Waardeontwikkeling

Jaarlijks wordt ten behoeve van de jaarrekening het bezit van Pré Wonen gewaardeerd. We beschrijven hier de ontwikkeling van de marktwaarde van de portefeuille, gevolgd door de ontwikkelingen op de koop-, huur- en beleggingsmarkt. Tot slot wordt een toelichting gegeven op de beleidswaarde.

Ontwikkelingen marktwaarde

De hierboven omschreven ontwikkelingen (o.a. de stijgende rente, bouwkosten en aanvangsrendementen en de onzekerheden rondom de Wet betaalbare huur) hebben een negatieve impact op het marktsentiment en daarmee op de waardeontwikkeling van ons bezit. De totale marktwaarde bedraagt per 31 december 2023 € 3,052 miljard. Ten opzichte van 31 december 2022 (€ 3,201 miljard) is dit een daling van ca. € 149,2 miljoen (-/- 4,7%). In onderstaand overzicht is dit per vastgoedcategorie weergegeven.

Verschilanalyse ten opzichte van 2022

In onderstaande tabel is het waarde verloop (uitgesplitst naar DAEB en Niet-DAEB) weergegeven. Per onderdeel zal hierop een korte toelichting worden gegeven (alle getallen in de tabellen x € 1.000).

De mutatie van de marktwaarde is als volgt toe te lichten:

Voorraadmutaties

In 2023 zijn 57 VHE's uit exploitatie gegaan met een gemiddelde marktwaarde van € 210.505 waarvan 44 woongelegenheden met een gemiddelde marktwaarde van 265.846 euro. Daarnaast zijn in 2023 13 woongelegenheden nieuw in exploitatie gekomen met een gemiddelde marktwaarde van 270.023 euro. En in 2023 zijn per saldo 7 woningen met een gemiddelde marktwaarde van € 297.492 overgeheveld van niet-DAEB naar DAEB en 1 woning van DAEB naar niet-DAEB met een gemiddelde marktwaarde van € 219.568. Tot slot is een complex overgeheveld naar vastgoed in ontwikkeling als gevolg van het niet meer duurzaam verhuren van het complexen en het nemen van het sloopbesluit.

Mutatie vastgoedgegevens

De gemiddelde maximale huur van woningen is gestegen van € 855,17 naar € 947,37 per maand (+10,78%). Voor het DAEB-bezit komt dit neer op een waardestijging van ruim € 39 mln. Voor het niet-DAEB bezit is deze stijging met ca. € 226.000 beperkter. Dit verschil is te verklaren omdat de streefhuren in de DAEB zijn afgeleid van de (gestegen) WWS punten. De niet-DAEB huren daarentegen zijn voor het grootste deel van het bezit al bepaald op de markthuur waarbij de WWS-punten een beperkte invloed hebben. Daarnaast is het aantal complexen waar het doorexploiteren een hogere uitkomst geeft dan uitponden gestegen van 16,74% naar 20,05% (+4,31%-punt). En is er in 2023 voor ongeveer 1.500 woongelegenheden gemiddeld € 21.966 per woning achterstallig onderhoud ingerekend, waar dit in 2022 gemiddeld € 851 was voor 1.400 woongelegenheden. Dit heeft te maken met meer en beter inzicht in de staat van ons bezit. Lorentzstraat is hier een goed voorbeeld van. Daarnaast zien we steeds meer achterstallig onderhoud in de complexen bij mutaties. 

Methodische wijzigingen handboek en software

In 2023 is het tarief voor de overdrachtsbelasting gestegen van 8,0% naar 10,4%. De totale overdrachtskosten à 11,4% worden in 2023 ook in de kasstroomperiode ingerekend, waar dit vorig jaar alleen nog in de eindwaarde was.

Parameterwijzigingen als gevolg van marktontwikkelingen

• De ontwikkeling van de prijsinflatie is in de waarderingsonde 2023 lager ingeschat dan in de waardering van 2022, terwijl de loon- en bouwinflatie juist hoger zijn ingeschat dan in 2022. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde door lagere opbrengsten en gestegen kosten.

• De liberalisatiegrens stijgt fors van € 763,47 in 2022 naar € 808,06 in 2023, en zelfs naar € 879,66 in 2024. Het resulterende negatieve effect kan niet los worden gezien van de (maximale) huren (minder eenheden liberaliseerbaar).

• Zowel voor het hoog- als het laagsegment is in het handboek 2023 op de korte termijn een fors hogere reguliere huurstijging voorgeschreven.

• De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging is gestegen van 1,71% naar 1,80% (+0,09%-punt).

• Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van € 1.801,99 naar € 2.039,79 (+13,20%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van € 1.217,00 naar € 1.328,73 (+9,18%).

• Zowel de gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren als uitponden van de woongelegenheden is gestegen van 5,56% naar 5,84% (+0,28%-punt) en van 6,28% naar 6,51% (+0,23%-punt) respectievelijk.

• In 2022 werd de eindwaardeberekening uit het handboek gevolgd voor ongeveer de helft van de woningcomplexen, waar dit in 2023 nog maar een kwart is.in alle gevallen gebruik is gemaakt van de exit yield als vrijheidsgraad. De uit de eindwaarde teruggerekende exit yield is in beide scenario's in 2023 hoger dan in 2022 (ongeveer +0,2%-punt).

