9. Toelichting op de balans per 31 december 2023

9.1. Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Naar aanleiding van een analyse van de complexadministratie zijn wijzigingen doorgevoerd in de presentatie van herwaarderingen en afwaarderingen. Deze zijn als presentatiewijziging getoond. De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten. De herclassificaties hebben voor zover het sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, niet geleid tot andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat.

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling betreft de grondwaarde van de woningen die gesloopt zijn gedurende het boekjaar en die is ingebracht in activa in ontwikkeling.

In 2023 zijn er 2 woonwagens vervangen en één woning gesplitst. In 2024 worden op basis van de per balansdatum genomen finale sloopbesluiten 12 woningen en 1 bedrijfspand gesloopt. Doordat deze niet meer duurzaam verhuurd worden en het sloopbesluit genomen is, zijn deze overgeheveld naar vastgoed in ontwikkeling (€ 1,8 miljoen). De grondwaarde is als onderdeel van het nieuwbouwproject tegen sociale kavelprijs geactiveerd. Zie voor een nadere toelichting op het verloop van de marktwaarde paragraaf 7.1.1 Verloopoverzicht marktwaarde 2022-2023.

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Uitgangspunten marktwaarde

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van eengezins- en meergezinswoningen is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en/of schattingen. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.

• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

• Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van onderstaande macro-economische parameters (input). Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de macro-economische parameters in de waardering ultimo 2022 eveneens toegelicht:

Inschakeling taxateur

In het verslagjaar wordt het volledige bezit gewaardeerd op basis van de full methode. In 2023 heeft een aanpassing plaatsgevonden in de verdeling intern- en extern waarderen. De externe taxateur heeft in 2023 het volledige bezit gewaardeerd. Het 2/3e deel wat door Pré Wonen in 2022 is gewaardeerd is in 2023 volledig door de externe taxateur gewaardeerd. Het 1/3e deel wat in 2022 door de externe taxateur is gewaardeerd heeft een markttechnische update gekregen. De externe taxatie vindt plaats door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering is onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Pré Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden

Pré Wonen heeft voor haar vastgoedbezit de full versie van het Handboek toegepast. Voor de gehanteerde vrijheidsgraden is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Schematische vrijheid

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij het BOG/MOG/ZOG-bezit. Op basis van de unieke kenmerken van het bezit, zoals contractvoorwaarden en het soort mogelijke huurders, heeft de taxateur inschattingen gemaakt per BOG/MOG/ZOG type voor respectievelijk de looptijd bij herziening, mutatiekans, mutatieleegstand, markthuur en huurvrije periode.

Exit yield

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij achten in samenspraak met de extern taxateur een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en hiermee leidend tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten.

Leegwaarde(daling)

Deze vrijheidsgraad is toegepast bij woongelegenheden en parkeergelegenheden. De leegwaarde is voor de gehele portefeuille bepaald op basis van referenties rekening houdend met de kenmerken van het object. Hierbij is gebruik gemaakt van de Leegwaarde indicator van ValueMetrics/ Amwoco (LWI). De leegwaarde is beoordeeld en bijgesteld waar nodig. Voor wat betreft de vrijheidsgraad leegwaardedaling is aansluiting gezocht bij het marktwaardeoverleg van de regio Noordelijke Randstad.

Disconteringsvoet

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Wij zijn in samenspraak met de taxateur van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling. De taxateur heeft daarom per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans

Deze vrijheidsgraad is toegepast voor woongelegenheden. In beginsel geldt de vijfjarige historische mutatiegraad als uitgangspunt.

Onderhoud

Deze vrijheidsgraad is toegepast. Voor het bepalen van de onderhoudsnormen is gebruik gemaakt van de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter, versie 2023. Hierbij wordt ten opzichte van de handboeknormen meer onderscheid aangebracht tussen verschillende bouwtypen en installaties. In het uitpondscenario wordt daarnaast gerekend met de 25-jaarsonderhoudsnorm en in het doorexploitatiescenario met de norm voor meer dan 25 jaar. Deze onderhoudsnormen zijn voor de gehele portefeuille toegepast rekening houdend met de oppervlakte van de woningen.

Bijzondere omstandigheden

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario

Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Schattingen

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters voor de waardering van woningen op de reële waarde is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.

