Financiële positie

Onze bedrijfsvoering is gebaseerd op een duurzaam businessmodel. Dat wil zeggen: we toetsen onze bedrijfsvoering telkens opnieuw aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Daarbij kijken we naar de volgende interne beleidsnormen voor 2023:

• Interest Coverage Ratio (ICR) ≥ 1,5

• Loan to value (LTV) op beleidswaarde ≤ 75%

• Solvabiliteit op beleidswaarde ≥ 25%

In de financieringsstrategie van Pré Wonen is als uitgangspunt gekozen een risicobereidheid van ‘verhoogd’ (4 op een schaal van 5) te hanteren. Dit is onder meer het gevolg van onze ambitieuze investeringsplannen, vooral op het gebied van beschikbaarheid en verduurzaming. Deze investeringen hebben voor een belangrijk deel een beperkte of zelfs negatieve terugverdiencapaciteit. Dat heeft een negatief effect op onze toekomstige ratio's. Het is dus zaak om de ratio’s scherp te blijven monitoren.

Om een remweg te geven binnen de onzekerheid van toekomstige marktontwikkelingen stelden we de interne normen scherper vast dan de huidige Aw- en WSW-normen.

Deze normen voor de ICR, LTV en solvabiliteit gelden voor zowel de DAEB- als de niet-DAEB- portefeuille. Toezichthouder WSW stelde het volgende normenkader vast:

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste kengetallen voor Pré Wonen toegelicht (geconsolideerd):

De voor ons belangrijkste ratio’s zijn op basis van de realisatie en meerjarenbegroting verder toegelicht. De kengetallen vanuit de begroting 2023[1] staan in de volgende tabellen weergegeven. De dekkings- en onderpandsratio zijn hier niet in meegenomen omdat deze langjarig ver onder de externe norm blijven[2]:

We streven naar een blijvend goede balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Gelet op de leeftijd van ons bezit, vraagt dat forse investeringen in de toekomst. Daarnaast leggen onze duurzaamheidsambities in de komende jaren een fors beslag op onze financiële middelen.

In de begroting van 2024 is rekening gehouden met de nationale prestatieafspraken en met de macro-economische ontwikkelingen gedurende 2023. Door de stijgende inflatie en rentes nemen onze operationele uitgaven toe. Ook zorgen de stijgende stichtingskosten, gecombineerd met de inrekening van een huurverlaging en een beperking op de huurprijsontwikkeling, voor afnemende investeringsruimte terwijl de opgave er niet minder op wordt. Deze opgave zien we terug in de bouwopgave en de versnelling van de verduurzaming van ons bezit. Op onze bouwopgave hebben de afspraken impact. Onze begroting bevat een ambitieuze bouwagenda waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met voldoende realiteitsgehalte.

Interestdekkingsratio (ICR)

De ICR toetst of we op korte en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereren om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De dalende rentekosten en een hogere operationele kasstroom verklaren de stijging van de ICR ten opzichte van 2022. De hogere operationele kasstroom wordt toegelicht in de paragraaf 10.2. De ICR blijft daarmee ruim voldoen aan de norm van Aw/WSW.

Voor de langere termijn (tot en met 2033) verwachten we dat de ICR afneemt door de grote opgave, hogere rentes en inflatiecijfers en beperkingen op de huurprijsontwikkeling van de afgelopen jaren. Daarbij geldt dat we forse onrendabele investeringen moeten doen om aan de vereisten uit de prestatieafspraken te voldoen en nieuwbouw te realiseren. De ICR komt daardoor vanaf 2029 een aantal jaren onder de interne normen. De ICR blijft voldoen aan de externe norm van 1,4.

Loan to value (LTV)

De LTV toetst of het vastgoed in exploitatie op de lange termijn voldoende kasstromen genereert ten opzichte van de nominale schuldpositie. De opbrengstpotentie van het vastgoed op de lange termijn wordt berekend door middel van de beleidswaarde en houdt rekening met het beleid van Pré Wonen. Ten opzichte van 2022 verslechtert de LTV door een hogere schuldpositie en een lagere beleidswaarde. De ontwikkelingen rondom de schuldpositie en beleidswaarde lichten we verderop in deze paragraaf toe.

