Resultaten 2023

Kasstromen

Eind 2023 had Pré Wonen € 11,4 miljoen aan liquide middelen. Dit is hoger dan begroot (€ 8,1 miljoen) en is voornamelijk het gevolg van de aankoop van een grondpositie met opstallen die uiteindelijk begin 2024 is getransporteerd. Eind 2022 was de stand van de liquide middelen € 7,8 miljoen.

Door de aanzienlijke investeringsopgaven wijken de investeringskasstromen van jaar tot jaar af. De afwijkingen ten opzichte van de geplande kasstromen in de begroting 2023 zijn daarom relevant.

De operationele kasstroom is hoger uitgevallen dan begroot (€ 7,9 miljoen) en voorgaand jaar (€ 8,5 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt door:

• De teruggave van de overdrachtsbelasting op de taakoverdracht in Zandvoort (€ 5,2 miljoen) en de daaraan gerelateerde rente (€ 0,3 miljoen) welke in 2023 ontvangen is.

• De toename van het dagelijks onderhoud. In totaal gaven we € 2,3 miljoen meer aan onderhoud uit dan begroot en € 7,4 miljoen meer ten opzichte van 2022.

• Lagere overige bedrijfslasten dan begroot (€ 2 miljoen). Dit komt vooral door de stook- en servicekosten. Het aantal graaddagen was lager en huurders hebben gemiddeld gezien minder gestookt dan daar waar in de begroting rekening mee gehouden was De overige bedrijfslasten lagen mede als gevolg van de hogere energieprijzen € 2,1 miljoen hoger dan voorgaand jaar.

• De betaalde vennootschapsbelasting was in 2023 lager dan begroot (€ 1,2 miljoen) en € 2,6 miljoen hoger dan in 2022. In 2023 wikkelden we de VPB-posities uit voorgaande jaren af. Hierdoor wijkt de fiscale positie af ten opzichte van de begroting.

• In 2023 is de verhuurdersheffing afgeschaft. De betaalde verhuurdersheffing in 2022 was € 11,5 miljoen.

De kasstroom uit (des)investeringen ligt € 22,0 miljoen hoger dan begroot door lagere (des)investeringen. De belangrijkste verklaringen hiervoor zijn:

• Hogere verkoopopbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit (€ 7,1 miljoen). Hiervan heeft € 2,4 miljoen betrekking op in 2022 verkochte bedrijfspanden en woningen waarvan we de gelden in 2023 ontvingen. De begrote verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond (€ 4,2 miljoen) is niet gerealiseerd.

• De kasstromen doorverkopen van teruggekochte woningen zijn € 1,7 miljoen hoger. Er is voor € 4,1 miljoen meer aan woningen teruggekocht dan begroot.

• In totaal gaven we € 24,5 miljoen uit aan nieuwbouw. Dit is € 14,4 miljoen lager dan begroot. De lagere uitgaven worden verklaard door:

• Vertraging van 3 maanden bij de bouw van de Staalstraat/Bazellaan. De levering van materialen is hiervan de oorzaak geweest (circa € 6,1 miljoen). De bouw is eind 2023 in volle gang. Ook project ‘Aart van der Leeuw’ is in volle gang. De kasstroom voor dit project is € 1,7 miljoen lager dan begroot.

• Voor project ‘De Duinwachter’ zijn de gronden inclusief opstallen begin 2024 gepasseerd. Hierdoor valt het grootste deel van de kasstromen na 2023 (€ 2,2 miljoen).

• Bij de begroting 2023 verwachtten we dat een aantal projecten zouden starten. Om verschillende redenen liepen deze projecten vertraging op. Dit resulteert in een lagere kasstroom (ca € 6,8 miljoen).

• In 2023 startten we met de aanpak om uiterlijk in 2028 alle E-, F- en G-labelwoningen te verbeteren naar minimaal een D-label. Hierin liepen we vertraging op en vielen de duurzaamheidsuitgaven lager uit (€ 6,3 miljoen). In 2024 zetten we in op een versnelling van deze aanpak.

• Lagere sloopkosten doordat de sloop van een van onze projecten is vertraagd (€ 0,8 miljoen).

In 2023 is de financieringskasstroom € 8,6 miljoen, bestaande uit € 32,5 miljoen nieuw aangetrokken leningen, is er voor € 20,9 miljoen afgelost en is € 3 miljoen minder opgenomen van de variabele hoofdsomlening. De financieringskasstroom is € 26,4 miljoen lager dan begroot en is een gevolg van de beschreven mutaties in de operationele en investeringskasstromen.