Verloopoverzicht marktwaarde 2022 -2023

Voorraadmutaties

In 2023 zijn 57 VHE's uit exploitatie gegaan met een gemiddelde marktwaarde van € 210.505 waarvan 44 woongelegenheden met een gemiddelde marktwaarde van 265.846 euro. Daarnaast zijn in 2023 13 woongelegenheden nieuw in exploitatie gekomen met een gemiddelde marktwaarde van 270.023 euro. En in 2023 zijn per saldo 7 woningen met een gemiddelde marktwaarde van € 297.492 overgeheveld van niet-DAEB naar DAEB en 1 woning van DAEB naar niet-DAEB met een gemiddelde marktwaarde van € 219.568. Tot slot is een complex overgeheveld naar vastgoed in ontwikkeling als gevolg van het niet meer duurzaam verhuren van het complexen en het nemen van het sloopbesluit.

Mutatie vastgoedgegevens

De gemiddelde maximale huur van woningen is gestegen van 855,17 naar 947,37 euro (+10,78%). Het effect kan niet los worden gezien van de ook sterk gestegen liberalisatiegrens (meer woningen liberaliseerbaar).

Daarnaast is het aantal complexen waar het doorexploiteren een hogere uitkomst geeft dan uitponden gestegen van 16,74% naar 20,05% (+4,31%-punt). En is er in 2023 voor ongeveer 1.500 woongelegenheden gemiddeld 21.966 euro achterstallig onderhoud ingerekend, waar dit in 2022 gemiddeld 851 euro was voor 1.400 woongelegenheden.

Methodische wijzigingen handboek en software

In 2023 is het tarief voor de overdrachtsbelasting gestegen van 8,0% naar 10,4%. De totale overdrachtskosten à 11,4% worden in 2023 ook in de kasstroomperiode ingerekend, waar dit vorig jaar alleen nog in de eindwaarde was.

Parameterwijzigingen als gevolg van marktontwikkelingen

• De prijsinflatie is lager ingeschat dan in 2022, terwijl de loon- en bouwinflatie juist hoger zijn ingeschat dan in 2022. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde door lagere opbrengsten en gestegen kosten.

• De liberalisatiegrens stijgt fors van 763,47 euro in 2022 naar 808,06 in 2023, en zelfs naar 879,66 euro in 2024. Het resulterende negatieve effect kan niet los worden gezien van de (maximale) huren (minder eenheden liberaliseerbaar).

• Zowel voor het hoog- als het laagsegment is in het handboek 2023 op de korte termijn een fors hogere reguliere huurstijging voorgeschreven.

• De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging is gestegen van 1,71% naar 1,80% (+0,09%-punt).

• Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van 1.801,99 naar 2.039,79 euro (+13,20%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van 1.217,00 naar 1.328,73 euro (+9,18%).

• Zowel de gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren als uitponden van de woongelegenheden is gestegen van 5,56% naar 5,84% (+0,28%-punt) en van 6,28% naar 6,51% (+0,23%-punt) respectievelijk.

• In 2022 werd de eindwaardeberekening uit het handboek gevolgd voor ongeveer de helft van de woningcomplexen, waar dit in 2023 nog maar een kwart is. De uit de eindwaarde teruggerekende exit yield is in beide scenario's in 2023 hoger dan in 2022 (0,2%).

9.1.1. Beleidswaarde

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

Uitgangspunten beleidswaarde

De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF- berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’ en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid.

In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen.

De belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen zijn (voor zover ze afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat) hieronder weergegeven:

De beleidswaarde 2023 is € 135,8 miljoen lager dan de beleidswaarde van 2022. Hieronder lichten wij de belangrijkste oorzaken daarvan toe.

• Voorraadmutaties. Per saldo is de voorraad met 19 woningen afgenomen, dit heeft een negatief effect van

• € 6,8 miljoen. Herclassificaties van niet-DAEB naar DAEB leidt tot een aanvullende afname van € 0,8 miljoen. Tot slot, is een complex waarvan het sloopbesluit genomen is en 12 woningen niet meer duurzaamheid verhuurd worden overgeheveld naar vastgoed in ontwikkeling (effect € 1,3 miljoen).

• Er is in 2023 meer achterstallig onderhoud ingerekend, met een totaal negatief effect van € 31,9 miljoen.

• Macro economische parameters (lagere prijsinflatie en hogere loon- en bouwinflatie) drukken de waarde met € 51,6 miljoen.