Benchmark markwaarde

Pré Wonen neemt deel aan een benchmark Marktwaarde waarin de portefeuille van verschillende corporaties wordt geplot. In deze benchmark kunnen uiteenlopende dwarsdoorsneden van de portefeuille worden vergeleken met collega-corporaties (circa 60 deelnemers met circa 1,2 miljoen eenheden). Doel van deze benchmark is om onderling de uitkomsten van de marktwaardering te kunnen vergelijken en te kunnen duiden. In onderstaand overzicht worden de verschillende portefeuilles in een grafiek geplot op basis van de kapitalisatiefactor en de huur/leegwaarderatio. Hieruit blijkt dat Pré Wonen op deze parameters netjes scoort langs de theoretische kromme lijn zoals in de grafiek getekend. Daarnaast is de positie van Pré Wonen ten opzichte van collega-corporaties in de MRA goed uitlegbaar en verklaarbaar.

Ontwikkeling woningmarkt

Koopmarkt 2023

Na jaren van stijgende huizenprijzen was 2022 een kentering in de prijsontwikkeling. Voor het eerst in 9 jaar was er over een volledig jaar sprake van een prijsdaling. Deze daling heeft zich in de eerste 2 kwartalen van 2023 voortgezet. Dit komt voornamelijk door de gestegen hypotheekrente en hoge bouwkosten en een algehele hoge inflatie. Na de zomer van 2023 werden de eerste rentedalingen aangekondigd en vlakte de bouwkostenstijging af. Dit zorgde voor meer vertrouwen in de huizenmarkt waardoor prijzen weer langzaam stegen en overbieden weer de standaard is.

Ontwikkeling van de transactieprijzen in agglomeratie Haarlem naar woningtype

Bovenstaande resulteert in een transactieprijs Q4 2023 die 5,4% hoger ligt van Q4 2022. Voor de agglomeratie Haarlem is dit 1,4%. Ook de verkooptijd is na een jaar van toename weer gedaald tot 25 dagen in de regio Haarlem (tegenover een landelijk gemiddelde van 30 dagen), een indicatie dat de absolute vraag naar woningen nog steeds ongekend hoog is.

De regio IJmond (bestaande uit Beverwijk, Heemskerk, Velsen, Castricum en Uitgeest) kende in 2023 een stijging van de gemiddelde transactieprijs van 4,5%. Een stuk hoger dan in de agglomeratie Haarlem en meer in de buurt van de landelijke trend.

Ontwikkeling van de transactieprijzen in regio IJmond naar woningtype

Zoals hierboven al genoemd, wordt er weer regelmatig overboden bij transacties in het werkgebied van Pré wonen. Onderstaande tabellen laten voor agglomeratie Haarlem (links) en IJmond (rechts) per woningtype zien. Een positief percentage betekent dat er structureel wordt overboden. Deze percentages zijn overigens nog beperkt en nog lang niet op het niveau van de 2021.

Huurwoningmarkt (vrije sector) 2023

Door de grote onzekerheid over de invoering van de Wet betaalbare huur hebben in de loop van 2023 steeds meer beleggers afscheid genomen van vastgoedbeleggingen. Daar komt bovenop dat ook de huurmarkt op slot zit en er weinig woningen vrij komen (dalende mutatiegraad). Deze afname van het aanbod heeft ervoor gezorgd dat de prijzen in de vrije sector huurmarkt zijn gestegen. Voor heel Nederland geldt een gemiddelde huurprijs van ca. €18/m2.

Beleggingsmarkt 2023

Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt daalde in 2023 met 51%. Dit komt voornamelijk door hoge rentestand en de onzekerheid over regulering (wederom Wet betaalbare huur) en de fiscale impact van het aanpassen van de overdrachtsbelasting. In totaal hebben er voor ca. € 3,1 miljard vastgoedtransacties plaatsgevonden door beleggers.

Deze transacties komen voornamelijk voort uit de nieuwbouw (ca 60%) en de woningcorporaties hebben een groot deel van het totale transactievolume op zich genomen (37%).

Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de verdeling zien van het transactievolume naar type koper (Capital value, 2024). Opmerkelijk is dat de corporatiesector een veel groter deel van het volume op zich neemt. Dit komt door de blijvend grote opgave voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Daarnaast is te zien dat particulieren met 30% ook een groot deel van de transacties veroorzaken. Dit zijn met name uitpondtransacties van institutionele beleggers. Diezelfde institutionele beleggers kiezen in steeds grotere mate voor andere beleggingscategorieën.

Tot slot zien we beschreven sentiment op de beleggingsmarkt terug in verder oplopende aanvangsrendementen. Onderstaande afbeelding laat de ontwikkeling van het mediane Bruto aanvangsrendementen zien 2023 (rechts) t.o.v. 2022 (links). Voor een aantal provincies is het aantal transacties dusdanig laag dat er onvoldoende data beschikbaar is. Voor Noord-Holland ios het aantal transacties teruggelopen naar slechts 4 met een gemiddelde Bar van 6,2%.