Op de langere termijn zien we door de grote investeringsopgave een structurele toename van de leningenportefeuille. Voor de langere termijn verwachten we daarom dat de LTV toeneemt. We sturen erop dat deze binnen de norm van 85% van Aw/WSW blijft.

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft inzicht in de eigenvermogenspositie van de corporatie, rekening houdend met het corporatiebeleid. De jaarrekening presenteert de eigenvermogenspositie op marktwaarde. Een deel van dat gerapporteerde eigen vermogen kan niet worden gerealiseerd door het maatschappelijke beleid van de corporatie. Om de eigenvermogenspositie van de corporatie te bepalen, rekening houdend met het eigen beleid, is een correctie voor de maatschappelijke bestemming nodig. Die correctie wordt berekend door middel van het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.

Uit de cijfers van 2023 blijkt dat de solvabiliteit is gedaald ten opzichte van 2022. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de daling van de beleidswaarde. Op de langere termijn zien we door de grote investeringsopgave dat de solvabiliteit daalt. Conform de LTV sturen we erop dat deze boven de norm van 15% van Aw/WSW blijft.

Dekkings- en onderpandsratio

De dekkingsratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen. De dekkingsratio toetst hoe de marktwaarde van het onderpand in verhouding staat tot de marktwaarde van de leningenportefeuille. De discontinuïteitsratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het bij WSW ingezet/gevestigd onderpand voldoende is om de marktwaarde van de door WSW geborgde schuldpositie af te lossen.

Deze ratio's zijn relevant als er sprake is van een slechte financiële positie en (dreigende) discontinuïteit. Uitgangspunt voor de waardebepaling van het onderpand is de (geborgde) marktwaarde in verhuurde staat. In geval van discontinuïteit is in principe de marktwaarde van de leningen relevant. Bij deze ratio's zien wij een verslechtering. Het relatieve effect van de stijging van de marktwaarde van de lening is kleiner dan de afname van de marktwaarde van ons (geborgd) bezit. De stijging van de marktwaarde van de leningen wordt veroorzaakt door een toename van de leningportefeuille. De ontwikkeling van de marktwaarde van ons bezit is verderop separaat toegelicht.

Gezien de huidige gezonde financiële positie van Pré Wonen blijven deze ratio’s ver onder de externe norm van 70%.

Maatschappelijke inzet

Onze maatschappelijke inzet is onder meer terug te vinden in de streefhuur, onze rendementseisen en in onze inzet voor leefbaarheid:

• Onze streefhuur ligt aanzienlijk lager dan de maximaal redelijke huur (de huur die wij mogen vragen). De streefhuur van de sociale huur is gemiddeld 73,5% van de wettelijke maximaal redelijke huur. Op dit moment vragen we ongeveer 62,4% van de maximaal redelijke huurprijs. Onze maatschappelijke inzet is dus 37,6% van de huur die in de markt gevraagd kan worden. Vertaald in euro’s betekent dit een maatschappelijke inzet van € 61,1 miljoen op jaarbasis.

• De gemiddelde huur van DAEB-woningen ligt met € 580 gemiddeld lager dan de streefhuren van € 684

• Bij het beoordelen van investeringen hanteren we een rendementseis (IRR). Deze is afhankelijk van het type ingreep, zowel geformuleerd op basis van de marktwaarde als op basis van de beleidswaarde. Onze IRR op het bouwen van sociale huurwoningen is vanzelfsprekend lager dan de IRR van een commerciële vastgoedbelegger. Dit geldt ook voor renovaties (inclusief duurzaamheidsprojecten). Voor een aantal projecten is de IRR zelfs negatief. Het verschil kan worden gezien als maatschappelijke inzet.

• Ook op leefbaarheid tonen wij onze maatschappelijke inzet. In 2023 besteedden we € 1,6 miljoen aan leefbaarheid. Dit is inclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten ad € 0,7 miljoen.

• 1De begroting 2023 is niet bijgesteld naar de voor de jaarrekening uitgevoerde marktwaardetaxatie en daarin afgeleide beleidswaardeberekening. De beleidswaarde ligt conform de jaarrekening 2022 lager dan in begroting gehanteerd, maar leidt niet tot overschrijding van de externe normen.
• 2Doordat de interne lening tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak in 2023 volledig is afgelost. Hierdoor zijn de interestdekkingsratio en loan to value op basis van beleidswaarde in de niet-DAEB-tak vanaf 2023 niet meer relevant.