• De gemiddelde disconteringsvoet in het doorexploiteerscenario is gestegen naar 5,84% (+0,28%-punt), met een negatief effect van € 87,8 miljoen.

• De ingerekende huurstijging is gebaseerd op de meerjarenbegroting en is op de korte termijn hoger dan vorig jaar. Op langere termijn is deze afgevlakt. Totaal heeft dit een positief effect van € 67,2 miljoen. Dit hangt samen met de gestegen looninflatie waaraan de huren gekoppeld zijn.

• De gemiddelde beleidshuur is gestegen, met een positief effect van €172,8 miljoen.

• De ingerekende gemiddelde onderhoudsnorm voor de woningen is gestegen van € 2.663,83 naar

• € 3.012,80 (+ 13%). Het effect hiervan is een daling van € 171,7 miljoen.

• De ingerekende gemiddelde beheernorm voor de woningen is gestegen van € 907,55 naar € 960,84 (+ 5,9%), met een negatief effect van € 28,1 miljoen.

• Overige oorzaken met een geringer effect tellen op een waardeverhogend effect van € 2,4 miljoen.

Met betrekking tot stap 1 Beschikbaarheid wordt in tegenstelling tot de marktwaardebepaling het doorexploiteerscenario gehanteerd, de berekening van de eindwaarde wordt conform de eeuwigdurende benadering berekend (Exit yield volgens handboek) en de overdrachtskosten komen te vervallen. Ten opzichte van vorig jaar zijn de overdrachtskosten in de eindwaarde toegenomen, in 2022 was dit 11,4% en in 2023 is dit 13,7%. De manier van berekenen van de eindwaarde evenals als het niet meer van toepassing zijn van de overdrachtskosten in de beleidswaarde heeft een gering effect.

Ten aanzien van stap 2 Betaalbaarheid is de beleidshuur van de woongelegenheden gemiddeld:

• voor eengezinswoningen: € 788,- per maand, 73% van de maximaal redelijke huur (2022 € 724,- per maand, zijnde 75% van de maximaal redelijke huur).

• voor meergezinswoningen: € 674,- per maand, 77% van de maximaal redelijke huur (2022 € 623,- per maand, zijnde 78% van de maximaal redelijke huur).

• voor studenteneenheden: € 220,- per maand, 70% van de maximaal redelijke huur (2022 € 215,- per maand, zijnde 75% van de maximaal redelijke huur).

• voor woonwagen(standplaatsen) € 402,- per maand (2022 € 377,- per maand).

• Het hanteren van de streefhuur voor de gereguleerde woningen in plaats van de markthuur leidt tot een negatieve afslag op de marktwaarde in verhuurde staat.

• De gemiddelde streefhuur voor de gehele portefeuille woongelegenheden is € 713,72 (75,6% van maximaal redelijk. Voor DAEB woongelegenheden is dit € 683,02 (73,6% van maximaal redelijk).

• Ten aanzien van stap 3 Kwaliteit is de beleidsonderhoudsnorm van de woongelegenheden gemiddeld gestegen van € 2.660 naar € 3.013. Onderliggend zijn per type woning de volgende ontwikkelingen waargenomen:

• • voor eengezinswoningen: € 2.983 per verhuureenheid per jaar (2022: € 2.565)

  • voor meergezinswoningen: € 3.005 per verhuureenheid per jaar (2022: € 2.692)

  • voor studenteneenheden € 5.772 per verhuureenheid per jaar (2022: € 5.464)

  • voor woonwagen(standplaatsen) € 2.358 per verhuureenheid per jaar (2022: € 2.126)

Ten aanzien van stap 4 Beheer is het gemiddelde per kostenfactor € 960,84 per jaar (2022: € 907,55). Dit is het gevolg van de toegenomen opgave en de inzet op professionalisering.

Bij de bepaling van de beleidswaarde is rekening gehouden met de Handleiding Toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening verslagjaar 2023.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

WOZ-informatie

De WOZ-waarde van het bezit in exploitatie ultimo 2022 bedraagt € 4.252 miljoen (peildatum 1-1-2021). De WOZ-waarde ultimo 2023 bedraag € 4.494 miljoen (peildatum 1-1-2022).

Zekerheden en beperkingen

Er zijn geen vastgoedbeleggingen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. Enkel borgtocht aan WSW verleend om in uitzonderlijke gevallen hypotheek te vestigen.

