Waardeontwikkeling

Jaarlijks wordt ten behoeve van de jaarrekening het bezit van Pré Wonen gewaardeerd. We beschrijven hier de ontwikkeling van de marktwaarde van de portefeuille, gevolgd door de ontwikkelingen op de koop-, huur- en beleggingsmarkt. Tot slot wordt een toelichting gegeven op de beleidswaarde.

Ontwikkelingen marktwaarde

De hierboven omschreven ontwikkelingen (dalende leegwaarden, stijgende markthuren en stijgende rendementseisen) hebben bij elkaar een behoorlijke impact op de waardeontwikkeling van ons bezit. De totale waarde (woningen, BOG/MOG/ZOG, parkeren) bedraagt per 31 december 2022 € 3.201 miljoen. Ten opzichte van 31 december 2021 (€ 3.488 miljoen) is dit een daling van € 287 miljoen, ofwel 8,2%. In onderstaand overzicht is dit per vastgoedcategorie weergegeven.

Verschilanalyse ten opzichte van 2021

Er is een analyse gemaakt van de verschillen tussen de uitkomst van de marktwaardering van 2022 ten opzichte van die van 2021.

In onderstaande tabel is het waardeverloop (uitgesplitst naar DAEB en niet-DAEB) weergegeven. Per onderdeel wordt hierop een korte toelichting gegeven. De marktontwikkeling wordt uitgebreider toegelicht.

Voorraadmutaties

Bij de voorraadmutaties wordt gekeken welke verhuureenheden (vhe’s) door verkoop of sloop niet meer in de waardering zijn opgenomen en welke objecten door aankoop of nieuwbouw zijn toegevoegd. In 2022 zijn 125 vhe’s uit exploitatie genomen, waarvan 85 woongelegenheden met een gemiddelde marktwaarde van circa € 201.500. Daarnaast zijn er 48 nieuwe vhe’s in exploitatie genomen met een gemiddelde marktwaarde van € 249.000. De classificatiewijzigingen[1] en wijzigingen waarderingsmodel hebben respectievelijk betrekking op vhe’s die zijn overgegaan van niet-DAEB naar DAEB of van BOG naar wonen.

Mutaties objectgegevens

Bij de mutatie van objectgegevens wordt gekeken naar de invloed op de marktwaarde van wijzigingen in vhe-gebonden gegevens. Een belangrijke component hierin is de ontwikkeling van de gemiddelde contracthuur: de gemiddelde contracthuur in de portefeuille is licht gestegen (2,46%) ten opzichte van vorig jaar, naar een gemiddelde van € 601,29 per maand per vhe. Dit resulteert in een stijging van de marktwaarde met circa € 30,7 miljoen.

Daarnaast heeft de wijziging van de WOZ-waarde invloed op de waardeontwikkeling: de WOZ-waarde van woningen is gestegen van gemiddeld € 248.716 in 2021 naar € 268.771 in 2022 (+ 8,06%). Deze beweging is tegengesteld aan de marktwaardeontwikkeling, omdat WOZ-waarden met een jaar vertraging worden vastgesteld. Hierdoor zijn met name de heffingen en belastingen toegenomen, wat resulteert in een negatieve impact op de marktwaardering van € 12,6 miljoen. De € 19,2 miljoen waardedaling door complexdefinities en verkooprestricties volgt uit de toename van het aantal complexen waar een exploitatieverplichting van 7 jaar op van toepassing is van 46,6% naar 51,7% van de woonportefeuille.

Methodische wijzingen en parameteraanpassingen

De methodische wijziging betreft de aanpassing in het handboek (versie 2022 ten opzichte van versie 2021) van de overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4% (- € 22,8 miljoen). Daarnaast is ook de grondslag voor de indexatie van de contracthuren gewijzigd in verband met de koppeling aan cao-lonen (€ 45 miljoen).

Macro-economische parameters en marktontwikkeling

De ontwikkeling van een aantal macro-economische parameters en de wijziging in wet- en regelgeving hebben ook invloed op de marktontwikkelingen. Zij hebben betrekking op onderstaande parameters zoals deze in het waarderingsmodel worden gebruikt. Hieronder een toelichting op de belangrijkste wijzigingen:

• De prijs-, loon- en bouwinflatie zijn in 2022 hoger ingeschat dan in 2021. Per saldo heeft dit een positief effect (+ € 32 miljoen) op de marktwaarde door de forse impact van de prijsinflatie op de markthuur(stijging) na de periode waarin op basis van looninflatie wordt geïndexeerd. Ook de looninflatie ligt hoger dan de reguliere prijsinflatie die in 2021 is toegepast.

• De gemiddelde mutatiegraad uitponden van woningen is gedaald van 6,39% naar 5,82% (-0,51%-punt). Dit heeft een negatieve impact van € 84 miljoen op de marktwaarde.

• De overgang van de huurstijging gebaseerd op de prijsinflatie naar een aparte grondslag voor de huurindexatie is reeds in de stap 'Aanpassing grondslag indexatie contracthuur woningen' verwerkt (zie voorgaande paragraaf, ‘Methodische wijzigingen’). In deze stap wordt enkel de opslag aangepast. Dit heeft een negatieve impact van € 28,3 miljoen.

• De gemiddelde markthuur van woningen is gedaald van € 1.127 naar € 1.106 (-1,87%). Dit zorgt voor een daling van € 37,3 miljoen.

• € 194 miljoen daling in marktwaarde wordt veroorzaakt door de daling van de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging als gevolg van de marktomstandigheden. Deze is gedaald van 2,67% naar 1,71% (-0,96%-punt).

• Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van € 1.680 naar € 1.802 (+7,3%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van € 1.076 naar € 1.217 (+13,1%). Dit zorgt voor een daling van € 34,7 miljoen in de marktwaarde.

• Een stijging van € 124,6 miljoen in de marktwaarde wordt veroorzaakt doordat de verhuurdersheffing per 1 januari 2023 is afgeschaft. Deze valt door de andere genoemde effecten volledig weg in de waardering ultimo 2022.

• De gemiddelde exit yield doorexploiteren van woningen is gestegen van 4,40% naar 4,52% (+0,12%-punt). De gemiddelde exit yield uitponden van woningen is gestegen van 3,99% naar 4,40% (+0,41%-punt). Dit zorgt voor een daling van € 29,1 miljoen.

Benchmark Marktwaarde

Pré Wonen neemt deel aan een benchmark Marktwaarde, waarin de portefeuille van verschillende corporaties wordt geplot. In deze benchmark kunnen uiteenlopende dwarsdoorsneden van de portefeuille worden vergeleken met collega-corporaties (circa 52 deelnemers met circa 1 miljoen eenheden). Doel van deze benchmark is om onderling de uitkomsten van de marktwaardering te kunnen vergelijken en te kunnen duiden. Hieruit blijkt dat Pré Wonen op de kapitalisatiefactor en huur/leegwaarderatio binnen de bandbreedtes scoort van de theoretische kromme lijn van de benchmark. Daarnaast is de positie van Pré Wonen ten opzichte van collega-corporaties in de MRA goed uitlegbaar en verklaarbaar. Pré Wonen heeft bezit in een regio van Nederland met relatief hoge vastgoedprijzen, wat zich vertaalt in bijvoorbeeld een hogere kapitalisatiefactor dan corporaties en minder dure regio's. 

• 1Op de totale waardering heeft deze classificatiewijziging geen effect.