed verkocht onder voorwaarden

De nominale waarde van de latentie met betrekking tot de woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) bedraagt 25,8% (VPB-tarief geldend vanaf 2022) van het fiscale saldo aan kooptussenvormen ultimo 2022 (€ 12.744.709). Het nominale bedrag is contant gemaakt voor de looptijd waarin de volledige portefeuille aan VOV-woningen is teruggekocht en daarmee definitief is afgewikkeld (19 jaar). Hierbij is rekening gehouden met de terug- en/of afkoop van 20 woningen per jaar.

Renteaftrekbeperking

Ook in 2022 is de rentelast niet volledig in aftrek genomen van het resultaat, door toepassing van earningstrippingmaatregel (renteaftrekbeperking). Het nog te verrekenen rentesaldo ultimo 2022 bedraagt € 15.545.456. De nominale waardering van € 4.010.728 wordt contant gemaakt tegen een oneindige looptijd, waardoor de latentie tot nihil tendeert.

De verdeling in een langlopende en kortlopende deel is als volgt:

De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 1,27%. Dit percentage is afgeleid uit de voor Pré Wonen geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2022 van gemiddeld 1,71% (2021: 1,71%) onder aftrek van het geldende nominale belastingtarief van 25,8%.

7.7. Voorraden

Grondposities

Ultimo 2022 betreft het 4 grondposities (2021: 4 grondposities), waarvan 2 grondposities met een bouwbestemming (2021: 2). De grondposities zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De mutatie in 2022 van de grondposities komt uitsluitend door afwaarderingen naar lagere marktwaarde.

Vastgoed bestemd voor verkoop

De voorraad woningen wordt ultimo 2022 gevormd door 13 woningen (2021: 8 woningen); het betreft 5 aangekochte VOV-woningen en 8 woningen die uit exploitatie zijn genomen met bestemming verkoop. De waardering is gebaseerd op extern verrichte taxaties.

7.8. Vorderingen

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar.

7.8.1. Huurdebiteuren

7.8.2. Overheid

7.8.3. Vordering op overige deelnemingen

7.8.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Pré Wonen heeft bezwaar aangetekend tegen het betalen van overdrachtsbelasting in het kader van de taakoverdracht in Zandvoort. Dit bezwaar is in december 2022 ontvankelijk verklaard door de belastingdienst.

De post vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

7.8.5. Overige vorderingen

€ 2.429.782 van de overige vorderingen per 31-12-2022 heeft betrekking op gelden van door Pre Wonen verkochte bedrijfspanden en woningen, die op de derdenrekening bij de notaris staan.

7.8.6. Overlopende activa

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

7.9. Liquide middelen

Alle liquide middelen zijn direct opeisbaar en staan vrij ter beschikking.

7.10. Eigen vermogen

7.10.1. Herwaarderingsreserve

Het verloop is als volgt

De herwaarderingsreserve DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten exclusief afschrijvingen. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.682,8 miljoen (2021: 2.060,4) miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Pré Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB woningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

7.10.2. Wettelijke en statutaire reserves

Voor het aandeel in de deelneming Stichting Ketelhuis waarover Pré Wonen niet direct kan beschikken is een wettelijke reserve gevormd. Het verloop is als volgt:

7.10.3. Overige reserves

Het verloop is als volgt:

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten dient Stichting Pré Wonen het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet. De mutatie in het boekjaar is uit de winstbestemming toegevoegd aan de overige reserves.

7.10.4. Voorstel resultaatbestemming

Het bestuur stelt voor om het resultaat aan de overige reserves toe te voegen. Resultaatbestemming is onder voorbehoud van de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

7.11. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering

Het verloop is als volgt:

De voorzieningen zijn voor 100% als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken en geen van de voorzieningen zijn naar verwachting langer dan 5 jaar.

De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en/of renovaties waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De toevoeging aan de voorzieningen onrendabele investeringen betreft voornamelijk de renovatie/verduurzaming van het project Celebesstraat (€27,5 miljoen). Er bestaat een mogelijkheid dat dit project langer dan vijf jaar gaat duren. De onttrekking van de voorzieningen onrendabele top betreft zijn een resultante van het starten van de projecten Staalstraat/Bazellaan fase 4 en Dr. Droogplein.

7.12. Voorziening deelnemingen

Het verloop is als volgt:

In verband met de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. en het feit dat Pré Wonen ten dele instaat voor de schulden van de deelneming op grond van een aansprakelijkheidsverklaring, is een voorziening gevormd ter grootte van de uit dien hoofde te verwachten verplichtingen. De voorziening wordt gevormd nadat eerst de andere financiële belangen in de deelnemingen zijn afgewaardeerd.