Zonder toestemming van het WSW is het Pré Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Pré Wonen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed

De prestatieafspraken met de gemeenten leveren geen beperkingen op voor de verkoopambities van Pré Wonen. Wel zijn erin een aantal gemeentenafspraken gemaakt over de beschikbaarheid van aantallen sociale huurwoningen.Hierbij wordt een koppeling gemaakt met de nieuwbouw.Indirect vormen deze prestatieafspraken een zekere beperking.Echter, zolang de geplande nieuwbouw wordt gerealiseerd, kan ook de geplande verkoop doorgangvinden. Er zijn geen specifieke woningen aangewezen die niet verkocht mogen worden.

Pré Wonen verwacht dat de eerstkomende vijf jaar 119 woningen worden verkocht. Van deze woningen zullen naar verwachting 25 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. Hieronder vallen niet de woningen die verkocht en daarna teruggekocht worden als onderdeel van herontwikkeling.

Terzake van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie (gerubriceerd onder de vastgoedbeleggingen) dat op basis van een door de toegelaten instelling opgesteld verkoopplan in de komende vijf jaar bestemd is voor verkoop, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en daaropvolgende vier jaar.

9.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak wordt teruggekocht vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie en/of opgenomen onder de voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop. De onroerende zaken worden dan gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

In 2023 zijn er geen woningen (2022: 0) verkocht met terugkoopverplichting. Wel zijn er 21 woningen teruggekocht (2022: 12), terwijl er 1 woning is afgekocht (2022: 1). Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op de Pré Koopregeling waarbij geldt, dat er sprake is van een verleende korting van 25% en een terugkooprecht voor Pré Wonen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2023 totaal 344 (2022: 366).

9.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Investering in het boekjaar bedraagt € 27,3 miljoen en heeft betrekking op Staalstraat/Bazellaan (€ 10,2 miljoen), Bad Zandvoort (€ 2,3 miljoen) en Aart van der Leeuw (€ 12,9 miljoen). Geactiveerde bouwrente bedraagt € 442.140 (2022: € 186.600). Gemiddelde rentevoet is 1,73% gebaseerd op de gemiddelde kostenvoet van het vreemd vermogen.

In 2023 zijn 12 woningen (2022: 49 woningen) aan de Arendsweg overgeboekt vanuit exploitatie omdat deze niet meer duurzaam verhuurd worden en het sloop besluit genomen is. De grondwaarde is als onderdeel van het nieuwbouwproject tegen sociale kavelprijs geactiveerd. De overige waardeverandering ad € 7 miljoen ziet toe op € 3,5 miljoen afwaardering van voorbereidingskosten en € 3,4 miljoen investeringen die in mindering zijn gebracht op de voorziening onrendabele investeringen en herstructurering. De overige waardeverandering betreft in het boekjaar € 0,4 miljoen. De afwaardering van voorbereidingskosten betreft € 1,3 miljoen en  investeringen die in mindering zijn gebracht op de voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreffen € 1,6 miljoen.

9.4. Materiële vaste activa

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van de componentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur:

• grond geen afschrijving;

• kantoorgebouwen lineair 50 jaar;

• installaties/ inventaris lineair 10 jaar;

• vervoermiddelen lineair 5 jaar;

• automatisering lineair 3 - 5 jaar.

In 2023 is het kantoorpand getaxeerd door een onafhankelijk taxateur, uit deze taxatie blijkt een actuele waarde van € 3,6 miljoen. Dit is hoger dan de boekwaarde van het kantoorpand.

9.5. Financiële vaste activa

Deelnemingen

De activiteiten van vof Zona Matadero bestaan uit projectontwikkeling binnen het statutaire werkgebied. In 2022 is het onroerend goed verkocht. In 2023 is de VOF ontbonden.

Stichting Ketelhuis Noorwegenstraat behartigde de belangen voor het saneren van de grond van het voormalige ketelhuis. In 2022 is de grond in de Stichting overgedragen. Vervolgens is eind 2022 het besluit genomen om de stichting te liquideren en is Pré Wonen uitgetreden als bestuurder. De afrekening en verrekening van het vermogen heeft plaatsgevonden in 2023.