Het kassaldo mag volgens de voorgeschreven norm van het WSW maximaal 10% van de jaarhuur bedragen, inclusief servicekosten. Pré Wonen blijft hier op TI-niveau (toegelaten instelling) met onze saldi liquide middelen ruim onder, namelijk 9,3%.

Voor de niet-DAEB-portefeuille geldt dat deze € 2,7 miljoen hoger ligt dan 10% van de jaarhuur inclusief servicekosten. Voor een verdere specificatie van de kasstromen verwijzen we naar het kasstroomoverzicht in de jaarrekening.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat (enkelvoudig) is € 137,7 miljoen negatief (2022: € 300 miljoen negatief). Het verschil wordt met name veroorzaakt door de waardeontwikkeling van ons vastgoed (marktwaarde in verhuurde staat; € 151,9 miljoen negatief (2022: € 287 miljoen negatief)). Aanvullend is in 2023 voor € 14,1 miljoen aan overige waarderingen genomen. Deze afwaardering wordt voor circa € 10 miljoen veroorzaakt door renovaties, verduurzaming (waaronder EFG-aanpak) en nieuwbouwprojecten welke verlieslatend zijn en waarvan we in 2023 definitief besloten om deze uit te voeren Een nadere toelichting geven we in de paragraaf '10.3 Waardeontwikkeling' van onze woningen verderop in dit jaarverslag.

Exploitatieresultaat uit verhuur

Onze kernactiviteit, het beheer van woningen, leverde in 2023 een exploitatieresultaat uit verhuur (exclusief VPB) op van € 33 miljoen (2022: € 33,7 miljoen). Dit betreft een daling ondanks dat dit het eerste jaar is van de afschaffing van de verhuurdersheffing. Het effect hiervan was € 11 miljoen.

De reden hiervan is dat met name de huuropbrengsten veel minder hard stegen dan de inflatie en er geen eenmalige belastingteruggaven waren in 2023 (2022: € 5,9 miljoen). De verklaring hiervoor is nader toegelicht in het hoofdstuk ‘Betaalbaarheid’.

In 2023 zijn de onderhoudskosten gestegen met € 6 miljoen met name door meer dagelijks onderhoud. Ook de beheerslasten en exploitatielasten namen toe (€ 1,5 miljoen). Met een stijging van deze kosten was ook rekening gehouden in de begroting.

In 2023 zijn we geconfronteerd met hogere indexeringen dan begroot. Hierdoor stegen zowel de energiekosten voor huisvesting als de overige kosten fors. De kostenstijging voor ICT zijn ook veroorzaakt doordat we onze systemen verder professionaliseerden. De implementatie van een nieuw klantvolgsysteem is daar een voorbeeld van. Ook waren de advieskosten hoger dan begroot.

De exploitatiekosten zijn ook hoger dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door hogere energielasten en meer herstructureringskosten voor (komende) projecten.

Uit onderstaande grafiek blijkt dat we in 2023 van elke euro huuropbrengst 37% besteedden aan onderhoud. De grafiek laat ook zien dat we 8,8% van de huuropbrengst gebruikten om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De zogenoemde vrije kasstroom ten behoeve van investeringen is ten opzichte van 2023 verhoudingsgewijs gedaald van 29,8% naar 28,8% ondanks de afschaffing van de verhuurdersheffing. Een stijgende vrije kasstroom is noodzakelijk om de toenemende toekomstige investeringsopgave te kunnen financieren.

Inzet van het vermogen

Ons eigen vermogen is eind 2023 met € 137,7 miljoen gedaald naar € 2.458,7 miljoen. Dit is 76,7 % van het balanstotaal (2022: 77,8%). Dit vermogen is berekend op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus de marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van de beleidswaarde bedraagt het eigen vermogen € 789,2 miljoen (2022: € 913,5).

Een belangrijk deel van het eigen vermogen bestaat uit ongerealiseerde herwaarderingen. De realisatie van deze herwaarderingen is sterk afhankelijk van het beleid. Door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen – zoals demografische veranderingen en de ontwikkeling in de behoefte aan sociale huurwoningen – is de vrije besteding ervan beperkt. Ook druist het verkopen van sociale huurwoningen in tegen onze visie om ons bezit zo veel mogelijk in te zetten voor de huisvesting van onze doelgroepen. Daarom zijn wij terughoudend bij de verkoop van ons sociaal bezit.