7.13. Overige voorzieningen

Het verloop is als volgt:

Dit betreft een voorziening Loopbaanbudget. Deze op naam (per medewerker) opgebouwde voorziening wordt in 5 jaar opgebouwd (5 x € 900 per medewerker op te bouwen). De voorziening neemt af zodra er gebruik van wordt gemaakt of zodra de medewerker uit dienst gaat. In 2022 heeft er een vrijval van de voorziening plaatsgevonden.

7.14. Langlopende schulden

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2023 bedraagt € 20.906.397 (2021: € 21.540.902).

Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf Financiële Instrumenten.

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders BOG ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente toegerekend aan de waarborgsommen.

7.14.1. Leningen overheid en kredietinstellingen geborgd door het WSW

De mutaties van de langlopende leningen geborgd door het WSW kunnen als volgt worden toegelicht:

Er zijn geen contractuele hypothecaire zekerheden verstrekt aan overheden of kredietinstellingen inzake de langlopende schulden. De duur van de portefeuille bedraagt 13,5 jaar (2021: 16,48 jaar). De reële waarde van de leningenportefeuille ultimo 2022 bedraagt € 519 miljoen (in 2021 € 731 miljoen).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Voor alle leningen overheid en kredietinstellingen is WSW borging verkregen. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Pré Wonen zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

7.14.2. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De woningen welke zijn verkocht met een verkoop onder voorwaarden (VOV)-constructie kennen een latente terugkoopverplichting of -recht. De verplichting en/of recht bestaat uit de aan de huidige bewoners in rekening gebrachte koopsom vermeerderd of verminderd met de te verrekenen waarde mutatie van de woning. De verwachte waarde mutatie is bepaald op basis van recente verkopen en de marktontwikkelingen. Tevens worden waardeontwikkelingen bij mutaties van VOV-woningen onder deze post verwerkt.

7.15. Kortlopende schulden

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

7.15.1. Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies

7.15.2. Overige schulden

7.15.3. Overlopende passiva

7.16. Financiële instrumenten

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Beleid inzake beheer financiële risico’s

In 2022 is het treasurystatuut geactualiseerd en vastgesteld door de treasurycommissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Pré Wonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Pré Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Pré Wonen kunnen voldoen.

Pré Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Verder handelt Pré Wonen enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat Pré Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Pré Wonen loopt per 31 december 2022 zijn als volgt:

De in bovenstaand overzicht opgenomen investeringsverplichting, betreft de thans contractueel aangegane investeringsverplichting voor projecten nieuwbouw- en renovatieprojecten. Dit betreft een meerjarige verplichting die opvraagbaar is naar rato van voortgang van de onderliggende projecten. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Pré Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is vanuit de meerjarenbegroting of is toegezegd.

Het borgingsplafond 2023 is nog niet verstrekt naar verwachting geeft het borgingsplafond voor 2022 en 2023 en de operationele kasstroom voldoende financiële ruimte om bovengenoemde verplichting financieel te dekken.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Pré Wonen gebruik van meerdere banken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden grotendeels vastrentend zijn.

Pré Wonen loopt geen liquiditeitsrisico uit hoofde van een derivatenportefeuille.

Renterisico

Pré Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Pré Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

In het renterisicoprofiel is het renterisico van Pré Wonen vanaf 2022 weergeven. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het renterisico boven de 10% stijgt. In de financieringsstrategie is de doelstelling geformuleerd om jaarlijks een renterisico van maximaal 10% te hebben, met daarbij een herfinancieringsrisico van minimaal 4%.

Renteprijsrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden

Ter beoordeling van het renterisico dat de stichting loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s):

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 1,73% (2021: 1,71%).

Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht:

Vastrentende leningen

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft:

• op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;

• de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

Variabel rentende lening

De rente van de variabel rentende leningen (wekelijkse roll-over leningen met variabele hoofdsom) is gebaseerd op 1 weeks Euribor. De rente van de roll-over lening is opgebouwd uit het Euribor percentage en een kredietopslag.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na acht jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrentelening bedraagt 20,5 basispunten.

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen

Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de opbouw van onze leningenportefeuille (in duizenden euro’s):

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Pré Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.

Per financieringsbesluit maakt Pré Wonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Omdat Pré Wonen op dit moment weinig gebruik maakt van variabele renteafspraken nemen de rentelasten niet direct toe bij een stijging van de marktrente.

Beschikbaarheidsrisico

Het verkrijgen van financiering is geen vanzelfsprekendheid in het huidige tijdperk. Pré Wonen financiert hoofdzakelijk onder borging van het WSW. Momenteel is financiering onder borging van het WSW ruim voldoende beschikbaar, tegen redelijke tarieven met lange looptijden. Ongeborgde financiering is op dit moment lastiger aan te trekken, laat staan tegen welk tarief.