Vof De Remise (50%) bestaat ultimo 2023 nog. Pré Wonen heeft echter geen financieel belang meer in deze vof. De rekeningcourantverhouding is in 2016 volledig afgewikkeld. Pré Wonen heeft geen aandeel meer in het exploitatieresultaat van de vof. De verwachting is dat deze vof in 2024 wordt ontbonden.

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

Materiële vaste activa in exploitatie

De grondslag bedraagt het commercieel-fiscale verschil, zoals deze ook zou zijn gehanteerd bij de nominale latentiewaardering. Echter, bij de waardering tegen contante waarde tendeert de latentie naar nihil. De verhuureenheden worden aangehouden met een exploitatiebestemming, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat de gronden na de exploitatieduur worden ingebracht in een sloop/nieuwbouwproject. Om deze reden vindt een contante waardering plaats tegen een oneindige levensduur en vindt er zeer waarschijnlijk geen fiscale afwikkeling plaats.

Herinvesteringsreserve

De fiscale verkoopopbrengsten gedurende het boekjaar 2023 zijn gedoteerd aan de herinvesteringsreserve. Het saldo van de HIR wordt in boekjaar 2023 niet volledig aangewend. Naar verwachting zal het restant van de herinvesteringsreserve binnen de termijn van 3 jaar worden aangewend. Gezien de reserve in mindering wordt gebracht op de fiscale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie welke contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd, tendeert deze latentie eveneens naar nihil.

Afschrijvingspotentieel materiële vaste activa in exploitatie

Voor onroerende zaken in exploitatie met een fiscale boekwaarde boven de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde) is fiscale afschrijving mogelijk. Gezien er commercieel niet wordt afgeschreven, bedraagt het commercieel-fiscale verschil in het afschrijvingspotentieel ultimo 2023 € 2.921.549. Het nominale verschil per eenheid (totaal € 753.760) is contant gemaakt tegen de resterende fiscale looptijd met een maximum van 50 jaar.

Materiële vaste activa in ontwikkeling

De materiële vaste activa in ontwikkeling omvat nieuwbouwprojecten, waarbij de gronden van gesloopt vastgoed in bezit of aangekochte grond wordt ingebracht. De op te leveren eenheden zullen in exploitatie worden genomen, waardoor het commercieel-fiscale verschil contant wordt gemaakt tegen een oneindige looptijd en de latentie nihil bedraagt.

Onderhanden projecten

Per einde van het boekjaar bedraagt zowel het fiscale als commerciële saldo nihil, waardoor er geen sprake is van een latentie.

Voorraad grondposities

De per einde boekjaar aanwezige grondposities zijn allen aangetrokken met het doel om deze in te brengen in een vastgoed ontwikkelingsproject, waardoor de waarde naar verwachting zal worden opgenomen in de materiële vaste activa in exploitatie. Het commercieel-fiscale verschil wordt om deze reden contant gemaakt tegen een oneindige levensduur. De belastinglatentie tendeert naar nihil.

Voorraad woningen

De fiscale boekwaarden van de woningen in voorraad wijken, gezien de andere waarderingsgrondslag, af van de commerciële boekwaarden. Het commercieel-fiscale verschil bedraagt ultimo 2023 -/- € 565.586 (nominaal:

-/- € 145.921). De nominale waarde is contant gemaakt voor een periode van 1 jaar, aangezien de woningen in 2024 worden verkocht.

Afschrijvingspotentieel MVA ten dienste van de exploitatie

Deze latentie ziet toe op het commercieel-fiscale verschil in de afschrijvingen van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie. Door afwijkende afschrijvingstermijnen en afwaarderingen wordt er fiscaal jaarlijks een hoger bedrag afgeschreven als commercieel. Het totale verschil in het afschrijvingspotentieel bedraagt

€ 2.286.833. De nominale waarde (€ 590.003) is contant gemaakt tegen de periode waarin fiscale afschrijving mogelijk is (11 jaar).

Waarde vastgoed verkocht onder voorwaarden

De nominale waarde van de latentie met betrekking tot de woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) bedraagt 25,8% (VPB-tarief geldend vanaf 2022) van het fiscale saldo aan kooptussenvormen ultimo 2023 (€ 11.868.350). Het nominale bedrag is contant gemaakt voor de looptijd waarin de volledige portefeuille aan VOV-woningen is teruggekocht en daarmee definitief is afgewikkeld (18 jaar). Hierbij is rekening gehouden met de terug- en/of afkoop van 20 woningen per jaar.