Ons beleid in relatie tot het niet-realiseerbare deel van onze marktwaarde

Het bestuur van Pré Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie, en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het bedraagt € 1.669 miljoen (2022: € 1.683 miljoen). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 kunnen we als volgt verklaren:

Dit impliceert dat circa 55% van de marktwaarde in verhuurde staat zogenoemd beklemd is. Dit vermogen is mogelijk voor een deel te realiseren door te sturen op beschikbaarheid, kwaliteit en beheerslasten. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde is deze beklemming aan fluctuaties onderhevig. In onderstaande vier stappen lichten we toe hoe de beleidswaarde zich ontwikkelt ten opzichte van de marktwaarde.

Stap 1: Beschikbaarheid

In de stijging van de marktwaarde zit deels een waardestijging van het uitponden van ons bezit. Het uitpondscenario geeft aan dat we in veel gevallen beter ons bezit kunnen blijven verkopen dan verhuren. Omdat het verhuren van woningen de basis is voor een woningcorporatie, dienen we voor de beleidswaarde het gehele bezit op het doorexploiteerscenario te waarderen. Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eindwaarde op een andere wijze bepaald. Bij Pré Wonen is de afslag nagenoeg 0. Dit volgt uit een aantal effecten.

Doordat bij het doorexploiteerscenario de overdrachtskosten niet meer van toepassing zijn, wordt het verschil tussen het doorexploiteer- en het uitpondscenario kleiner. Het effect van het wegvallen van de overdrachtskosten bij wijziging naar het doorexploiteerscenario corrigeert dit, waardoor het effect negatief met € 0,5 miljoen beperkt is.

Voorgaand jaar was er een positief verschil tussen de marktwaarde in het uitpond- en het doorexploiteerscenario.

Stap 2: Betaalbaarheid

Pré Wonen wil woningen verhuren voor een sociale huurprijs en niet voor de markthuren. Het verschil met de markthuren ten opzichte van de contracthuur en gehanteerde streefhuren (gewenste huren) komt tot uiting in de tweede stap, betaalbaarheid.

Op basis van het geldende huurbeleid per 31 december 2023 hanteren we een streefhuurpercentage van gemiddeld 75,2% van de maximaal redelijke huurprijs voor het sociale bezit op basis van WWS-punten. Dit beleid is niet gewijzigd ten opzichte van 2022.

De contracthuren zijn in 2023 als gevolg van de huurharmonisaties, de eenmalige huurverlaging voor inkomens tot 120% van het sociaal minimum en de jaarlijkse huurverhoging met 0,41% gedaald voor het sociale bezit. De vrije sector contracthuren stijgen door huurharmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging met 4,1%. Voor toekomstige jaren wordt in de beleidshuur rekening gehouden met een maximale huurverhoging van het cao-loon – 0,5% (op totaalniveau).

De ontwikkeling van de toekomstige verwachte markthuren is negatief, wat een negatief effect heeft op de marktwaarde. Dit is een van de redenen waarom de afslag betaalbaarheid lager is dan in 2022.

Stap 3: Kwaliteit

Ten opzichte van de markt willen we vanuit onze sociale taak meer doen aan onderhoud. Dit uit zich in de derde stap, kwaliteit. Deze stap is gebaseerd op de begroting en op de definities conform artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Doordat de onderhoudskosten op basis van het beleid hoger zijn dan in de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat, heeft dit een negatief effect. Dit effect is negatiever dan voorgaand jaar doordat de toename van de verwachte onderhoudsuitgaven hoger ligt dan de toename van de verwachte onderhoudskosten in de marktwaarde.

De beleidsonderhoudsnorm van de woongelegenheden is gemiddeld gestegen van € 2.660 naar € 3.011. De hogere onderhoudsnorm dan toegepast in de marktwaardering wordt veroorzaakt doordat het ons beleid is om een gemiddelde conditiescore van 2 te hebben met daarbij een hoge klanttevredenheid.

Stap 4: Beheer

Door de veranderende definities, de professionalisering van de onderneming en de lasten die we hebben om de woningen te kunnen beheren en te kunnen voldoen aan de opgedragen heffingen vanuit de diverse externe toezichthouders, wordt het steeds duurder om deze taak te vervullen. Deze kosten liggen hoger dan de gehanteerde beheerskosten in de marktwaarde in verhuurde staat. Het verschil wordt groter doordat de gemiddelde beheersnorm van woningen is gestegen van € 908 naar € 961 (5,8%). Dit is het gevolg van de toegenomen opgave en de inzet op professionalisering.

Bij de bepaling van de beheersnormen is rekening gehouden met de Handleiding Toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening verslagjaar 2023.