Reële waarde

Voor vastrentende langlopende leningen loopt Pré Wonen het risico dat de reële waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor de berekening van de reële waarde van de leningenportefeuille wordt gebruik gemaakt van de risicovrije rentecurve, zonder opslag voor AAA-rated obligaties. De reële waarde van de leningenportefeuille ultimo 2022 bedraagt € 519 miljoen (in 2021 € 731 miljoen). Voor de reële waarde van de overige in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten is de reële waarde gelijk aan de boekwaarde.

Onder de leningen is één basisrentelening opgenomen voor een bedrag van € 30.000.000. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,775% (2021: 3,775%), de credit spread die wordt betaald wordt periodiek herzien. De huidige credit is per april 2020 voor 9 jaar vastgesteld op 0,205%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

7.17. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

7.17.1. Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 32.323.

De einde-looptijd van de lopende huurverplichtingen zijn:

• opzegtermijn van 1 maand (€ 10.760 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van 2 maanden (€ 3.592 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van > 2 maanden (€ 17.971 p.j.) (contract eindigt in 2023)

7.17.2. WSW Obligoverplichting

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Dat gebeurt via een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een ‘gecommitteerd obligo’. Het gecommitteerd obligo is vanuit het WSW zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor boekjaar 2022 bedroeg dit percentage 0,0487% (2021: 0,0624%) resulterend in een jaarlijkse obligoheffing van € 303.200 (2021: € 398.124) voor Pré Wonen.

Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de geldgever.

Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar.

Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2022 heeft Pré Wonen een aangegane obligolening van € 16,2 miljoen die niet is getrokken (2021: € 16,6 miljoen) Deze obligolening kan worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

7.17.3. Heffing voor saneringssteun

De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft aan de corporatiesector in het verleden een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2023-2027 aangegeven dat er geen rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in deze jaren.

7.17.4. Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw huurwoningen tot een bedrag van € 55,1 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum.

7.17.5. Onderhoudsverplichtingen

Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 6,1 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden nog per balansdatum moeten worden uitgevoerd.

Voor planmatig onderhoud is per einde boekjaar voor een bedrag van € 20,4 miljoen aan verplichtingen aangegaan.

7.17.6. Operationele lease

Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s, kopieermachines en koffiemachines afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren:

• Binnen één jaar: € 75.421

• Tussen een jaar en vijf jaar: € 92.179

• Meer dan vijf jaar: € 0

De leaseovereenkomsten voor auto’s hebben een gemiddelde resterende looptijd van 26 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de corporatie de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.

7.17.7. Huurkoopovereenkomsten

Pré Wonen heeft geen huurkoopovereenkomsten.

7.17.8. Verbonden partijen

Pré Wonen neemt deel in een aantal Joint Ventures. Pré Wonen is als vennoot van haar VOF-belangen hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschappen.

7.17.9. Financieringsverplichting

Pre Wonen heeft, om te voldoen aan haar financieringsbehoeften in januari 2023, op 29 november 2022 een financiering aangetrokken van € 12,5 miljoen, welke gestort zal worden op 5 januari 2023.

7.18. Niet in de balans opgenomen activa

7.18.1. Verkoop onder voorwaarden

Door Pré Wonen zijn ultimo het verslagjaar 323 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkooprecht geldt en 43 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. De totale marktwaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkoopplicht rust bedraagt € 15,0 miljoen. De totale marktwaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkooprecht rust bedraagt € 98,0 miljoen.

De ontwikkeling in de marktwaarde wordt bepaald in samenhang met de reguliere balanswaardering. Er wordt geen aparte taxatie gemaakt. Indien er actuele transacties zijn geweest (aankoop of verkoop) is de taxatie die daarbij moet worden uitgevoerd leidend. Bij ontbreken van actuele transacties wordt gekeken of de woning vergelijkbaar is met het eigen bezit. De woning kan uit het bezit verkocht zijn of bij nieuwbouw als alternatief voor verhuur verkocht zijn. In beide gevallen kan de ontwikkeling afgeleid worden van de taxatie van het eigen bezit in verband met de balanswaardering. Indien geen relatie kan worden gelegd met het eigen bezit wordt de gemiddelde ontwikkeling van het betreffende type op die locatie toegepast. Dit wordt aangegeven door de taxateur op basis van NVM-cijfers.

7.18.2. Recht van (terug)koop

Een perceel grond, gelegen aan Kleine Houtweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 311 en 835, groot respectievelijk vierduizendzeventig vierkante meter en zevenendertighonderdtachtig vierkante meter (tezamen 7.850 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 13 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel grond, gelegen tussen de Rijksstraatweg en Wentweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2395, groot veertienduizend driehonderd vierkante meter (14.300 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 5 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 6 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummer 2677 (v/h 1699), groot respectievelijk zevenduizendtweehonderdzestig vierkante meter 7.260 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 23 juli 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 10 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2675, 1872 en 1995, groot respectievelijk negenduizendachtenzeventig vierkante meter en zesduizendzevenhonderdveertig en tweehonderdvijfenveertig vierkante meter (tezamen 16.063 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 30 september 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.