Renteaftrekbeperking

Ook in 2023 is de rentelast niet volledig in aftrek genomen van het resultaat, door toepassing van earningstrippingmaatregel (renteaftrekbeperking). Het nog te verrekenen rentesaldo ultimo 2023 bedraagt € 17.254.061. De nominale waardering van € 4.451.548 wordt contant gemaakt tegen een oneindige looptijd, waardoor de latentie tot nihil tendeert.

De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 1,35%. Dit percentage is afgeleid uit de voor Pré Wonen geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2023 van gemiddeld 1,82% (2022: 1,71%) onder aftrek van het geldende nominale belastingtarief van 25,8%.

9.6. Voorraden

De voorraad woningen wordt ultimo 2023 gevormd door 14 woningen (2022: 13 woningen). Het betreft 4 aangekochte VOV-woningen en 10 woningen die uit de exploitatie zijn gehaald met de bestemming verkoop. De waardering is gebaseerd op extern verrichte taxaties. Verder hebben we dit jaar ook 7 garageboxen die ook uit exploitatie zijn gehaald met de bestemming verkoop.

Grondposities

Ultimo 2023 betreft het 4 grondposities (2022: 4 grondposities), waarvan 3 grondposities met een bouwbestemming (2022: 2). De grondposities zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

9.7. Vorderingen

Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

Debiteuren

Overheid

Vorderingen op goepsmaatschappijen

Over de vorderingen wordt geen rente berekend.

Belastingen en premies

Pré Wonen heeft bezwaar aangetekend tegen het betalen van overdrachtsbelasting in het kader van de taakoverdracht in Zandvoort. Dit bezwaar is in december 2022 ontvankelijk verklaard door de belastingdienst. In 2023 is de teruggave ontvangen en is de vordering daarmee € 0.

Overige vorderingen

€ 2.429.782 van de overige vorderingen per 31-12-2022 heeft betrekking op gelden van door Pré Wonen verkochte bedrijfspanden en woningen, die op de derdenrekening bij de notaris staan. In 2023 zijn de gelden ontvangen.

Overlopende activa

9.8. Liquide middelen

9.9. Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten exclusief afschrijvingen. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.669,5 miljoen (2022: 1.666,1 miljoen) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Pré Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB woningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

Wettelijke reserves

Voor het aandeel in de deelneming Stichting Ketelhuis waarover Pré Wonen niet direct kan beschikken is een wettelijke reserve gevormd. In 2023 is Stichting Ketelhuis opgeheven.

De jaarrekening is, in tegenstelling tot voorgaand jaar, opgesteld vóór resultaatbestemming. De presentatie in de vergelijkende cijfers is hierop aangepast.

Resultaat boekjaar

Het resultaat boekjaar bedraagt € 137.711.263 negatief. Het bestuur stelt voor om het resultaat aan de overige reserves te onttrekken. 

9.10. Voorzieningen

De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, verduurzaming en/of renovaties waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De toevoeging aan de voorzieningen onrendabele investeringen betreft verschillende (sloop)nieuwbouwprojecten. De toevoegingen in exploitatie betreft de renovatie van het complex aan de Dr. Droogplein en de complexen waarvan de EFG aanpak in uitvoering is.

De investeringen t.l.v. de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreffen de in mindering gebrachte investeringskosten van de in 2023 lopende en afgeronde (sloop) nieuwbouw, renovaties en EFG aanpak.

De onttrekking/ terugname van waardevermindering betreft projecten waarvan de projecten minder verlieslatend zijn dan voorgaand jaar ingeschat. Een reden hiervoor kan stijgende marktwaardes in verhuurde staat na de ingreep zijn en/of lagere geprognotiseerde stichtingskosten.

In verband met de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. en het feit dat Pré Wonen ten dele instaat voor de schulden van de deelneming op grond van een aansprakelijkheidsverklaring, is een voorziening gevormd ter grootte van de uit dien hoofde te verwachten verplichtingen. De voorziening wordt gevormd nadat eerst de andere financiële belangen in de deelnemingen zijn afgewaardeerd.

Dit betreft een voorziening Loopbaanbudget. Deze op naam (per medewerker) opgebouwde voorziening wordt in 5 jaar opgebouwd (5 x € 900 per jaar per medewerker op te bouwen). De voorziening neemt af zodra er gebruik van wordt gemaakt of zodra de medewerker uit dienst gaat.

9.11. Langlopende schulden

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2024 bedraagt € 15.938.084 (2023: € 20.906.397).

Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf 'Financiële Instrumenten'.

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders BOG ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente toegerekend aan de waarborgsommen.

Er zijn geen contractuele hypothecaire zekerheden verstrekt aan overheden of kredietinstellingen inzake de langlopende schulden. De duur (duration) van de portefeuille bedraagt 14,8 jaar (2022: 13,5 jaar). De reële waarde van de leningenportefeuille ultimo 2023 bedraagt € 527 miljoen (in 2022: € 519 miljoen). Alle leningen zijn geborgd.

De gemiddelde rentevoet bedraagt:

• Schulden aan overheid: 4,51% (2022: 4,51%)

• Schulden aan kredietinstellingen 1,73% (2022: 1,62%)

Schulden aan overheid

Schulden aan kredietinstellingen

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De woningen welke zijn verkocht met een verkoop onder voorwaarden (VOV)-constructie kennen een latente terugkoopverplichting of -recht. De verplichting en/of recht bestaat uit de aan de huidige bewoners in rekening gebrachte koopsom vermeerderd of verminderd met de te verrekenen waarde mutatie van de woning. De verwachte waarde mutatie is bepaald op basis van recente verkopen en de marktontwikkelingen. Tevens worden waardeontwikkelingen bij mutaties van VOV-woningen onder deze post verwerkt.

9.12. Kortlopende schulden

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

Schulden aan leveranciers

Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen

De post vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels en de gevolgen van de opzegging van de vaststellingsovereenkomst (VSO) door de fiscus, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overige schulden

Overlopende passiva

9.13. Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's

In 2023 is het treasurystatuut geactualiseerd en vastgesteld door de treasurycommissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Pré Wonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ('derivaten') ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Pré Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid om deze risico’s te beperken is als volgt.

Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Pré Wonen kunnen voldoen.

Pré Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Verder handelt Pré Wonen enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat Pré Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Pré Wonen loopt per 31 december 2023 zijn als volgt:

* De borgingsruimte wordt gedurende 2024 nog herijkt. De borgingsruimte is berekend o.b.v. verstrekte borging voor 2024 gecorrigeerd voor de leningspositie per eind 2023.

De in bovenstaand overzicht opgenomen investeringsverplichting, betreft de thans contractueel aangegane investeringsverplichting voor projecten nieuwbouw- en renovatieprojecten. Dit betreft een meerjarige verplichting die opvraagbaar is naar rato van voortgang van de onderliggende projecten.

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Pré Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is vanuit de meerjarenbegroting of is toegezegd.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Pré Wonen gebruik van meerdere banken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden grotendeels vastrentend zijn.

Pré Wonen loopt geen liquiditeitsrisico uit hoofde van een derivatenportefeuille.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico's)

Pré Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Pré Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

In het renterisicoprofiel is het renterisico van Pré Wonen vanaf 2023 weergeven. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het renterisico boven de 10% stijgt. In de financieringsstrategie is de doelstelling geformuleerd om jaarlijks een renterisico van maximaal 10% te hebben, met daarbij een herfinancieringsrisico van minimaal 4%.

Renteprijsrisico's leningen overheid en kredietinstellingen

Ter beoordeling van het renterisico dat de stichting loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s):

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 1,82% (2022: 1,73%).

Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht: Vastrentende leningen

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings- moment. Het risico van deze leningen betreft:

"op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;" de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

Variabel rentende lening

De rente van de variabel rentende leningen (wekelijkse roll-over leningen met variabele hoofdsom) is gebaseerd op 1 weeks Euribor. De rente van de roll-over lening is opgebouwd uit het Euribor percentage en een kredietopslag.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na acht jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrentelening bedraagt 20,5 basispunten.

Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen

Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de opbouw van onze leningenportefeuille (in duizenden euro’s):

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Pré Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.

Per financieringsbesluit maakt Pré Wonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente . De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde criteria als onder (b) worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Omdat Pré Wonen op dit moment weinig gebruik maakt van variabele renteafspraken nemen de rentelasten niet direct toe bij een stijging van de marktrente.

Beschikbaarheidsrisico

Het verkrijgen van financiering is geen vanzelfsprekendheid in het huidige tijdperk. Pré Wonen financiert hoofdzakelijk onder borging van het WSW. Momenteel is financiering onder borging van het WSW ruim voldoende beschikbaar, tegen redelijke tarieven met lange looptijden. Ongeborgde financiering is op dit moment lastiger aan te trekken.

Reële waarde

Voor vastrentende langlopende leningen loopt Pré Wonen het risico dat de reële waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor de berekening van de reële waarde van de leningenportefeuille wordt gebruik gemaakt van de risicovrije rentecurve, zonder opslag voor AAA-rated obligaties. De reële waarde van de leningenportefeuille ultimo 2023 bedraagt € 527 miljoen (in 2022 € 519 miljoen). Voor de reële waarde van de overige in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten is de reële waarde gelijk aan de boekwaarde.

Onder de leningen is één basisrentelening opgenomen voor een bedrag van € 30.000.000. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,775% (2022: 3,775%), de credit spread die wordt betaald wordt periodiek herzien. De huidige credit is per april 2020 voor 9 jaar vastgesteld op 0,205%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

9.14. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Dat gebeurt via een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een 'gecommitteerd obligo'. Het gecommitteerd obligo is vanuit het WSW zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor boekjaar 2023 bedroeg dit percentage 0,1383% (2022: 0,0487%) resulterend in een jaarlijkse obligoheffing van € 857.177 (2022: € 303.200) voor Pré Wonen.

Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de geldgever.

Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar.

Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2023 heeft Pré Wonen een aangegane obligolening van € 16,1 miljoen die niet is getrokken (2022: € 16,2 miljoen) Deze obligolening kan worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Heffing voor saneringssteun

De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft aan de corporatiesector in het verleden een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2024-2028 aangegeven dat er geen rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in deze jaren.

Verbonden partijen

Pré Wonen heeft een belang van 36,11% in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Daarnaast neemt Pré Wonen deel in VOF De Remise (50%). Pré Wonen heeft echter geen financieel belang meer in deze VOF. Gedurende 2023 zijn de volgende VOF's opgeheven:

• Zona Matadero VOF

• VOF Ketelhuis

Meerjarige financiële verplichtingen

Operationele lease

Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto's, kopieermachines en koffiemachines afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren:

• Binnen één jaar: € 84.032

• Tussen een jaar en vijf jaar: €33.016

• Meer dan vijf jaar: € 0

De leaseovereenkomsten voor auto's hebben een gemiddelde resterende looptijd van 27 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de corporatie de optie de auto's te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.

Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 31.203.

De einde-looptijd van de lopende huurverplichtingen zijn:

• opzegtermijn van 1 maand (€ 10.850 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van 2 maanden (€ 3.492 p.j.) (contract heeft een looptijd van onbepaalde tijd)

• opzegtermijn van > 2 maanden (€ 16.861 p.j.) (contract eindigt in 2024)

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw huurwoningen tot een bedrag van € 33,3 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum.

Onderhoudsverplichtingen

Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 38,1 miljoen onderhouds-, duurzaamheids- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden nog per balansdatum moeten worden uitgevoerd.

Voor planmatig onderhoud is per einde boekjaar voor een bedrag van € 41,8 miljoen aan verplichtingen aangegaan.

9.15. Niet in de balans opgenomen activa

Recht van (terug)koop

Een perceel grond, gelegen aan Kleine Houtweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 311 en 835, groot respectievelijk 4.070 m2 en 3.780 m2 (tezamen 7.850 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 13 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel grond, gelegen tussen de Rijksstraatweg en Wentweg te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2395, groot 14.300 m2 is door Stichting Pré Wonen verkocht op 5 augustus 2019 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 6 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummer 2677 (v/h 1699), groot 7.260 m2 is door Stichting Pré Wonen verkocht op 23 juli 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.

Een perceel agrarische grond, gelegen nabij Hondbosseweg 10 te Heemskerk, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nummers 2675, 1872 en 1995, groot 9.087 m2, 6740 m2 en 24 5m2 (tezamen 16.063 m2) is door Stichting Pré Wonen verkocht op 30 september 2020 met een 10 jarig recht op terugkoop. Dit is vastgelegd in de verkoopakte en gaat binnen deze 10 jaar ook over op eventuele volgende kopers van het perceel. Het recht vervalt van rechtswege zodra 10 jaar zijn verstreken na de juridische levering van het perceel.